חופשת הקיץ בעיצומה וסטודנטים רבים מתארגנים לקראת שנת הלימודים האקדמית הבאה שתיפתח בתום החגים. לרוב, נאלצים סטודנטים אשר מתגוררים רחוק ממקום הלימודים לשכור דירה לתקופת הלימודים. על מנת לצמצם, ככל האפשר, את החשיפה לתביעה מצד השוכרים ולאפשר עמידה בדרישות החוק להשכרת הדירה, חשוב שמשכירי הדירות יקפידו על הנקודות החשובות והטיפים הפרקטיים הבאים. רוב הנקודות גם מתקשרות לחוק שכירות הוגנת.
לקריאה נוספת:
איפה נמכרה דירת 3.5 חדרים ב-350 אלף שקל בלבד
מכרזים לכ-2,000 דירות בשיטת תכנן ובנה גם בבית שמש ושדרות
"תכנן ובנה" בחריש: מחיר התחלתי לדירה יעמוד על 870 אלף שקל
1. זהות השוכרים - ש לבדוק את היכולת הכלכלית של השוכרים, את תלושי שכר שלהם. רצוי לעשות בדיקות רקע ואפילו לדבר עם ממליצים.
2. לוודא מהי מטרת השכירות - על מנת למנוע תקלות לא נעימות ולא רצויות יש לוודא שמטרת השכירות תוגדר למטרת מגורים בלבד ושום דבר אחר למעט צורך זה.
3. תיקונים - המשכיר אחראי לתקן כל ליקוי בדירה וזאת בהינתן שני תנאים - הליקוי אינו דבר קל ערך והליקוי לא נגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. כך לדוגמא, אם השוכר השליך לביוב כמות עצומה של גלילי נייר אשר גרמה לסתימה, אין בחובתו של המשכיר לבצע את התיקון, והאחריות לביצועו תהיה של השוכר.
4. תקינות הדירה - חשוב לדעת כי החוק מגדיר קריטריונים ברורים האם הדירה ראויה למגורים. כך למשל, דירות שחסרות פתח אוויר או חלון, או שלא קיימת בהן מחיצה בין השירותים למגורים, או דירות שיש בהן סכנה בטיחותית ובריאותית לשוכר, לא יכולות להימצא ראויות למגורים. כמו כן, על המשכיר להבהיר כי יפוצה על כל נזק בדירה.
5. דמי תיווך - חוק שכירות הוגנת קובע כי הצד ששכר את שירותיו של המתווך הוא זה שישלם את דמי העמלה. הכוונה בחוק למנוע את הדרישה לתשלום דמי התיווך מהשוכר חרף העובדה שמזמין שירותי התיווך בפועל היה המשכיר כפי שהיה נהוג בעבר. למרות זאת, אם המתווך פעל מטעם שני הצדדים, יתחלקו הצדדים בעלות התיווך.
6. מביצוע שינויים בדירה - במידה והתקיימו שינויים בדירה, ללא הסכמת המשכיר, יש באפשרות המשכיר לדרוש את החזרת הדירה למצבה הראשוני. אולם כאשר השינוי אושר על ידי שני הצדדים, יוכל השוכר להשאיר את הנכס כפי שהוא, אלא אם כן התחייב חוזית להשבת הנכס למצבו הקודם. המשכיר בדרך כלל ידרוש תנאי להותרת המצב בדירה כפי שהוא. בכלל זה, ניתן לדרוש את ביטוח הרכוש הקיים בדירה.
7. סיום תקופת השכירות - במידה וקיימת אפשרות בחוזה להארכת ההסכם, נקבע בחוק כי המשכיר יוכל שלא לממש את הארכת תקופת השכירות רק אם נמסרה הודעה עד שלושה חודשים לפני סיום החוזה. כמו כן, יש להגדיר מה קורה בסיום השכירות מבחינת העלאת דמי השכירות, ופינוי הדירה באמצע השכירות- האם הדבר כרוך בתשלום או במציאת שוכר חלופי.
8. שותפים - כדאי לשים לב לסעיף זה, כאשר יש צורך לדעת האם יגורו בנכס מספר שוכרים במקביל, ואז יש לערוך ביניהם הסכם המסדיר את היחסים, חלוקת התשלומים, והאחריות.
9. פינוי הדירה במקרה של מכירת הדירה - לעיתים קופת השכירות מתארכת על ידי שני הצדדים, המשכיר חפץ למכור את הנכס שברשותו או להעביר את הבעלות לטובת צד שלישי. על מנת שתעמוד לרשותו אפשרות זו במהלך התקופה בה הדירה מושכרת, יש להקפיד ולנסח סעיף בהסכם השכירות בו חותמים הצדדים על זכותו של המשכיר לבצע את המכירה או העברה של הנכס מבלי שיצטרך לקבל את הסכמתו של השוכר ומבלי לפגוע בזכויותיו כפי שנחתמו בהסכם.
כמובן שהשוכר מחויב לאפשר כניסת רוכשים פוטנציאלים לדירה בכל זמן, לאחר שהדבר תואם עמו. כמו כן, במקרה של פינוי דירה, יש להגדיר את מועד הסיום של השכירות ופינוי הדירה, וכמו כן מה קורה במקרה של איחור בפינויה (תשלום ואפשרות פינוי ללא פנייה לבית משפט).
10. בטחונות ותשלומים לגופים נוספים - שכיר צריך לדרוש תשלומים לכל הגורמים הנדרשים בהמחאות פתוחות. בין היתר מדובר בתשלומים לחברת חשמל, מועצה מקומית, ועד בית, תאגיד המים וחברת הגז. כמו כן, המשכיר צריך לדרוש בטחונות למקרה שיקרה נזק לדירה, שאותו השוכר אמור לשלם ונמנע מתשלומו תוך זמן סביר.
פעמים רבות, נתקלים המשכירים בסוגיות משפטיות. במידה ואינם עומדים בדרישות החוק הם חשופים לתביעות. ככל שתיווצר הקפדה על נקודות אלה, הרי שישמרו הזכויות המלאות של הצדדים.
הכותבת היא סגנית יו"ר קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, ומומחית לתחום הנדל"ן