פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      לא רק דירה להשקעה: מה צריך לדעת כשמשקיעים בבניין משרדים

      קרבה לרכבת, מספר החניות ורמת התחזוקה: כמו בנדל"ן למגורים, גם ערכו של נכס מניב משתנה בהתאם לגורמים השונים הנמצאים בסביבתם. מה כדאי לבדוק לפני ששמים כסף?

      בנייני משרדים ברחוב הארבעה, תל אביב, נובמבר 2015 (ראובן קסטרו)
      בניין משרדים (צילום: ראובן קסטרו)

      בתקופה האחרונה משקיעי הנדל"ן מנסים את כוחם ברכישת משרדים להשקעה. הסיבות לא כל כך משנות: בין אם מדובר בניסיונות להדיר אותם מתחום הנדל"ן למגורים ובין אם השוק מתנדנד - בשורה התחתונה, תחום הנדל"ן המניב מהווה אופציה להשקעה. על השאלה איפה כדאי יותר להשקיע לא נשיב כאן - כן החלטנו לבדוק אילו פרמטרים יש לקחת בחשבון כאשר מי שהפרוטה מצויה בכיסו מחליט להשקיע ברכישת משרדים לצורך השכרתם.

      נתחיל בנתונים היבשים: על פי בדיקה שערכה חברת CBRE ישראל בתחום הנדל"ן המניב ברבעון השני לשנת 2018, אשר פורסמה באחרונה בוואלה! נדל"ן, תפוסת המשרדים בתל אביב עלתה ל-93% - בדמי שכירות ממוצעים של 94 שקל למ"ר. התחזית של החברה היא שעד סוף השנה השכירות למשרדים באזור תגיע לשיא של בין 100-110 שקל למ"ר.

      דמי השכירות כיום ברוב הערים הגדולות יציב: בהרצליה דמי השכירות למ"ר למשרדים עומד על 86 שקל; ברעננה על 60 שקל למ"ר; בירושלים על 67 שקל למ"ר; בחיפה על 65 שקל למ"ר; בלוד על 43 שקל למ"ר; ברחובות על 52 שקל למ"ר; ובנתניה על 44 שקל למ"ר. נתניה ורחובות הן שתי הערים בהן בשנה האחרונה מחירי השכירות למשרדים ירדו (ב-2% בכל אחת מהן).

      לקריאה נוספת:
      תמריץ למשיכת אוכלוסייה לנגב: דונם למגורים ודונם לקמפינג
      הלמ"ס: מדד מחירי הדיור טיפס בכאחוז בחודשים מאי-יוני השנה
      לראשונה מזה עשור: ירידה שנתית במחירי הדירות בישראל

      השפעת גורמים על ערך משרדים (יח"צ)
      השפעת גורמים שונים על ערך המשרד (מקור: מיקדן)

      לוקיישן לוקיישן לוקיישן

      אז איך יודעים מה לקחת בחשבון כשמחליטים לרכוש משרד להשקעה? ובכן, זה די פשוט: כפי שערכה של דירה מושפע, למשל, מקרבה לפארק, למוסד חינוכי לחוף הים - גם למשרד יש אלמנטים שונים המשפיעים על ערכו. בהשקעה במשרד נכנסים שיקולים כמו המיקום שלו והנגישות אליו, הקרבה שלו לרכבת כבדה או קלה שתעבור בסמוך אליו בעתיד, למסוף אוטובוסים, מספר החניות בבניין, איכות ורמת האחזקה של הבניין ודמי הניהול.

      בנוסף, כדאי לבדוק האם המשרד נמצא בתוך אזור תעשייה או סמוך למרכז מסחרי ומה יכולת ההשבחה העתידית שלו. כלומר, ישנם אזורים שבהם אושרו תוכניות המאפשרות להשביח נכסים באופן משמעותי. כך, לדוגמא, באזור הבורסה ברמת גן הופקדה תוכנית המאפשרת הוספת זכויות בנייה בהיקף של מאות אחוזים.

      בדיקה שערך שמאי המקרקעין גיל מעין, מנכ"ל חברת מיקדן ניהול ואחזקה המנהלת כ-2 מיליון מ"ר נכסים, בחנה כמה שווים האלמנטים השונים ומה המשמעות שלהם לערך המשרד. "בעוד על ערך הדירה יכולים להשפיע גורמים הקשורים לאיכות חיי המשפחה, כמו קרבה לפארקים או מוסדות חינוך, על ערכו של המשרד ישפיעו גורמים כלכליים - דוגמת ניהול ואחזקה של הבניין, רמת הנגישות שלו, סוג הבעלות על הנכס, קרבה למחוללי תנועה ויחס ברוטו-נטו של הבניין", מסביר מעין.

      לדברי מעין, "סוגיית הנגישות משמעותית לערך המשרד. האם המשרד נגיש לתחבורה ציבורית? האם הוא קרוב לצירי תנועה מרכזיים? יש לקחת בחשבון שעבור שוכרים עתידיים מדובר בסוגיה קריטית, ולפיכך המשמעות שלה לערך המשרד היא גדולה ויכולה להגיע להבדל של 10%-15% בין משרדים דומים".

      חניונים בתל אביב 4 במאי 2017 (ראובן קסטרו)
      תג מחיר של מאות אלפי שקלים. חניון (צילום: ראובן קסטרו)

      חניה - פקטור משמעותי

      פרמטר נוסף הוא החניה בבניין. "החניה משמעותית הן לעובדים בחברה, כאשר עובדים בתפקידים בכירים מצפים לקבל חניה צמודה וחברה שלא תוכל לספק זאת תהיה בחיסרון. חניה באזורי הביקוש יכולה להגיע עם תג מחיר של מאות אלפי שקלים ולהשפיע על מחיר הנכס בטווח של 10%-20%", מסביר מעין.

