יד שנייה או מקבלן? מדריך לקניית דירה ראשונה

החלטתם שלא להמתין למשיח ולרכוש דירה? סביר שבין יתר השיקולים תבקשו להתחשב במידת הקרבה למקום העבודה של מי מכם, לרמת החינוך בשכונה שאתם מתעניינים בה וגם לקירבה להורים. הסטטיסטיקה מלמדת שבדרך כלל זוגות צעירים מעדיפים לגור בקרבת ההורים לאחר הולדת הילדים.

אחת הדרכים של רשויות לעודד הגירה חיובית אליהן ולהשיב את הילדים הביתה היא באמצעות הקמתן של שכונות חדשות ומתן מענה לצרכים המשתנים של האוכלוסייה הצעירה. על פי אתר yad2 מחפשי הדירות ברשת מתמקדים במקומות שבהם היו מעוניינים לרכוש דירות וכך למשל שכונת רמות בבאר שבע זכתה לכ-378 אלף חיפושים בשנת 2018.

לקריאה נוספת:
ביהמ"ש לא התרשם מההבטחה והורה לפנות פולשים בבאר יעקב
פצעים בלב העיר: מה הממשלה מתכוונת לעשות עם הפילים הלבנים ברחבי הארץ
שר הכלכלה אלי כהן הודיע על היטל מינימלי של 0.25% בשוק המלט

אחרי ששקלתם את הפרמטרים השונים והחלטתם על אזור או עיר שאתם רוצים לגור בה, רצוי לבחור באזור מתפתח כי כך ניצול הפוטנציאל של ערך הנכס עולה. השכונות החדשות כיום מתוכננות עם חשיבה הוליסטית יותר ומוכוונת הולכי רגל ומגוון שימושים, ריאות ירוקות, מבני ציבור חדשים וכמובן מערכות חינוך חדשות ומתקדמות. כמו כן, הראשוניות מעודדת מעורבות גדולה יותר של הקהילה וחיי קהילה מפותחים.

אם אתם משפחה בהתהוות, קחו בחשבון שיכולת ההחזר שלכם היום אינה מה שתוכלו בעתיד ולכן כדאי לקנות 4,5 חדרים כי כך אתה צופה לעתיד. ברכישת דירה כזו אין לך שום סיכון כי אם אתה רואה שאתה לא יכול לעמוד בתשלומים אתה יכול למכור את הדירה ולקנות יד שניה שערכה לא משתנה באופן משמעותי לעומת הערך של דירה חדשה שעולה לאורך שנותיה הראשונות - במיוחד אם מדובר על דירה על הנייר שרכשת.

כל עוד המפרט הבסיסי הוא טוב כסטנדרט, אל תתפתו לשדרוגים כמו ריצוף משוגע, שקעי חשמל נוספים, צבע אחר של דלתות וכיוב. אין לזה סוף. בסוף תכבידו על עצמכם ותכנסו להוצאות מיותרות ולכן רצוי שתשקיעו כל שקל פנוי ברכישת הדירה. תמיד תוכלו להשקיע בעתיד בשדרוג הדירה. קחו בחשבון שסביר שתגורו בדירה במשך 5 עד 7 שנים. אם בעבר ההורים שלנו היו קונים דירה ל-20-30 שנים הרי היום הקצב שבו אנשים מחליפים דירות הרבה יותר גבוה. מחליפים דירה כל 7 שנים ואז ההשקעה בדירה נראית במרחק הזמן מוגזמת ולכן - אל תשתגעו.

ראשית התמקדו ב-2 שכונות שמתאימות לצרכים שלכם. אם יש לכם אפשרות לרכוש דירה יד ראשונה, תתמקדו ב-2-3 פרויקטים ותחליטו ביניהם. אם תאבדו את המיקוד, החיפוש יתמשך, תפספסו את העיתוי והמחיר יעלה.

