האם זה הזמן לקנות דירה? שאלת קיטבג. ההתעוררות בשוק הדיור מאז תחילת שנת 2024, עם החרפת המלחמה רק נזכיר, שוברת כל שיא. מדד המחירים לצרכן לחודש מאי שפורסם אתמול (שישי) מוכיח את זה, וכולם מופתעים. אנשים קונים דירות כאילו אין מחר, כאילו אין ריבית, כאילו אין מלחמה.
יזם ידוע סיפר שהלך למכון כושר השבוע ועד שסיים את האימון מכר שלוש דירות. הוא, למשל, לא הופתע מנתוני המדד שהראו באופן סופי כי חזרנו למירוץ המחירים בשוק הדיור, שהתמתן קצת בשנתיים האחרונות, בעקבות עליית הריבית והמלחמה. לא נספיק להגיד "ג'ק רובינזון" ונחזור לעליות דו ספרתיות.
גם בכירי ענף הנדל"ן לא מופתעים. כבר חודשים הם מתריעים בפני הממשלה על זה שלא בונים, כי אין מי שיבנה; ההודים שמחליפים את הסינים עדיין לא מגיעים לקרסוליים שלהם. הם אינם מורגלים לעבודה בתנאי מזג האוויר המקומיים, וחלקם בקושי עסקו בבניין בעבר.
מה זה אומר? אנשים מהמרים. הקבלנים מאפשרים להם לשלם 20 אחוז ופחות עכשיו, והיתרה עם האכלוס. אנשים אומרים לעצמם: "עד אז הריבית תרד, המחירים יעלו, ואני אהפוך לעשיר". אולי כן ואולי לא. זהו הקזינו של ענף הדיור בישראל, כי מי באמת יוכל להביא את היתרה בעוד שלוש-ארבע שנים. ומה אז? אלוהים גדול.
האם המלחמה משפיעה?
לא. אפילו המתקפה האיראנית או ההתחממות בצפון לא עצרו את הגל המשוגע של שיאי שוק בעשרים שנה, דווקא באמצע חרבות ברזל.
מאז תחילת השנה נרשמה אחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשרים השנים האחרונות, לפי מחקר של הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בלט השנה אזור באר שבע, עם הרמה השנייה בגובהה במכירות דירות חדשות בהשוואה ארצית, זאת בהמשך לרמה גבוהה של מכירות גם בחודש ינואר.
שתי הערים הבולטות במכירות באזור זה השנה היו נתיבות ואופקים, עם שיעור גבוה יחסית של רוכשי דירה ראשונה. יש לציין כי נתיבות בלטה במכירות גם בחודש ינואר, עם 110 דירות שנמכרו, הרמה הגבוהה ביותר בכל אזור באר שבע באותו חודש. נתיבות ואופקים הן בין שלוש הערים המותקפות בשביעי באוקטובר - לשדרות הפריחה טרם הגיעה. אבל חכו.
כמו כן, השבוע נודע לנו שנתיבות עומדת להכפיל את עצמה. מעניין לראות כי הסגמנט הבולט במכירות דירות חדשות בנתיבות היה של רוכשי דירה ראשונה, שהיוו 43% מסך הרוכשים בפברואר השנה. משקל המשקיעים בנתיבות בפברואר השנה עמד על 19% בלבד, לעומת 24% בפברואר אשתקד. בעבר היו המשקיעים דומיננטיים במכירות מסוג זה ("פריסייל").
סביר להניח כי עליית הריבית ומס הרכישה תרמו לדחיקת המשקיעים החוצה, כאשר מבצעי המימון של הקבלנים מאפשרים לרוכשי דירה ראשונה לרכוש בשיעורים גבוהים יחסית. גם רמות המחירים של הדירות החדשות בנתיבות השנה היו גבוהות משמעותית בהשוואה לפברואר אשתקד (מחיר ממוצע של 1.47 מיליון שקלים לעומת 1.2 מיליון בפברואר אשתקד, ללא פערים משמעותיים בשטח הדירות). יחד עם זאת, במכירות אלו השנה ניתנו מבצעי מימון משמעותיים לרוכשים, כמו תנאי מימון של 20-80, ללא הצמדה וריבית, מה שמשקף בפועל הטבה שאינה באה לידי ביטוי במחיר.
גם חזרתם של המשקיעים לשוק מסמלת שינוי. בשנתיים האחרונות, בעיקר בעקבות העלאת הריבית, משקיעים רבים דיווחו כי הם מחפשים הזדמנויות בשוק הנדל"ן הבינלאומי, אך מתחילת השנה נרשמת שינוי מגמה. מנתוני מחקר אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי בחודש אפריל האחרון נרכשו על ידי משקיעים 1,339 דירות ברחבי הארץ. מדובר בעלייה של 51% בהשוואה לאפריל אשתקד, כאשר נרשמה ירידה מתונה של 2% בהשוואה לחודש הקודם, בעיקר בשל מיעוט ימי עבודה עקב חג הפסח. גם רכישת דירות מצד תושבי החוץ, הנכללים בסגמנט המשקיעים, מציגות עלייה חדה בביקוש: נתון זה עמד בחודש אפריל על 134 דירות, גידול של 83% בהשוואה לאפריל אשתקד. במקרה הזה גם בהשוואה לחודש קודם נרשם גידול ברכישות תושבי החוץ, בניגוד כאמור לירידה שנרשמה ברכישות סך המשקיעים באפריל בהשוואה לחודש קודם.
זמן הולך ואוזל להזדמנויות?
איך יודעים שההזדמנויות הולכות ונגמרות? תמיד זול יותר לקנות את הדירות הנמכרות "על הנייר". משקלן של אלו הוסיף לרדת, כלומר בונים פחות ופחות, מה שישפיע בהכרח על היצע וביקוש. אם אין דירות על הנייר, נשמע שלא מתכוננים להתחיל ולבנות.
לקבלנים אין מה לדאוג. תזרים המזומנים שלהם רשם גידול חד של 40% במכירת דירות חדשות ביחס לשנה לפניה. הסיבה היא הטריק שבו הם נוקטים כמעט כולם: המחירים יעלו בעתיד, אז למה לא לשלם 20% או פחות עכשיו והיתרה עם קבלת המפתח? אך בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים נמצא כי חלה ירידה של 9% בתזרים בפועל, ממצא המרמז על תרומתם של מבצעי המימון של הקבלנים למכירות.
אז האם זה הזמן לקנות? 2025 תסמן עליית מחירים במוקדם או במאוחר. הזדמנויות בצפון ובדרום קיימות. השקט יחזור בסוף ואז צפו לעלייה חדה במחירים. חיל האוויר של הנדל"ן ייכנס שוב לפעולה.