מאחר ומחיר המקרקעין במדינת ישראל גבוה, בין היתר בגלל שבשנים האחרונות, הביקוש גבוה מההיצע, אנו עדים לפריחה של שוק הנדל"ן החקלאי ולקמפיינים רבים. כך התפתחה תופעה של "ברוקרים" שרוכבים על החלומות של האנשים. הם רוכשים כמויות נכבדות של קרקעות חקלאיות (המוגדרות בתמ"אות ובתמ"מים - תכניות מתאר מחוזיות וארציות על פיהן ישק דבר- כחקלאות/נוף כפרי), ממנים עו"ד ואדריכל כדי לשוות לכך מכובדות ומוכרים יחידות קרקע לציבור. אותם ברוקרים מוכרים חלומות לדורשי הנדל"ן לפיהן אמנם מדובר בקרקע חקלאית, אבל הם כביכול פועלים לשינוי יעודן וכך הם מוכרים את יחידות הקרקע ברווח עצום.
אכן, רכישת קרקע חקלאית עלולה להתגלות כבוננזה אמיתית, ורבים רכשו פיסת אדמה בתקווה שיוכלו למקסם הרווח. חשוב לזכור כי העסקאות בגין קרקעות כאלה מגלמות בתוכן מעבר לרכיב החקלאי גם רכיב של ציפיה עתידית להפשרת הקרקע ורכיב זה הוא החלק הארי בשווי הקרקע.
תוכנית המתאר המחוזית היא המפתח להפשרה של השטח
על מנת לדעת מהם סיכויי הפשרה - שזה שם המשחק וזה המבחן - יש לבדוק את התכנון ואת הבעלות על הקרקע, שכן יש הבדל בין קרקע פרטית לקרקע מינהל. כיום, בכל אזור ביקוש בארץ, ניתן לדעת "בגדול" (בקנה מידה מחוזי/ארצי וברזולוציה של 1:50,000) את יעוד הקרקעות הכלולות בו.
משמעות ייעוד זה יכול להיות גם היעדר הפשרה. יש חברות המפרסמות כי הקרקע המדוברת צמודה לעיר מסוימת או לשכונה, אבל לא מציינות האם מדובר בקרקע ששייכת מוניציפלית לאותה עיר (שאז סיכויי ההפשרה גדולים, כי זאת עיר) או שזאת קרקע של מועצה איזורית (שאז קצב הפיתוח איטי יותר מבעיר).
גם אם נעבור כל המכשלות הללו, ראוי לזכור שהיום התכנון הלאומי מעדיף תכנון צמוד דופן, קרי: אם זה שטח שצמוד וסמוך לשטח עירוני, הגיוני שהשטח הזה יפותח, בעיקר אם הוא שייך מוניציפלית לאותה עיר ולא למועצה אזורית שכנה.
מהי ודאות תכנונית
אחרי כל זה, כשמתחיל התכנון עצמו, והקרקע מופשרת, הדרך לכך עוברת בד''כ קודם כל דרך תכנון ברמה המתארית, קרי: יש סימון מגרשי הבנייה וכו אבל עדיין אין הקצאת זכויות קנייניות (אין רי-פרצלציה). שלב הקצאת הזכויות נעשה מאוחר יותר ברמה המקומית ולא ברמה המחוזית. כלומר- מדובר כאן בתכנון כפול. ברמת הועדה המחוזית התהליך לוקח בין שנתיים ל-5 שנים, ואף יותר אם מעורבים בהליך בתי משפט. ברמה המקומית התהליך אורך בין שנתיים ל-5 שנים נוספות.
יחד עם זאת, כאשר תוכנית המתאר הופקדה להתנגדויות בוועדה המחוזית אפשר לדבר על ודאות תכנונית. דהיינו, הקרקע מתקדמת בכיוון הנכון ועכשיו זו רק שאלה של זמן. מומלץ לרכוש קרקע רק אחרי שהתוכניות הופקדו בוועדה המחוזית ורצוי אחרי שלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית או לאחר שהתוכנית המתארית כבר אושרה. ככל שהליכי התכנון מתקדמים כך גוברת הודאות והסיכון פוחת. כך למשל כאשר אושרה כבר התוכנית המתארית, הרי שגם אם הוועדה המקומית תרצה להערים קשיים בעתיד- מדובר בתכנון ודאי.
כאן צריך לקחת בחשבון שכאשר התוכנית מאושרת, ערכה של הקרקע יקפוץ, וככל שהליכי התכנון עליה יתקדמו כך גם שווי הקרקע עולה. כך למשל היישוב קדימה-צורן. אמנם על פי תכנית המאתר הארצית תמ"א 35 אמור הישוב למנות 50 אלף תושבים עד שנת 2030 אלא שעד לאחרונה בעלי קרקעות כלל לא ציפו לשינוי בסטאטוס של הקרקע ולכן אנו רואים מיעוט של עסקאות ומחירים שזחלו כלפי מעלה. עם אישור תכנית המתאר על ידי הועדה המחוזית ביולי 2018 חלה התעוררות בשטח, מאחר שכעת יש ודאות תכנונית שהקרקע החקלאית תהפוך לבנייני מגורים.
קחו בחשבון עלויות נוספות
בהיבט הכלכלי, יש לקחת בחשבון שצריך להוסיף היטלי השבחה, אגרות בנייה תשלומי פיתוח, ליווי בנקאי, יועצים, תשלומים בגין ההתארגנות ועורכי דין. ככל שיש ריבוי בעלים, הדבר מקשה על מימוש התוכנית בהמשך. לכן, חשוב לדעת מיהם בעלי הקרקע שלצדכם ולוודא שהם מאוגדים כך שלא תהיו תלויים במישהו.
הכותב הוא מנכ"ל משגב איתנים העוסקת בשיווק מתחמי מגורים