אל תשכחו שמי שגר בדירה זה אתם, התאימו את הדירה לצורך שלכם עם ראיה קדימה ואל תישעו לעצות של קרובים שאמנם רוצים בטובתכם אבל לא תמיד מודעים ליכולות ולצרכים שלכם.

למשל אחרי שהתלהבו מהפרויקט זוג מגיע עם הוריו לפגישה השנייה במשרד המכירות וההורים משווים את הדירה הפוטנציאלית לדירה שבה הם גרים (המטבח קטן...). בכך הם חוטאים לזוג הרוכשים שכן בעצם הם היו צריכים להשוות למצב שהם קנו דירה ראשונה.

כאשר מדובר ברכישה משמעותית יש לנו נטייה להתפנק. אכן מגיע לנו את הכי טוב והכי יפה - אבל בצורה מחושבת ראיה צופנת עתיד. תמיד אפשר להשתדרג בעתיד ולכן היוועצו עם יועץ משכנתאות מראש כדי לדעת מה התקציב. יועץ המשכנתאות יכול לבלום אתכם מצד אחד ומצד שני גם לגלות לכם שיש לכם יותר יכולת.

ברור שכל מי שמעוניין לרכוש דירה על מנת לגור בה יעדיף דירה חדשה במידה שיש לו יכולת כלכלית. גם משקיעי נדל"ן יעדיפו לקנות דירה על הנייר ובמיוחד בשלב הפריסייל שכן אז הרווח הצפוי להם יהיה גדול במיוחד.

מומלץ לרכוש לפני היתר בנייה או בשלבים מוקדמים של הפרויקט כדי להינות מפוטנציאל העלייה בערך הנכס ובמיוחד אם יש התחייבות חוזית למועד מסירה.

ראשית בהגדרה פריסייל הוא מכירה מוקדמת ולכן אי אפשר להגדיר למבצע שיווקי פריסייל אחרי שנמכרו כבר 100 דירות בפרויקט. בנוסף תבדקו היסטוריה ו-וותק של החברה היזמית כדי לוודא שמדובר בחברה אמינה. בקשו לקבל את הסיווג הקבלני של הקבלן שיבנה את הפרויקט וכיוב'. יש באינטרנט את כל המידע הרלוונטי החשוב.

חפשו את השכונות שקרובות ליציאות וודאו שניתן מענה תחבורתי. בשנים האחרונות אנו שומעים על שכונות חדשות שתושביהן סובלים מהגישה אליהן בגלל שהרשויות לא לקחו בחשבון את העומס על התשתיות. כך למשל שכונת אם המושבות בפתח תקווה. היום במסגרת הסכמי הגג שעשה משרד האוצר עם רשויות שונות לגבי פיתוח של שכונות חדשות יש מגמה של הקמת שכונות שבהן במקביל לבנייה נעשות גם תשתיות שיתנו מענה שלם.

בנוסף רצוי לקנות בשכונות השוכנות קצת מחוץ לעיר כמו כפר סבא הירוקה, אגמים נתניה, ראשונים ברשל"צ, נווה זמר רעננה, או פארק הנחל באר שבע שמוקמת בימים אלה ואשר החל בה שיווק דירות תוך הבטחה של מינהלת הסכמי הגג כי התושבים יכנסו לשכונה עם תשתיות מוכנות ועם מבני ציבור וחינוך - שכונות שבהן אוטומטית נוצר מצב של קהילה כמו עיר בתוך עיר.


השכונות קמות מאפס ומתמתגות בדרך כלל כשכונות טובות ורעננות ובהתאם המחירים עולים ככל שהשכונה צומחת. בדרך כלל שכונות אלה צומחות במשך כמה שנים ולכן המחירים עולים.

הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת משגב שיווק מתחמי מגורים המשווקת פרויקטים בכל רחבי הארץ בהם באר שבע טאצ', קדימה-מערב, HIGHLINE רמת גן ועוד