למרות העלייה במחירי הדירות והאתגרים הכלכליים, נראה רוכשי דירה ראשונה הופכים לחלק משמעותי משוק הנדל"ן הישראלי בחודשים האחרונים, כאשר למעלה ממחצית מכלל הדירות שנמכרו בחודש יוני האחרון נרכשו על ידי סגמנט זה. כך, עולה מסקירת הנדל"ן למגורים לחודש יוני שפרסם היום (ג') הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
לפי הסקירה, בחודש יוני 2024 נרכשו על ידם 4,767 דירות, כולל אלו בסבסוד ממשלתי, מה שמציין גידול של 25% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לחודש הקודם. מדובר ברמה הגבוהה של רכישות ע"י סגמנט זה מאז יוני 2022.
כמו כן, כאמור, מעניין לראות כי מספר הדירות שנרכשו על ידי סגמנט זה מהווה בעצם באופן חריג למעלה ממחצית מהמספר הכולל של הדירות שנמכרו בחודש יוני, שעומד לפי הסקירה על 8,160 דירות, ומציג גם הוא גידול של 15% בהשוואה ליוני 2023, וגידול מתון של 2% בהשוואה לחודש הקודם.
אלו האזורים הכי מבוקשים על ידי רוכשי דירה ראשונה
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות סגמנט זה הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור ירושלים שנותר ללא שינוי ואזור נצרת שרשם ירידה של 13% בהשוואה ליוני אשתקד.
כאשר מסתכלים על הרכישות בשוק החופשי בלבד, רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-4,146 דירות, מה שמייצג גידול של 37% בהשוואה ליוני אשתקד וגידול של 6% בהשוואה לחודש הקודם. אזור רחובות ואזור המרכז בולטים בגידול חריג, עם עליות של 76% ו-72% בהתאמה ברכישות דירה ראשונה.
גם באזור באר שבע רוכשי דירה ראשונה היוו נתח משמעותי של 43% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יוני, יותר מכל סגמנט אחר. גם אזור חיפה בלט לטובה עם רמה גבוהה של רכישות על ידי רוכשי דירה ראשונה.
מהסקירה עולה כי השכר הממוצע למשק בית של רוכשים אלו עמד על 16.4 אלף שקל ברוטו לחודש, והשכר החציוני עמד על 13 אלף שקל. ממצא מעניין נוסף הוא שלמעלה ממחציתם רכשו "דירה על הנייר", כאשר 60% מתוכם צפויים לקבל את הדירה למעלה משלוש שנים מיום חתימת החוזה.
שוק של הזדמנויות? לא בטוח
לשאלה, האם אכן מדובר בשוק של הזדמנויות עבור הזוגות הצעירים, עונה הסקירה עם נתון שמציג את תפקידו המשמעותי של מבצעי המימון של הקבלנים ברכישת דירה ראשונה.
לפי הסקירה, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני על 8.9 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-28% בהשוואה ליוני אשתקד. במקביל, בניתוח תזרים המזומנים בפועל, לפני ניכוי תשומות,, נמצא כי חלה ירידה ריאלית של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. נתון זה מעיד על הביקוש הגבוה למבצעי מימון בסגנון 20-80 וכו', המוכרים גם בתור הלוואות קבלן.
הלוואת הקבלן, אשר מוגדרות על ידי בנק ישראל גם כהלוואות "בלון", הפכו פופולריות בתקופה האחרונה בעקבות מבצעי מימון של קבלנים בסגנון 20/80, 90/10 ואף יוצא לנו לראות גם 95/5 בחלק מהמקרים, שבהן משלמים רק חלק קטן מהסכום בעת רכישת הדירה, ואת יתר הסכום עם האכלוס בעוד שלוש-ארבע שנים. לאורך "חיי" ההלוואה משולמת רק הריבית. זאת בניגוד למשכנתאות למשל, בהן ההחזר הוא חודשי.
נזכיר כי בשבוע האחרון זיהה בנק ישראל את הסכנה הגדולה בהלוואות הקבלן, שמובילות צעירים רבים למשרדי המכירות, עם חוסר הבנה למשמעות האמיתית של המהלך, והשלכותיו לעתיד. הטיפ של וואלה נדל"ן: רגע לפני שאתם מחליטים לקחת הלוואת קבלן כדי לרכוש דירה ראשונה, חשוב שתוודאו שאתם מבינים את המהלך לעומק, ולא "מהמרים" על עתידכם הכלכלי.