פרויקטי התחדשות עירונית נושאים בחובם מורכבות וקשיים רבים. קשיים אלה ידועים ומסוקרים בהרחבה, אך בכל זאת, בכל פעם שלוחות הזמנים מתארכים או שתהליך הבנייה מתעדכן, מרגישים בעלי הדירות שהפרויקט לא עומד בציפיותיהם תחושות אכזבה, מתח ותסכול.
למרות שתחום התמ"א 38 לא הוסדר עדיין רגולטורית, מורכבויות התהליך ידועות ומוכרות ליזמים מנוסים ואין סיבה כי ינחתו על הדיירים כרעם ביום בהיר. יתרה מכך, לאור הניסיון המצטבר ביישום התוכנית במאות בניינים קיימים ובעוד רבים הנמצאים בתהליכי בנייה, ניתן לומר בבטחה כי אותם קשיים ומורכבויות המופיעים במהלך הפרויקטים הם למעשה סיכונים מובנים בתהליך.
1. מה הם הסיכונים ומה צריך לבדוק?
פרויקטי תמ"א הם מורכבים ועל כן חשופים יותר לסיכונים. ישנה מגמת עליה מתמדת במחירי הביצוע, שלא משתקפת במדד תשומות הבנייה וגורמת לתמחור בחסר של עלויות הפרויקט בשלב חתימת ההסכם עם הדיירים. כך נוצר מצב שבו עד שמגיעים לשלב הביצוע, לאחר כמה שנים, מחירי הביצוע עלו עוד ועוד.
לכן, על הדיירים לבדוק כי היזם הוא בעל איתנות פיננסית, עם גב כלכלי שיעזור לו לנהל את התהליכים בצורה הטובה ביותר ברוגע ושקט מבלי ליפול בדרך. כמו כן, חשוב לוודא כי ליזם יש צבר פרויקטים רב וניסיון עשיר בתהליכי התחדשות עירונית וכן שיש לו לפחות מספר פרויקטים מאוכלסים המעידים על ניסיון בכל שלבי התהליך ובמסירת הדירות. יזם שכזה לא "ייתפס" לא מוכן ויידע להתמודד עם עליות המחירים בצורה טובה ומחושבת.
2. לבחור יזם עם ניסיון, אבל איזה ניסיון?
שוק התמ"א רווי בשחקנים שאינם מקצועיים. מכיוון שמדובר בסוג חדש יחסית של בנייה, העדר מקצועיות וניסיון מספקים עלולים לפגוע בקידום הפרויקט. הוא עלול להתעכב או אפילו להיתקע תקופה ארוכה. עלויות הפרויקט משתנות ולכן תיתכן פגיעה ברמת הגמר. מומלץ כי הדיירים יוודאו כי היזם בעל ניסיון של שנים רבות וכי אכלס כמות ראויה של בניינים.
כמו כן, רצוי לשוחח עם דיירים שהתאכלסו בפרויקטים נוספים של אותו יזם. במקרים רבים בעלי הדירות מרגישים שדווקא הפרויקט שלהם לא מתקדם כמו שצריך, וכשהם מסתכלים על הבניינים השכנים שעברו תהליך דומה, נראה להם כי אצל שכניהם זה קורה מהר יותר, זאת מבלי שהם מודעים למאפיינים הייחודים של הפרויקט. למשל, גודל המגרש, סך הזכויות בפרויקט ומורכבות הביצוע, כל אלו הם גורמים משמעותיים.
3. מהן הציפיות מהיזם לצמצום הסיכונים תוך כדי התהליך?
