פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ובינוי) הוא פרויקט מורכב הבנוי משלבים רבים, החל מסיכום התמורות דרך החתמת הדיירים והוצאת היתר וכלה בשלב הבנייה. האתגר הטמון בבינוי בבניין בו מתגוררים דיירים אשר אמורים להמשיך בשגרת חייהם הוא גדול.
דיירים רבים מגלים רק תוך כדי תנועה את הקשיים הטמונים בביצוע הפרויקט עד להוצאת ההיתר ולאחר מכן את הקושי במגורים בזמן ביצועו. כמו כן מגלים הדיירים את הצורך בשיתוף פעולה והדדיות מצדם לשם קידום הפרויקט והבנייה.
בשל מורכבות הפרויקט ישנם לעיתים קרובות עיכובים ועל כן הפרויקטים נמשכים זמן לא מבוטל. על מנת להתחיל את הפרויקט ברגל ימין יש לדעת ולהעריך נכונה את הגורמים אשר יכולים בהווה ובעתיד לגרום לעיכובים לא רצויים ולפעול ככל הניתן למנעם.
העיכובים
שלב המו"מ - יזמים אשר נדרשים לתקופה ארוכה של בלעדיות לשם בדיקות כלכליות ותכנוניות עלולים למשוך זמן רב ולעכב את יציאת הפרויקט אל הפועל. על כן יש להשתדל לפעול ללא מתן בלעדיות או להגבילו למס' חודשים מועט.
מו"מ חוזי - המו"מ החוזי אשר נמשך ונמרח על פני חודשים רבים איננו אפקטיבי ויש להימנע מהגעה למצב כזה. בדקו כי עורך דינכם יהיה זמין לעבוד במינימום זמן מול עו"ד היזם לסיום הטיוטה. במקרים רבים בעלי הדירות אשר נדרשים לחתום על החוזה מעבירים את הטיוטה לחוות דעת נוספת מטעמם ומסכת הערות נוספת להסכם, במקרים רבים הדבר מעכב את החתמת הרוב הדרוש.
בעלי הדירות - בעלי הדירות בבניין בו עתיד לקום הפרויקט מערימים קשיים תכנוניים ומשפטיים :
1. לא מאשרים כניסה לדירות לשם הרחבת חדר המדרגות והמעלית
2. מגישים התנגדויות בשל פגיעות קנייניות ותכנוניות
3. לא מוכנים לוותר על זכויות או להמיר זכויות (כגון: לקבל חנייה אחרת במקום החנייה שלהם)
כל התנגדות שתוגש וכן דיונים אצל המפקח על הבתים המשותפים יכולה להיגרר לעיכוב ניכר.
צד ג' - דיירים בבניינים השכנים עלולים להגיש התנגדויות לוועדה המקומית בשל פגיעות כאלה ואחרות שיגרמו להם - בחלק מהמקרים הדבר איננו נפתר בדיון הוועדה אלא בערכאות גבוהות יותר אשר עלולות לעכב את קבלת ההיתר או לשנות את התוכניות.
רשויות התכנון - רשויות התכנון בערים השונות מנהיגות יחס שונה לפרויקטים מעין אלו. במקומות לא מעטים מערימות הרשויות קשיים וצמצום זכויות הבנייה עד כי במקרים רבים הפרויקטים אינם כלכליים. כמו כן, יזמים ואדריכלים חסרי ניסיון עלולים להציג לבעלי הדירות תוכניות אשר אין בינן לבין המציאות בשטח קשר ממשי ודינן להידחות ברשויות התכנון. דבר זה ודאי יוביל לעיכוב בתכנון מחודש וקבלת הסכמות הדיירים לשינויים הנדרשים.
איתני הטבע - בניינים רבים מתגדלים רק תוך כדי תנועה כמורכבים לתפעול. באחת מערי השרון החל בניין לשקוע תוך כדי בנייה עקב בדיקות קרקע לקויות. היזם נדרש להשקיע הון כספי לשיקום השקיעה ולהגנה נוספת על הבניין. גשמים רבים שיורדים בתקופות קריטיות בבנייה יכולים להביא לעיכובים רבים.
קבלן מבצע - קבלן מבצע ללא ניסיון בפרויקטים דומים ועבודה מול בעלי דירות יכול לבצע "למידה" על חשבון בעלי הדירות דבר שגורר אחריו לא מעט עיכובים.
איש מקצוע לתיאום מול בעלי הדירות - במידה והקבלן או היזם לא הקצו איש אשר יהווה את החוט המקשר בין הקבלן לבין הדיירים יתארך משך העבודה והיקפה בשל חוסר תיאום ותכנון מבוקר של הליכי העבודה בשטח. יש לדרוש עוד בשלב החוזה איש קשר כזה בעל ניסיון ואורך רוח.
ריבוי קבלני משנה - קבלני משנה רבים אשר אינם מסונכרנים יוצרים בעיות רבות בשטח ותקלות רבות מתגלות בשלבים השונים.
ספקים - ספקי ציוד (קרמיקה וכלים סניטרים, חשמל, חלונות ודלתות וכו...) שאינם ערוכים להזמנות, חוסר בציוד וארגון מובילים לעיכובים במסירת דירות הבעלים ולטרוניה רבה.
החלפת קבלנים - לא פעם נדרש יזם לבצע חילוף של קבלן מבצע מסיבות שונות שאינן קשורות לבעלי הדירות. כל החלפה מעין זו עלולה לארוך חודשים ולעכב את משך הבנייה.
התרופה לעיכובים
התרופה לעיכובים במרבים המקרים לעיל נטועה בעו"ד שמונה מטעם בעלי הדירות. ככל שהחוזה מול היזם יהיה נוקשה יותר, ככל שההסכם יכיל בתוכו הגנות ומחויבויות של היזם לקיום תנאים מסוימים אשר יטיבו עם בעלי הדירות ויקטינו את הסיכונים וככל שיוגדלו הערבויות והביטחונות לבעלי הדירות ולוחות הזמנים יהיו מהודקים כך יגבר הסיכוי לפגיעה פחותה בלו"ז המתוכנן והסביר.
עורך הדין מטעם בעלי הדירות אף אמון על שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות ועל כן מראש עליו להשגיח כי התכנון אינו פוגע באף גורם. ככל ומתקיימת פגיעה, על עורך הדין לוודא כי הושגה הסכמתו של הנפגע וכי במידת הצורך יקבל פיצוי הוגן על כך
הכותב הוא עורך דין ומגשר - מתמחה במקרקעין, מלווה ומייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית