לא רק בית עם גינה: זינוק בביקושים לדירות "מיוחדות" מחוץ למרכז

לא מעט אנשים שבעבר חיפשו דירות 4 חדרים מחפשים להגשים את חלום הבית עם החצר או הפנטהאוז עם הנוף הפתוח. איך הם עשו את זה? בדיקת השמאית נחמה בוגין מעלה ממצאים מעניינים

וואלה! נדל"ן
22/12/2021
רובע אלונים במגדל העמק של קבוצת מגידו. הישראלים מתחילים להבין שחלומות אפשר להגשים מחוץ למרכז(צילום: לאנדו סטודיו)

השאיפה של הישראלים לבית פרטי עם גינה או פנטהאוז מרווח גדלה מאוד בשנה האחרונה והתפשטה בעיקר למחוזות הצפוניים והדרומיים, שם מחירי הנכסים הללו עדיין נמוכים אך במקביל דווקא התחלות הבניה של צמודי קרקע ירדו מאוד.

כך, למשל, על פי נתוני הלמ"ס בין יולי 2019 ליוני ,2020 במחוז חיפה היו 828 התחלות בניה של צמודי קרקע, כאשר שנה לאחר מכן צנחו התחלות הבניה במחוז ל-666 בלבד - ירידה של כמעט 20% בהתחלות הבניה לבתים פרטיים. במחוז דרום חלה צניחה של מעל 12% בהתחלות בניה לצמודי קרקע באותה התקופה בין יולי 2020 ליולי 2021.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: דוח התחלות בנייה של צמודי קרקע(צילום: יחצ)
המגמה הובילה רבים מהרוכשים הפוטנציאליים להתרחק מהמרכז, שם ניתן למצוא בתי קרקע, פנטהאוזים או דירות גן מפוארות, במחירים שלרבים מתושבי תל אביב ישמעו כלא הגיוניים. לעתים מחיר של דירה מיוחדת בפריפריה שוות ערך לדירה 3 חדרים במרכז הארץ

הבעיה איננה נעוצה דווקא במחסור בקרקעות או במחיר שלהן, אלא בהשתהות של רמ"י וקק"ל בהפשרת קרקעות חקלאיות לבניה. אף על פי שבמחוז צפון, למשל, יש למעלה מ-1,000 תוכניות ל-470 יישובים לבנייה של בתים פרטיים על עשרות אלפי דונמים שמרביתם נמצאים עדיין עם ייעוד של שטחים חקלאיים. עליהם על פי מתכנן המחוז הצפוני יש פוטנציאל להקמה של 100 אלף בתים. דברים אלה נאמרו במסגרת הועדה הארצית לבניה פרטית והתיישבות שהתקיימה בגליל.

למרות הקיטון המהותי בהיצע בחודשים האחרונים ניתן לראות כי הביקושים מחוץ למטרופולין תל אביב לדירות מיוחדות מרקיעים לשחקים. הסיבה העיקרית נעוצה בכך שעדיין מדובר בפער מחירים ניכר מול המרכז וברצון למרחב פרטי גדול יותר מבעבר עליו השפיעו בין היתר גלי הקורונה הראשונים בישראל שגרמו לאנשים לבלות זמן ממושך מאוד בביתם.

המגמה הובילה רבים מהרוכשים הפוטנציאליים להתרחק מהמרכז לפריפריה, שם ניתן למצוא בתי קרקע, פנטהאוזים או דירות גן מפוארות, במחירים שלרבים מתושבי תל אביב ישמעו כלא הגיוניים. לעתים מחיר של דירה מיוחדת בפריפריה שוות ערך לדירה 3 חדרים במרכז הארץ.

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין בחנה מה קרה למחירי הדירות המיוחדות ומצאה כי מגמת העלייה של מחירי הדירות המיוחדות ביישובים שמסביב למטרופולין גוש דן גדלה מאוד בשנה האחרונה, כאשר ביישובים מסוימים פער המחירים של דירות מיוחדות בין שנת 2020 ל -2021 נע סביב 15-20 אחוזים ובחל מהמקומות אף עובר את רף ה-20%.

ניתוח עסקאות רשות המיסים של שמאית המקרקעין נחמה בוגין(צילום: יחצ)

"הסיבה המרכזית היא הביקושים"

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מציינת: "שוק הנדל"ן הישראלי, הציג בשנה האחרונה קפיצת מחירים משמעותית מאוד. הסיבות לכך מגוונות מאוד החל מביקושים שגוברים על ההיצע, כלה באי עמידה ביעדי השיווק של רמ"י, סחבת בקבלת היתרי בנייה, מחסור בפועלים ועוד. יחד עם זאת, במקרה הנוכחי של הדירות המיוחדות קפיצת המחירים נובעת מסיבה שונה לחלוטין. מאז ומתמיד דירה מיוחדת נחשבה למוצר פרמיום שמיועד לחתך אוכלוסייה מצומצם יותר. מאז פרוץ הקורונה, אנשים הבינו שהבית מקבל תפקיד חדש, זהו כבר לא מקום ללינה בלבד או מפגש עם הילדים לאחר שעות העבודה. לכן, המרחבים הגדולים, יכולת התמרון בבית, התחושה של החופשיות, על אחת כמה וכמה כשיש גינה רחבת ידיים, או מרפסת ענקית המשקיפה על נוף ירוק קיבלו משמעות חדשה בסדר העדיפויות ומשכה לכך נהירה של זוגות רבים. זוהי גם הסיבה לכך שמחירי הדירות המיוחדות הציגו עלייה של פי 2 בערך מעליית המחירים הממוצע בשנה האחרונה שגם היא גבוהה מהרגיל".