גם אם פרויקט התמ"א היה מתבצע בתנאים סטריליים לחלוטין וללא השפעות חיצוניות כפי שתוארו עד כה הוא היה מורכב וממושך. לכן, מצופה מהיזם שיבהיר לדיירים עוד בתחילת הדרך מה צפוי להם ומהן המורכבויות בפרויקט וכי לוחות הזמנים הם משוערים בלבד. תיאום הציפיות ימזער את החששות והאכזבות או לפחות יאפשר לקבל אותם כחלק מהתהליך ולא כאירוע לא מתוכנן שקרה באשמת גורם כזה או אחר. עצם העובדה כי הדברים נאמרים בתחילת הדרך, חוסך הרבה תסכול, אכזבה וחוסר אמון בהמשך.
4. משך הזמן של פרויקט
דוגמאות לכך ניתן לראות לגבי תיאום ציפיות למשך הזמן. אורכו של פרויקט תמ"א 38 ממוצע נע בין 6-8 שנים. המספר הזה מורכב משנה-שנתיים מתחילת המו"מ בין היזם לדיירים ועד לחתימת רוב הדיירים על ההסכם. עוד 3-4 שנים לתהליך הוצאת ההיתר ו 2.5-3 שנים לביצוע. כמובן, שיכולים להיות פרויקטים שיסתיימו מהר יותר, אך יזם מקצועי שמבין לעומק את התהליכים לא יתחייב לכך מראש וייתן הערכת זמן דומה אם לא ארוכה יותר.
תמ"א היא לא עסקת רכישת דירה "רגילה" היא שותפות. לכן, צריך לבחור היטב את השותף. היזם חייב להיות מנוסה בפרויקטים דומים, עם גב כלכלי, שחי את השוק, מכיר ומבין את הסיכונים המובנים. היזם הוא השותף של הדיירים לדרך ארוכה שתימשך כמה וכמה שנים. לשני הצדדים מטרה משותפת והיא להגיע לקו הגמר עם בניין חדש, התואם את ההסכם מול הדיירים, עם מינימום עיכובים וקשיים, בזמן הקצר ביותר ובאיכות גבוהה.
מהיזם מצופה לראות את הנולד, לתכנן ולהיערך מראש לכל שינוי בדרך, וכך לצמצם את הסיכונים. אם נתקל הפרויקט בקשיים, היזם צריך לדעת לפעול במהירות ולהחזיר את הפרויקט למסלולו.
5. אתגרים נוספים
כשמדובר בקשיים הרגולטורים, חייב היזם להכיר, להבין ולחיות את העיר שבה הוא עובד. כך ניתן להכין תכנון ישים שיחזיק לאורך זמן. על היזם להתעדכן וללמוד באופן שוטף כל תב"ע, ליטול חלק בדיוני הוועדות בכנסת ולהיות בקשר ישיר ושוטף עם הרשויות כדי להבין את המדיניות ולחזות ככל שאפשר את המגמות הצפויות. פעולות אלה יאפשרו לתכנן בניין שניתן לקדם ביתר קלות.
בהיבט הביצועי, היזם המנוסה יידע להישען על תחשיב עלויות ביצוע מציאותי, יידע לחבור לקבלן עם ניסיון מתאים לפרויקט הספציפי, בעל אמינות גבוהה, שהסיכוי שלו לסיים את הפרויקט בזמן ובאיכות שסוכמה גבוה. יזם שאינו מנוסה יסתכל על השורה התחתונה ובחירתו את הקבלן תהיה בהתאם - וכך גם התוצאה הסופית של הפרויקט.
לסיכום, כשמדברים על התחדשות עירונית - האתגרים שבדרך הם לא גזירה משמים. על הדיירים לבדוק היטב את השותף שלהם לדרך. האם הוא מגיע עם סל הכלים הדרוש כדי להביא את הפרויקט לקו הגמר, ובהצלחה. הוא יזקק לניסיון ספציפי והתמחות בהתחדשות עירונית, היכרות טובה עם הרשויות המקומיות, גב כלכלי איתן, מערך בקרות ופיקוח לאורך הפרויקט ושיח פתוח עם הדיירים.
הכותב הוא מנהל מחלקת ייזום בחברת בית וגג