תבנו על זה: לאן הולך ענף הנדל"ן ב-2022?

כמו בכל השנים האחרונות, סקטור הנדל"ן היה אחד מהמדוברים ביותר ב-2021. גלים חדשים של קורונה, צעדים של הממשלה החדשה, תקציב שנתי אחרי שלוש שנים - כל אלו לא כיכבו השנה כמו שוק הנדל"ן. אז מה עבר עלינו ומה צפוי לנו ב-2022?

אחד הטרנדים שצברו תאוצה הוא עירוב שימושים. תעסוקה, מגורים, מסחר וייעודים ציבוריים באותו הפרויקט הם כבר לא חלום רחוק. בשנת 2021 ראינו יותר ויותר מתחמי מגורים ושכונות חדשות משלבים את הייעודים השונים: למשל, מחזירים את המסחר לרחוב, מקימים מתחמי תעסוקה בשילוב מגורים או התחדשות עירונית בשילוב מוסדות ציבור ועוד.

לשיטתו של האדריכל אורי הלוי, מבעלי המשרד 'אורבך הלוי אדריכלים' עירוב שימושים הוא העתיד - ולא קיימת אופציה אחרת: "אם נרצה להגיע למצב של ערים חכמות, יעילות ומהנות, עירוב שימושים הוא ברירת מחדל. לשמחתי, מנהל התכנון הוביל השנה הטמעות של עירובי שימושים בתמהילים שונים, כך שבסופו של דבר נראה שנקבל את אותה דינמיקה שאנחנו כל כך אוהבים ברחובות באירופה - רחובות חיים, פעילים ומעניינים שפעילים שעות ארוכות וקולעים לצרכיהם של קהלים רבים. אתגרים צפויים במקרים של פרויקטים בהם כבר בוצע תכנון מפורט, ובמקרה של שינוי או עדכון היעוד תידרש רביזיה בתכנון- גרעין המבנה משתנה, כך גם חומרי הבניין. תידרש מחשבה מחודשת לנושאים כמו כיווני אוויר ומרפסות. אתגר אפשרי נוסף הוא תרבותי-תפישתי: האם אנחנו בנויים להתחיל לשלב מגורים באזורי תעסוקה. ככל שמתקרבים למרכזי הערים מדובר באקט טריוויאלי לחלוטין אך ככל שמתרחקים המכשול התרבותי- התנהגותי הוא יותר משמעותי. עם זאת, אני צופה שכבר בשנת 2022 המגמה תזוז כמו גל הלם ממרכז גוש דן החוצה".

ההתחדשות העירונית מסתמנת כאפיק המשמעותי ביותר להגדלת היצע הדירות החסר היום בשוק. האדריכל ובונה הערים בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים, מסביר: "כל מי שנוסע היום ברחבי הארץ רואה כבר שינוי משמעותי מאוד בקו הרקיע של הערים. כל הארץ גם הפריפריה, הופכת להיות צפופה יותר וזה שינוי שרק ילך ויתגבר ובקרוב נראה יותר ויותר בניה גבוהה ורבי קומות".

עוד מוסיף פרי כי חוק ההסדרים שעבר השנה מנסה להסדיר המון דברים שלא נעשו נכון בשנים הקודמות, "אך זה אינו חוק נכון לעולם הבניה, כיוון שהוא ערב רב של תיקונים. אני רוצה לקוות כי בשנת 2022 תכנס לתוקף רגולציה שתסדיר איך תיראה עיר צפופה מאוד בעתיד - ואני מציע הרחבה של המרחב הציבורי יחד עם הגדלת הצפיפות. זה נשמע כמעט דבר והיפוכו אך עם הכנה מראש, זה אפשרי".

בנוגע למבנים מסוכנים אומר פרי: "ראינו לאורך השנה האחרונה כי יש לטפל בדחיפות במבנים מסוכנים ברחבי הארץ. אני סבור כי כל מי שגר במבנה ישן ומסוכן צריך להשקיע כסף בשיפוץ המבנה ובשדרוג שלו, והמחשבה הרווחת לפיה הכול צריך לבוא בחינם היא מחשבה מאוד ישראלית, שאין לה אחות בעולם. אם מחפשים פתרונות למבנים מסוכנים, צריך להכיל בהם תשלום של בעלי הדירות. אפשר להציע מימון והקלות בארנונה, אך לתת דירה חדשה זה מאוד לא מוסרי וצריך להיפסק בהקדם".

