פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      תקדים: איסור על השכרת דירה ב-Airbnb בבניין בת"א

      כך קבעה המפקחת על רישום מקרקעין במשרד המשפטים, בעקבות תביעה שהגישה נציגות דירים בבניין נגד שכנם, תושב צרפת. המפקחת הסתמכה בהחלטתה על תקנון הבית המשותף עליו חתמו הדיירים, לפיו השימוש בדירות בבניין מאפשר מגורים בלבד ולא השכרות טווח קצר

      הבניין ברחוב חברון 12 תל אביב (גלובס , צילום: תמר מצפי)
      רחוב חברון 12 תל אביב (צילום: תמר מצפי)

      מכה קשה למשכירי דירות Airbnb: המפקחת על רישום מקרקעין במשרד המשפטים, יעל ענתבי שרון קיבלה תביעה שהגישה נציגות בית משותף בתל אביב כנגד אחד הבעלים שהשכיר את דירתו באמצעות Airbnb לתקופות קצרות. זאת תוך קביעה כי מדובר בשימוש שסותר את תקנון הבית המשותף. ההחלטה תכנס לתוקף כבר ב-1 לינואר 2019. למפקחת סמכות שווה לסמכותו של בית משפט שלום, ולפסק הדין השלכת רוחב על מי שמשכירים את דירתם לתקופות קצרות, בבניינים הכוללים תקנון בית משותף, הקובע כי הדירות ישמשו לדירות מגורים בלבד ללא עירוב שימושים.

      התובעת היא נציגות הבית המשותף ברחוב חברון 12 בתל אביב. מדובר בבניין בן 6 קומות ו-19 דירות, שבנוי באיכות גבוהה עם מתקנים משותפים כמו מתקן חניה, חדר גז, חדר גנרטור, חדר חשמל, מתקני לחץ מים וציוד יקר ערך כגון מערכת נעילה ומצלמות. הנתבע לני דריי, תושב צרפת, רכש דירה בבניין לפני כשנה ולא נוהג להתגורר בה בקביעות. בעת שהותו בחו"ל, הוא משכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים באמצעות אתרי Airbnb ו-Booking. הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ימים ספורים לפני שדריי רכש את הדירה נכתב בתקנון המוסכם כי "השימוש בדירות המגורים יהיה אך ורק למגורים, אפילו לא שימוש מעורב".

      בדצמבר 2017 הגישה נציגות הבית המשותף תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, בטענה כי הדירה מושכרת לפרקי זמן קצרים על בסיס יומי בניגוד לתקנון ותוך פגיעה ברכוש המשותף, וביקשה להוציא צו שיורה לדריי להפסיק את ההשכרה. לטענת הנציגות, השכרת הדירות לפרקי זמן קצרים שקולה לשימוש של "דירת נופש" שאינה דירת מגורים, אלא עסק לכל דבר, הכולל החלפת מצעים ומגבות. לטענת הנציגות השימוש מנוגד לתקנון הקובע איסור "שימוש מעורב", ומנוגד להחלטת האסיפה הכללית מפברואר 2015 בה נקבע בין היתר כי דירות הבניין לא יושכרו לתקופות של פחות משלושה חודשים.

      הנציגות, בייצוגו של עו"ד אברהם שלו, הדגישה כי מדובר בבניין חדיש עשיר במתקנים מתוחכמים הנגישים לבעלי הדירות בבניין בלבד שעברו השתלמות מיוחדת לצורך הפעלתם כגון מתקני חנייה ושימוש לא נכון בהם מהווה סכנת חיים ועשוי לפגוע בציוד. לטענת הנציגות, הבניין לא תוכנן כבניין עם מתן שירותי נופש בדירות ועל כן, השכרת דירות לטווח קצר עשויה לגרום לנזקים במתקנים המשותפים ולגניבת ציוד יקר ערך על ידי דיירים זמניים ואנונימיים השוהים בדירה לילות ספורים. לטענת הנציגות במהלך התקופה שדירת הנתבע הושכרה לטווחים קצרים נגרמו לרכוש המשותף נזקים שונים שאינם ניתנים לפיקוח. עוד נטען כי כתוצאה מהשכרת הדירה ללקוחות מזדמנים נדרשה הנציגות בגיוס שומר לבניין לצורך שמירה על המבנה ומתקניו בעלות כספית גבוהה ומיותרת. טענה נוספת שהעלתה הנציגות היא כי השכרת הדירה לתקופות קצרות עשויה לגרום לירידת ערך הדירות בבניין.