      סוגיות רלבנטיות נוספות הן כמות בעלי הנכסים והניהול של המתחם. לדברי מעין, "ניהול מסודר של חברת ניהול רצינית משפיע על תחזוקת המערכות ושמירה על רמת הבניין לאורך זמן. אנו רואים זאת במרכזים אזוריים ושכונתיים קטנים, שמשלבים מסחר ומשרדים. כיום יש עדנה למרכזים אלו והביקוש נמצא בשיא. מרכזים אלו מנוהלים בדרך כלל על ידי היזמים עצמם או על ידי קבלני אחזקה, ולא חברות ניהול מקצועיות ומתמחות".

      עוד פרמטר שמשפיע על ערך המשרד הוא הסביבה שבה הוא ממוקם. אזורי תעסוקה בהם מגוון עסקים משלימים, מסעדות ובתי קפה, יביאו לפער משמעותי בשווי, וכן גם קרבה לגנים ופארקים אשר עשויה לשפר את רווחת העובדים. "אחד האלמנטים העיקריים המשפיעים על ערכו של משרד הוא יחס הברוטו-נטו שלו. ככל שהיחס הוא טוב יותר, כך אני מקבל יותר שטח נטו ביחס לשטח עליו אני משלם, ואז רצפת הייצור שלי גדולה יותר. יחס טוב יכול להיות שווה עוד כ-10% במחיר ולפעמים יותר", מוסיף צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בניהול והקמת פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר.

      גם לסביבה העסקית יש חשיבות גבוהה בהשפעה על ערך המשרד. "בעל הנכס או השוכר ירצו תמיד להיות בתוך סביבת עסקים המייצרת סינרגיה. הם ירצו שרואה החשבון שלהם ועורך הדין יהיו קרובים אליהם, או ספקים אחרים שהם משתמשים בהם לצורך התפעול השוטף של העסק. מדובר בעניין אסטרטגי שהוא חלק אינטגרלי בשיקול היכן לשכור משרד", מציין סופרין.

      לדברי מעין, "לסביבה העסקית שבה ממוקם המשרד יהיה ביטוי בחישוב השווי - קרבה למחוללי תנועה כמו בתי חולים, קניון או מרכז מסחרי גדול, מייצרת סביבה מתאימה לריכוז עסקים מתחומים דומים. לדוגמא, סביב בית החולים אסותא בשכונת רמת החייל בתל אביב יהיו משרדים רבים של נותני שירות רפואיים ושירותים משלימים, קליניקות וכדומה".

      בעלות משותפת - לא מומלץ

      אחת הדרכים לרכוש בניין משרדים היא באמצעות בעלות משותפת. ואולם, שיטה זו של בעלות על ידי גורמים רבים עלולה לייצר קשיים בניהול השוטף של הבניין - ולייצר תחרות פנימית ביחס למחירי ההשכרה. "בעלויות רבות עלולות לפגוע במחיר הנכס ברמה של עד 10%; ומנגד בעלות אחידה או בעלות המוחזקת בידי גורמים ספורים תעלה את ערכו של הנכס", מוסיף מעין, "לא תמיד מצליחים להשכיר את המשרד במחיר שציפו לו והדבר עלול לגרום לבעיות בתחום הניהול".

      שרון בן צבי, סמנכ"לית שיווק בקבוצת הנדל"ן משולם לוינשטין, מחזקת את הדברים. "מומלץ לשים לב לכמות הבעלים הרוכשים את המשרדים להשקעה למול משתמשי קצה. ככל שבניין מרובה בבעלים, הסבירות לתשואה גבוהה נשחקת", היא מדגישה. לדבריה, "אשר לרמת התחזוקה במקום, חשוב שהיא תהיה מוקפדת שכן ככל שיש שפע של בעלים ואין מי שינהל את הפרויקט מטעמם באופן שוטף, הוא עלול להתדרדר".

      "במקומות מסוימים גם בתחום המשרדים ולא רק בשוק הדירות קיימים פערים משמעותיים בין הביקוש להיצע", מציין דוד לוי, מנכ"ל משותף של קבוצת ארלוזורוב העוסקת בהקמת קבוצות רכישה וייזום פרויקטים של משרדים. לדבריו, "בבאר שבע, למשל, הביקוש למתחמי משרדים ותעסוקה בכלל ומשרדים קטנים בפרט הולך וגדל; ובפועל מספר המשרדים המועמדים לרכישה וגם להשכרה קטן מהמבוקש. אילו בדיוק המקומות שמשקיעי הנדל"ן מחפשים, בין אם מדובר בנכס מניב או נכס למגורים, כי פערים אלה בסופו של דבר יעלו את התשואות של המשקיע. בנוסף, ערכו של המשרד נקבע ומושפע קודם כל מהמיקום שלו ועד כמה הוא מרכזי ומבוקש. המיקום הוא עוגן. כאשר מיקום הוא מרכזי לא תהיה בעיה להשכיר את הנכס בכל שלב".

      שי ניסים, בעלי ומנכ"ל יזמית הנדל"ן לי מרשל העוסקת בשיווק משרדים, מתייחס לדמי האחזקה של הנכס. "דמי אחזקה הפכו בשנים האחרונות לאלטרנטיבה למחיר שכירות. לעתים יזמים לא הגונים מוכרים משרד במחיר הזדמנות - אך מחתימים את הקונה הסכם אחזקה יקר כדי לכסות על המחיר הנמוך. לכן צריך לזכור שהמחיר לא תמיד רלוונטי".