כידוע, מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בכ-10 אחוזים והצפי לשנת 2022 לא מבשר טובות. "עולם ההייטק פורח ומכניס כספים רבים לידיים פרטיות, מדובר על כ-30 אלף איש שנהנו רק השנה מבונוסים, אקזיטים והנפקות עם מענקים בשיווי של מיליון שקל ומעלה", אומר האדריכל בועז שניר, "מדובר בקהל שמשתוקק לרכוש בתים ודירות ומוכן לשלם כל מחיר בלי קשר למחירי השוק".

מעבר לכך, אומר שניר, "קיים מחסור העצום בקרקעות לבנייה, במיוחד למגרשים של חצי דונם ומעלה - אלו מגרשים שאינם בני השגה, על אחת כמה וכמה באזורי הביקוש ועושה רושם שכל מחיר לוקח. בשנה החולפת נבנו ותוכננו מעל מיליון מ"ר עבור משרדים, זהו שוק שמגלגל בשנה 3 מיליארד שקלים. בתל אביב כמעט ולא ניתן היום למצוא מ"ר להשכרה ונראה שבשנת 2022 המצב לא עומד להשתנות".

עם זאת, נראה כי בשנת 2021 נוצרה דווקא אופציה טובה להשקעה והזדמנות לקניה בפריפריה. אדריכל איל אפל מציין כי גם בפריפריה המחירים עלו, "אך בצורה יותר מתונה מהמחירים במרכז הארץ. זוגות צעירים ומשקיעים, שהתקציב שלהם מוגבל זו הכתובת הנכונה להם. ישנה מגמה של אנשים מאוד אמידים מהמרכז שמחפשים את מקום המפלט והשקט ומעתיקים את המגורים שלהם למרחבים בצפון, בהם ישנה אפשרות למצוא מגרשים יותר גדולים, לעומת המרכז בו השטחים מצומצמים יותר".

מגמה נוספת שהדגישה שנת 2021 היא המודעות אקולוגית המתפתחת. "העולם מעדיף את התוצרת המקומית, הן בשל הזמינות שלה והן בשל ההיבט הסביבתי. ייבוא דורש שינוע בים או ביבשה, שמגביר את זיהום האוויר ופוגע בסביבה באופן ממשי. ייצור מקומי מפחית את הזיהום ומדגיש בנוסף ערך של כלכלה מקומית. אנו צופים כי ב-2022 המגמה תלך ותעמיק, ובהתאם תעלה הצריכה מיצרנים מקומיים", אומרת גל נסימוב, מנהלת השיווק של 'כוכב אלומיניום', "ההיבט האקולוגי בא לידי ביטוי גם בתכנון המוצר ובמפרט הטכני שלו. הדרישה העולה למערכות שמעניקות פתרון אקולוגי וחסכוני באנרגיה, הובילה את התעשייה לפתח באופן טבעי פתרונות בתחום. אצלנו, למשל, ייצרנו מערכת שמיוצרת עם נתק תרמי, ומאפשרת בכך ליהנות ממפתחים גדולים, ללא יצירת אפקט החממה, עם יכולת לשמר היטב מרקם אקלים נוח בחללי הפנים. זה משפיע ישירות על חשבון החשמל ומונע בזבוז אנרגיה מיותרת".

אדריכל רון שפיגל מנסה לשער: "בבניה צמודת קרקע אני סבור שנראה מגרשים גדולים במושבים ובמושבי יוקרה שמתחלקים למגרשים יותר קטנים. בנוסף, תהיה צפיפות יותר גדולה במגרש, יותר דו משפחתיים ובתים טוריים. בשל עתודות הקרקע שנגמרות נראה בניינים גבוהים יותר, עם תמהיל דירות מגוון. לא רק 4-5 חדרים, אלא גם דירות 2-3 חדרים לזוגות צעירים ורווקים, ומולן גם דירות מאוד גדולות שיחליפו את הבניה צמודת הקרקע. דירות אלו יגיעו עם גמישות תכנונית מראש כך שיהיה ניתן לחלק אותן בעתיד, בדיוק כמו בבית צמוד קרקע, לדוגמת יחידת דיור לילד גדול ועוד. בתחום הבילוי נראה הרבה יותר בריכות שחיה על הגגות שיתנו את המענה לוילה עם בריכה, או דירות גן עם בריכות".