      מנגד טען דריי כי רכש את הדירה לשימושו הפרטי בעת ביקוריו בישראל, ובעת שהותו בצרפת הדירה מושכרת והדבר לא חורג מהוראות התקנון, שכן השוכרים משתמשים בדירה למגורים בלבד ולא לצרכים אחרים כגון עסק חנות או משרד שהם שימושים אסורים על פי התקנון. לטענתו הסעיף שאושר באסיפה הכללית האוסר על השכרת הדירה לתקופות קצרות לא התקבל בהסכמתו והוא פוגע בזכויותיו ולכן דינו להתבטל. לטענתו אין הוראה מפורשת ליעוד השימוש של הדירות, והביטוי "שימוש מעורב" מתייחס למסחר ומשרדים. לטענתו אתרי Airbnb ו-Booking, ידועים לציבור שנים ארוכות ולכן אם היתה כוונה לאסור את השכרת הדירות לטווח קצר באמצעות אתרים אלו היה צריך לציין זאת בתקנון באופן מפורש. לגבי נזקים שנגרמו טען הנתבע כי לא הוצגה ראיה לכך או חוות דעת מומחה המעידה על ירידת ערך כלשהי כתוצאה מהשכרת הדירות לתקופות קצרות.

      המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב יעל ענתבי שרון קיבלה את התביעה, והורתה לדריי להפסיק את השכרת הדירות לתקופות קצרות החל מה-1 בינואר 2019. בנוסף חייבה אותו בתשלום הוצאות משפט בסך 8500 שקל. ענתבי שרון הסבירה שהמחלוקת סובבת סביב הביטוי "מטרת מגורים" ובאיסור שחל על "שימוש מעורב", ובשאלה האם הוא מאפשר או אוסר השכרות לטווח קצר. היא קבעה כי הפרשנות למונח "מטרת מגורים" מתייחסת לדירה שגרים בה לאורך זמן, כאשר מנגד דירות נופש משמשות לתקופה קצרה, למטרת עסק וגם השוכר ששוהה בדירה למטרת נופש אינו גר בה. על כן קבעה המפקחת כי גם על פי הוראת התקנון, המונח "שימוש למגורים" מכוון לשימוש של קבע או לכל הפחות השכרה לטווחי זמן ארוכים, ולא השכרה לפרקי זמן של ימים ספורים בלבד.

      לפי פסק הדין בעליהן של שלוש דירות בבניין, אבי קדם, דרש את ציון הסעיף בתקנון, המונע שימוש אחר ממגורים, מאחר ובבניין סמוך נבנה גם כן פרויקט חדש, שחלק גדול מהדירות בו הושכרו כדירות AIRBNB , והבניין "התדרדר". המפקחת קיבלה את עדותו של קדם, גם לגבי הציוד היקר בבניין והצורך בהכשרה להפעילו. "מדובר בבניין שנבנה באיכות גבוהה ומותקנים בו מתקנים וציוד יקר ערך, חלק מהם דורשים לימוד מדויק על מנת להפעילם" נכתב בפסק הדין. "על רקע ייחודו זה של הבניין, נראה כי הסעיף בתקנון המוסכם המונע שימוש בדירות שלא למגורים, לא בא לאוויר העולם סתם כך, והוא נועד להגן על הבית המשותף והרכוש המשותף היקר המותקן בו ולוודא בין היתר כי רמתו בסיום הבנייה תיוותר על כנה" נכתב.

      עו"ד ישראל ליברובסקי, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד ויור - ליברובסקי, (שלא ייצג בתיק) מסביר "כי חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, לכל בנין קיים תקנון, בין אם נרשם תקנון יחד עם רישום הבנין כבית משותף ובין אם מחילים על בנין שלא נרשם כבית משותף "תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף" שקובע החוק. התקנון הוא "חוזה" בין בעלי הדירות ולפיו ישק דבר ומכאן חשיבותו וחשיבות ניסוחו. אכן מדובר בפסק דין תקדימי ובעקבותיו מוצע לכל מי שחושב על השכרת דירתו לזמן קצר לעיין בכובד ראש במה שנכתב".