פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      רכשתם נכס בחו"ל? כך תנהלו את ההשקעה נכון

      רכישת הנכס הנכון להשקעה בחו"ל היא רק הצעד הראשון בדרך לקבלת תשואה נאה. הכנת הנכס למגורים ותחזוקתו דורשת גם היא התנהלות נכונה. מדריך

      קו הרקיע של מנהטן, ניו יורק (ShutterStock)
      מנהטן (צילום: shutterstock)

      הרבה ישראלים מגלים בשנים האחרונות את ההשקעה בדיור בחו"ל. והנה, בשעה טובה רכשתם דירה או נכס בחו"ל, קיבלתם את המפתח ועכשיו מה? להשכיר? לשפץ? אולי בכלל לנסות למכור אותה ברווח?

      אם הדירה שלכם במצב מצויין ואין איתו שום בעיה, אז דלגו להמשך המאמר על ניהול הנכס. אם הדירה שלכם כן צריכה השבחה, אז בואו נתייחס לזה מפני שזהו שלב קריטי המורכב מהיבטים של תקציב, זמן ואיכות.

      לקריאה נוספת:
      מכס על יבוא המלט? החברות המקומיות לא יפשטו את הרגל
      שיא במכירת דירות חדשות באוקטובר: המספר הגבוה זה 15 חודשים
      אם יש לכם קצת כסף פנוי: מה אפשר לקנות ב-13 מיליון שקל

      ראשית, תקציב. כל מי ששיפץ דירה בחייו יודע עד כמה קשה לא לחרוג מהתקציב. הסוד לעמידה ביעד טמון עוד קודם בשלב התכנון. לכן, כדאי מאד להיעזר במומחים ולפנות לשירותיו של אדריכל או מעצב פנים כדי לקבל תוכניות מפורטות של הדירה לאחר השיפוץ. טיפ נוסף הוא בחירת חומרי הגמר עוד בשלב התכנון ולצרף אותם לתוכנית וזאת על מנת להכיר את מחירי חומרי המגמר השונים, מה שיכול להצביע מבעוד מועד על חריגה או עמידה בתקציב. בנוסף, כאשר נקבל תוכנית תלת מימד עם החומרים שכבר בחרנו, נוכל לראות את "זרימת הבית" והאם שילוב הצבעים והחומרים השונים אכן מוצאי חן בעינינו.

      זמן - "זמן זה כסף" במיוחד כשזה נוגע לשיפוץ נכס. הרי כל זמן שהקבלן מתעכב בעבודתו הוא גורם למשקיע הפסד כספי בגלל שהוא מעכב את השכרת הדירה. לכן מומלץ להחתים את הקבלן על חוזה עבודה שבו מוגדר המועד המדויק של סיום העבודה. חוזה זה חייב להכיל קנס (גבוה) במידה והקבלן חורג מהזמנים שהוגדרו ע"י שני הצדדים.

      איכות - החשש הגדול של כולנו בשיפוץ ב"שלט רחוק" הוא שלא נדע מה טיב החומרים שהקבלן השתמש בהם. לכן כדאי להחתים את הקבלן בחוזה עבודה עם אחריות לעבודה שהוא ביצע, לסכם עם הקבלן מראש באילו חומרים להשתמש (במידה ואתם בקיאים בתחום) ולהגיע בעצמכם או לשלוח נציג מטעמכם, אפילו מספר פעמים במהלך השיפוץ כדי לבקר את תהליך השיפוץ ואת איכות החומרים.

      שלב הניהול הוא המסובך

      לאחר שצלחנו את שלב ההשבחה והשכרנו את הנכס, מגיע השלב החשוב ביותר בהשקעה, ניהול הנכס. ניהול נכס הוא שלב מורכב הכולל ממשקים רבים כמו: השוכר, ועד הבית, רשות החשמל, רשות המים, אנשי אחזקה, רואה חשבון, חברת הביטוח וכו'.

      לחלק הזה רוב המשקיעים יגיעו (עם הפסדים ותקלות כאלה או אחרות) אך ההשקעה מרגע זה נעשתה מסובכת יותר ובעלת מימד זמן ארוך יותר. צריך תמיד לזכור שנכס צריך תחזוקה. נכס הוא לא מניה שאפשר לשמור על הקיר. לא משנה היכן רכשתם את הנכס ואיך הוא נראה אחרי שיפוץ. אם הוא לא יטופל ויתוחזק הוא ייהפך להשקעה רעה.

      לדוגמא, התקשר אלי לפני חודשיים בעל נכס ביוון ואמר לי: "יש לי נכס והדייר לא משלם לי. הוא אף עזב את הדירה וחברת הניהול אינה עונה לי". שלחנו את הצוות שלנו כדי לברר מה הבעיה והסתבר שהדייר עזב את הדירה בגלל שהמזגן לא עבד כל יולי-אוגוסט, הדייר ניסה לדבר עם חברת הניהול ולהשיג את הבעלים אך ללא הצלחה (בעיקר בגלל מחסום השפה).

      נושא חשוב נוסף הוא ביטוח הדירה. במקרה של אסון כמו רעידת אדמה, שרפה או שיטפון נרצה להבטיח שנקבל את הכסף עבור ההשקעה. זוהי אחריותה של חברת הניהול לעשות את הביטוח ומומלץ לבדוק את הכיסויים אשר החברה מציעה.

      הכותבים הם מנכ"לים משותפים ב"נדל"ן אחד על אחד"