"הקורונה עדיין נמצאת במודעות של אנשים שהיום מחפשים הרבה יותר את המרחבים הפרטיים בדירת המגורים שלהם. אומר ירון בובליל, מנהל השיווק של קבוצת מגידו המקימה פרויקטים במחוז הדרומי והמחוז הצפוני . "הדבר הביא בחודשים האחרונים קהלים מגוונים יותר להתעניין בדירות מיוחדות כמו גם משקיעים המזהים את הפוטנציאל בעליית ערך הדירה ובשכירות הנכס. משפחות קטנות שהיו מסתפקות בדירת 4 או 5 חדרים בעבר היום מוכנות להתאמץ, גם מבחינת כלכלית כדי לקנות פנטהאוז, דירת גן או צמוד קרקע, על מנת שיהיה להם את הגג ,המרפסת או החצר ומוכנות לשלם על זה יותר . אם בעבר הפערים בפריפריה בין דירות רגילות לדירות מיוחדות בפרויקט היו כ 15% היום הפערים מתחילים ב 25%.

"הסיבה המרכזית היא הביקושים, שגדלו, כאמור, באופן חד בחצי השנה האחרונה אל מול התחלות הבניה של בתים פרטיים שמאוד ירדו, כמו גם העובדה שיש כמות מוגבלת של דירות מיוחדות בכל פרויקט והפער בין ההיצע לביקוש מייצר את העלייה המשמעותית במחירים. לנו יש פרויקטים של דירות מיוחדות במערב מגדל העמק -שכונה חדשה לחלוטין, קריית מלאכי ואופקים ובמהלך חמשת החודשים האחרונים אנו רואים עלייה חדה בביקושים לדירות אלה. אנו רואים יותר ויותר משפחות שבעבר היו מתעניינות בעיקר בדירות 4 או 5 חדרים בבניינים והיום הן רוצות רק דירה מיוחדת ומוכנים להתאמץ יותר בשביל לקנות אותה. בקריית מלאכי למשל שם אנו משווקים פרויקט של 34 צמודי קרקע ודירות גן מכרנו כבר 50% מהפרויקט רק מפה לאוזן בלי לצאת עם פרסום בכלל".

הפער בין היצע לביקוש מחייב חשיבה אחרת. נחמה בוגין(צילום: עמית ישראלי)

"אפשר ואף רצוי להתרחק מהצפיפות"

בפרויקט "בריזה" של חברת אפגד באשקלון עלו מחירי הדירות המיוחדות בלמעלה מ-30%. כך, למשל, דירת מיני פנטהאוז 5 חדרים (126 מ"ר +מרפסת ש 40 מ"ר) נמכרה לפני כשנה ב- 2.26 מיליון שקלים. כעת עולה דירה דומה בפרויקט כ-3 מיליון שקלים, פער של 32%. הפרויקט ממוקם בשכונת אפרידר, בסמוך לטיילת של העיר, כ-250 מטר מקו החוף.

יעל דקל -הניג , סמנכ"ל שיווק בחברת אפגד: "עלית המחירים שחווינו בשנה האחרונה משקפת את רמות הביקושים למגורים בעיר ולדירות מיוחדות בפרט, ונובעת מכמה סיבות: בראש ובראשונה ההיצע הנמוך של דירות אלו ביחס לדירות הסטנדרטיות כפי שקיים בכל פרויקט ושנית, העובדה שאת הדירות המיוחדות ניתן למצוא בפרויקטים איכותיים ומושקעים אך מעטים יחסית, הממוקמים לרוב באזורים האטרקטיביים של העיר. במקרה של הפרויקט שלנו, קרבתו לחוף הים ולטיילת החדשה ולמוקדי עניין רבים בעיר, היה גורם משמעותי לעליית המחירים, ואני צופה כי מגמה זו תמשך לאור ההיצע המוגבל ועתודות הקרקע ההולכות ומתמעטות. הסיבה הנוספת והמשמעותית לא פחות היא הקורונה שגרמה לרבים, זוגות צעירים ומבוגרים וגם משפחות מכל חלקי הארץ "לחשב מסלול מחדש" מתוך ההבנה שבעידן של עבודה מהבית, וכשסגנון החיים משתנה אפשר ואף רצוי להתרחק מהצפיפות של המרכז לטובת איכות חיים, למגורים בדירות גדולות ומרווחות, ומכאן העליה בביקושים בשנה האחרונה והמחירים בהתאם".

חברת אפגד - פרויקט בריזה באשקלון. n-trace,
חברת אפגד - פרויקט בריזה באשקלון(צילום: n-trace)

אלי אגם, מנכ"ל אמפא ישראל, שעתידה לבנות בעתלית בשיתוף עם חברת גשם פרויקט בוטיק בן 7 בנייני בני 5 קומות עם דירות גן פנטהאוז של 6 חדרים, מציין: אין זה סוד שזוגות רבים, משפרי דיור ומצמצי דיור מחפשים איכות חיים שונה וטובה יותר. מי שמחפש היום איכות חיים בבית מרווח באזורי ביקוש, יתקשה למצוא פתרון מגורים במחיר שווה נפש כיוון שמחירי הדירות הרקיעו שחקים ולא מאפשרים לאנשים לרכוש נכס גדול באזורי הביקוש. הפתרון הוא להרחיב את מעגל החיפוש ולגלות כי המחירים זמינים יותר ואיכות החיים אפילו עולה כי מדובר בישובים שמציעים חינוך באיכות טובה, נגישות וקהילה. אם ניקח את עתלית לדוגמה, נסיעה ברכבת מעתלית לתל אביב עורכת כ-50 דקות, ההתניידות בתוך גוש דן לתל אביב יכולה לקחת את אותו הזמן ולעיתים אף יותר, כך שגם ברמה התחבורתית יש פה WIN WIN".

  • מגדל העמק
  • פריפריה

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully