אפקט המלחמה: נתונים שמתפרסמים היום (ה') על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מציגים תמונת מצב מדאיגה בענף הנדל"ן הישראלי, שחווה שינויים משמעותיים ומתמודד עם אתגרים רבים מאז השבעה באוקטובר ותחילת מלחמת חרבות ברזל.
על פי הנתונים, שעוסקים בהתחלות וגמר בנייה של דירות מגורים בין החודשים יולי 2023 ליוני 2024, נראה כי על אף הביקוש לדירות, שממשיך לצבור תאוצה מאז תחילת השנה - נרשמה צניחה של 24% בגמרי בנייה ברבעון השני של 2024, בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת.
כאמור, ירידה זו מדאיגה לאור העלייה המתמשכת בביקוש לדירות, והיא מעידה על בעיות עמוקות יותר המתרחשות בענף הבנייה והתשתיות, שנמצא במשבר חסר תקדים בצל המחסור החמור בידיים עובדות.
הירידה בגמרי הבנייה נובעת ממספר גורמים מרכזיים: קשיים באישורי בנייה, עליית מחירי חומרי גלם, חוסר בכוח אדם מיומן, וגורמים כלכליים נוספים שהופכים את תהליך הבנייה לארוך ומסובך יותר. על פי הנתונים, משך זמן הבנייה הממוצע של פרויקט עומד כיום על כ-27.6 חודשים, לעומת כ-24-25 חודשים לפני כעשור, ואילו משך זמן הבנייה המשוקלל, בהתחשב במספר הדירות בבניין, עומד על 32.9 חודשים.
נציין כי לפי הדוח, במהלך החודשים יולי 2023-יוני 2024 הסתיימה בנייתן של כ-55,770 דירות, מספר המציג עלייה מינורית של 0.8% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2023. עם זאת, חשוב להדגיש כי מדובר בדירות שבנייתן החלה לפני שנים, וחלק גדול מהן כבר היו בשלבי בנייה מתקדמים.
אזורים מובילים מול אזורים בפיגור
ניתוח גמרי הבנייה לפי מחוזות חושף פערים משמעותיים. במחוז המרכז, הושלמה בנייתן של כ-26.4% מהדירות במהלך התקופה, כאשר תל אביב מהווה מוקד נוסף עם כ-21.5% מכלל הדירות.
שני אזורים אלו, המאופיינים בביקוש גבוה במיוחד ובקרבה למרכזי תעסוקה, נהנים מקצב בנייה מהיר יותר וממגוון רחב של פרויקטים יוקרתיים. עם זאת, ישנם אזורים אחרים, כדוגמת מחוז ירושלים, בהם נרשמה תוצאה נמוכה יחסית של 9.7% בלבד מהדירות שהושלמו, דבר המעיד על פערים גיאוגרפיים הולכים ומתרחבים.
התחלות בנייה והתחדשות עירונית צוברת תאוצה
על אף הירידה בגמרי הבנייה, מספר היתרי הבנייה שהונפקו בתקופה שבין יולי 2023 ליוני 2024 רשם עלייה קלה של 0.7%, עם הנפקת היתרים לכ-73,100 דירות. מבין הדירות שהחלה בנייתן, כ-70.3% מיועדות למכירה, כאשר כ-11.3% מתוכן במסגרת סבסוד ממשלתי, בעיקר במחוזות המרכז והדרום. על אף הנתונים המעודדים בנוגע להיתרי בנייה, בפועל התחלות הבנייה ירדו ב-2.1% ל-60,330 דירות.
במקביל, פרויקטים של התחדשות עירונית ממשיכים לצבור תאוצה. במהלך התקופה, החלה בנייתן של כ-14,120 דירות כתוצאה מהריסה והקמה מחדש של בניינים במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38/2. מחוז תל אביב מוביל בתחום זה, עם יותר ממחצית הדירות (כ-55.2%) שהחלה בנייתן בפרויקטים מסוג זה, בעוד שמחוז המרכז תורם כ-20.7% מכלל הדירות במסגרת ההתחדשות העירונית.
לצד ההתחדשות העירונית, תוספות בנייה לבניינים קיימים תופסות נתח משמעותי בשוק. כ-4,160 דירות החלו להיבנות כתוספת לבניינים קיימים, כאשר כ-46.3% מתוכן במסגרת תמ"א 38. נתונים אלו מעידים על שינוי במגמה, שבו פרויקטים של חידוש ובנייה רוויה זוכים לעדיפות באזורים הצפופים יותר של המדינה.
האם אנחנו לקראת עליית מחירים נוספת?
הירידה החדה בגמרי הבנייה ברבעון השני של השנה מעידה על קושי להדביק את הביקוש הגבוה לדירות, כאשר פרויקטים רבים נתקלים בעיכובים טכניים וכלכליים. נראה כי ההאטה בגמרי הבנייה צפויה להחריף את המחסור בהיצע הדירות, בייחוד באזורי ביקוש גבוהים כמו תל אביב והמרכז, שבהם ממוקדים רוב הפרויקטים החדשים. התמשכות תהליך הבנייה לצד עלייה בביקושים מעלה חשש לעליית מחירים נוספת, מה שעלול להקשות על רוכשי הדירות הפוטנציאליים, בעיקר במעמד הביניים.
בנוסף לכך, ישנה אי ודאות בנוגע ליכולת של הקבלנים והיזמים להאיץ את קצב הבנייה בעתיד הקרוב, בשל הקשיים בשוק העבודה, עלויות חומרי הגלם ורגולציה כבדה שמאטה את מתן האישורים הנדרשים להשלמת פרויקטים. לצד זאת, ישנם מגמות מעודדות, בעיקר בתחומי ההתחדשות העירונית והתחלות הבנייה, שיכולות לשפר את התמונה הכוללת בטווח הארוך, במידה ויינתן מענה לצרכים הדחופים של השוק.
הפתרונות האפשריים לשיפור המצב כוללים השקעה ממשלתית מוגברת בפרויקטים של דיור מסובסד, ייעול תהליכי הבירוקרטיה להנפקת היתרי בנייה והאצת פרויקטים של התחדשות עירונית. התמקדות בפרויקטים אלו עשויה להקל על הלחץ הגובר בשוק ולהפחית את המחסור בדיור, במיוחד באזורים כמו מחוזות הצפון והדרום, שבהם קצב הבנייה נמוך יחסית.
"הענף מדמם, ולצערנו ממשלת ישראל עומדת מנגד"
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בתגובה לנתוני התחלות בניה לרבעון השני של 2024: "נתוני הלמ"ס שמראים ירידה של כ-14% בהתחלות הבנייה ברבעון השני לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וירידה חדה אף יותר של כ-20% לעומת הרבעון הקודם, הם נתונים חמורים המשקפים את מצבו הקשה של ענף הבניה והתשתית הישראלי כיום. הענף מדמם, ולצערנו ממשלת ישראל עומדת מנגד ולא מתערבת כדי לתמוך בו. לא רק זאת, אלא שהמדינה אף מערימה קשיים על הענף בעודף רגולציה, במיסוי עודף ובגרירת רגליים בהבאת עובדים זרים מקצועיים ובכמות מספקת בהליך מהיר. במצב קריטי שכזה, ללא התערבות משמעותית ותומכת של הממשלה, אני חושש שהענף ימשיך להידרדר, ומי שישלם את המחיר בסופו של דבר זה הציבור, ביוקר הדיור והמחיה. מצד אחד יש גידול במכירת דירות ומנגד קיטון חד בהתחלות בניה וירידה חריפה אף יותר בגמר בנייה"
"יש בכוחו של ענף הבניה להיות הקטר שמושך את המשק קדימה ומרחיק אותו ממיתון, אבל יש בענף גם פוטנציאל לדרדר את המשק למיתון עמוק אם המצב יימשך כך ללא התערבות ממשלתית תומכת. אינני רואה סיבה שנתוני התחלות הבנייה ברבעונים הבאים יראו תמונה אחרת, וזאת בשל מצב המלחמה המתמשך, סביבת ריבית גבוהה מאוד, מחסור חמור בכוח אדם, ומגמת התייקרות עצומה של תשומות הבנייה שלא באה לידי ביטוי במדדים. כל אלו מהווים סביבה עסקית קשה מאוד לענף, וללא התערבות מיידית ומהירה של הממשלה, הוא עלול להידרדר ואף ידרדר את כל הכלכלה הישראלית. אני קורא למשרדי השיכון, האוצר, המשפטים והפנים, בגיבוי משרד ראש הממשלה, לשנות בדחיפות את "הדיסקט" ואת דפוס הפעולה שלהם - רק עידוד ותמרוץ הענף יכולים להוציא אותו מהמשבר, לא הקשחת התנאים וגם לא עמידה מנגד וחוסר התערבות. המדינה חייבת לתת את הדעת על האיחורים במסירת פרויקטים שנגרמים עקב המצב שתיארתי, עליה להאריך משמעותית את מועדי המסירה של דירות ושל פרויקטי תשתיות, ולא להשית את הפיצויים על הקבלנים והיזמים שממילא סופגים נזקים עצומים מהמצב ולא יוכלו לעמוד בתשלומי פיצויים כגורם המפצה. אם תשכיל הממשלה לתמוך בענף ולייצר בו וודאות מתמרצת - התחלות הבניה יגיבו בהתאם".