המדד ירד, והדירות? עלו: השבוע פורסם מדד המחירים לצרכן, שהפתיע לטובה וירד ב0.4%, כשהאינפלציה יורדת מעט ל3.4%. אלא שבעוד הפירות והירקות רשמו הוזלה משמעותית (6.6%) ומחירי הטיסות סופסוף ירדו, דווקא מחירי הדירות המשיכו לעלות והשלימו עלייה שנתית של 6.7%.
פרסום דוח הלמ"ס הנוגע לנתוני שוק הדיור בשלושה חודשים אוגוסט-אוקטובר 2024 חושף עליה של 35% בכמות הדירות שנמכרו בתקופה הזו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר 43.5% מסך הדירות שנמכרו (9,490 דירות) הן דירות חדשות, כשהעיקר זה הממ"ד. מגמת העלייה במחירי הדירות ממשיכה גם כעת כשהמחירים בספט'-אוק' 24 עלו ב-0.5% לעומת החודש הקודם.
בפילוח לפי מחוזות התמונה עשויה להפתיע, כשבמחוז חיפה ובצפון נרשמו העלויות המשמעותיות ביותר, 11.1% ו9.5% בהתאמה, למרות מה שעבר האזור בשנה האחרונה.
"הכתובת היתה על הקיר וגם הפעם המשקיעים זיהו ראשונים, בטח כשעוד רגע המע"מ מתייקר בעוד אחוז", אומרת שני בל, העומדת בראש קבוצת בל נדל"ן.
עד כאן הלמ"ס. ומה קורה בשטח?
"ההבנה שהכל עתיד להתייקר, ודאי הדירות, מניעה רבים להקדים את החלטת הרכישה כדי 'להספיק' רגע לפני כניסתו של תקציב 2025 לחיינו, על כל המשתמע מכך", ממשיכה בל, "בזמן הקצר שנותר עד סוף השנה ינסה הציבור הישראלי לרכוש כמה שיותר מוצרים יקרים לפני עליית המע"מ המתוכננת ל-18%, וקרוב לוודאי שנראה גידול ברכישות מכשירי חשמל, מכוניות וכמובן בדירות, כדי ליהנות משיעור מס מופחת. בשטח אנחנו רואים תכונה מוגברת ודרישה גבוהה בקרב ציבור המשקיעים לעסקאות נדל"ן בישראל, רגע לפני העלאת המע"מ הצפויה. המשקיעים יודעים ששוק הנדל"ן הישראלי לא יכול לאכזב, יש לו יתרון של ביקוש קשיח".
ואיך תשפיע העלאת המע"מ על מחירי הדירות?
כדי להבין איך צפויה להשפיע עליית המע"מ על מחירי הדירות, חשוב להבין את התמונה הגדולה. ב-2023 ראינו ירידה גדולה בהיקף העסקאות וקטנה במחירי הדירות, בעקבות העלאה אגרסיבית של הריבית במשק. היינו עדים לירידה נוספת בכמות העסקאות בעקבות המלחמה, אבל עם תחילתה של 2024 השוק תיקן את עצמו, בין השאר בזכות מבצעי הקבלנים (20/80) שהובילו להרחבת העסקאות, התעצמות הביקושים וגידול משמעותי בהיקפי המכירות.
"במהלך שנת 2024 הקבלנים עשו שמיניות באוויר ויצרו מבצעים חסרי תקדים כדי לעורר את השוק", מסבירה בל. "המהלך הזה הצליח, היקפי המכירות גדלו וגם המשקיעים חזרו לשוק במספרים גדולים יותר כשהעסקאות הפכו כדאיות יותר, אלא שעכשיו בנק ישראל מתחיל ללטוש עיניים לסכנות שטמונות במהלכים מסוג זה וגם היזמים כבר מרגישים את ההתעוררות ומצמצמים את היקפי המבצעים. מי ששקל בחיוב להשקיע בנכס בישראל, ממהר לעשות זאת רגע לפני עליית המע"מ, וכמה רגעים לפני שהביקושים הכבושים בעקבות המלחמה - מתפרצים".
ומה לגבי המחירים?
הסברה המקובלת היא שעליית המע"מ תשמש תמריץ נוח להעלאת מחירי הדירות על ידי הקבלנים בשיעור גבוה יותר מההשפעה הישירה של העלאת המע"מ, בפרט משום שמדובר בשוק עם עודף ביקוש כאמור, או במילים אחרות: אם יש סיבה טובה, אז למה לא?
בל מסכמת: "בפטפוט היזמי מאחורי הקלעים כבר שומעים בשטח את השיח על העלאת מחירים צפויה בינואר 25, וזאת במקביל לדיווחים על צמצום מבצעי הקבלנים שהציבור הישראלי וציבור המשקיעים בתוכו, אימץ בחום במהלך השנה האחרונה. בשורה התחתונה? סביר להניח שמי שינצל את הרגעים האחרונים של 2024 לטובת רכישת נכס בישראל ירוויח פעמיים - פעם אחת בזכות מבצעי הקבלנים שעדיין כאן (ולא לאורך זמן) ופעם שניה בזכות 17% מע"מ - מספר שעוד נתגעגע אליו".