פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      גב כלכלי ואמינות: איך לבחור את אנשי המקצוע בקבוצת רכישה

      בחירה נכונה של הגוף המממן והקבלן המבצע ביציאה לפרויקט תביא להצלחתו ואף לחיסכון בכסף. מה צריכים חברי הקבוצה לבדוק כדי להגיע להחלטה נבונה? מדריך

      בנייה של בניין ברחוב כצנלסון, ראשון לציון (ShutterStock)
      בנייה (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      כאשר מתאגדת קבוצת רכישה, חבריה הופכים להיות מעין יזמים שבונים בעצמם את ביתם. אחת המטרות העיקריות היא להוזיל עלויות ולחסוך ברווח היזמי בהשוואה לרכישת דירה מקבלן. על קבוצת הרכישה, בשיתוף עם חברת הניהול לבחור קבלן ביצוע וכן ובנק או מוסד פיננסי מלווה אשר ישחרר את הכסף לאחר ביצוע כל שלב בתהליך. גורמים אלו משפיעים על התקדמות הפרויקט עד סופו ועל העלויות הסופיות.

      לבנק או מוסד פיננסי מלווה בקבוצת רכישה יש תפקיד מרכזי בעל אופי שונה מאשר ברכישה ישירה מקבלן. לרוב הבחירה תיעשה בשלב גיבוש הקבוצה, בו יתקבל אישור עקרוני לפרויקט באמצעות מארגניו, אשר יציגו נתונים על פיהם תחושב עלות צפויה לכל דירה בפרויקט. ההפרש בין עלות הדירה לבין עלותה בשוק, הוא הרווח היזמי אותו חוסכים הרוכשים.

      לקריאה נוספת:
      היעד החם הבא? תוכנית למאות דירות, אזור תעסוקה ותחנת רכבת בערד
      אחרי יותר מעשור: 437 דירות חדשות בפרויקט פינוי בינוי בחיפה
      דירת 2.5 חדרים בחולון נמכרה ב-990 אלף שקל

      המימון - מרכיב מרכזי

      המימון מהווה מרכיב מרכזי ברכישה קבוצתית מכיוון שאותו הבנק מעניק הלוואה לכל חברי הקבוצה, גם למי שיש הון עצמי מלא לרכישת הדירה. בדרך זו מונעים מצב בו חבר קבוצה לא מעביר את חלקו היחסי בפרויקט וגורם לעיכוב. לכן, כל חברי הקבוצה חותמים על משכנתא מול הבנק והבנק הוא שאחראי להתנהלות פיננסית אחראית מול הרוכשים ומול הקבלן ומאידך להעברת הכסף לפי שלבי התקדמות, עד לסיום הפרויקט. לכן יש לוודא כי הגוף הפיננסי המלווה עומד בדרישות בסיסיות.

      יציבות בנקאית - הבנק הנבחר חייב להיות בעל יכולות פיננסיות גבוהות. רצוי לבחור באחד הבנקים המרכזיים או באחד מהגופים הפיננסים המובילים, אשר יודעים להתנהל באחריות מול הקבלן ולא לשחרר כסף מוקדם מדי, וכן הם בעלי איתנות פיננסית ארוכת טווח.

      ריביות, נקודות יציאה וגמישות - לאחר עבודת מחקר מעמיקה, המביאה בחשבון את כל הפרמטרים הרלוונטיים לעלויות הצפויות בפרויקט, יש לפנות לבנק אשר יעניק את מסגרת האשראי התחרותית ביותר הכוללת ריבית נמוכה על פי תנאי הפרויקט, שיעור המימון הגבוה ביותר, נקודות יציאה ללא נזק כלכלי וגמישות ביצוע בגובה ההחזרים ומספר התשלומים. לרוב יהיה זה מארגן הקבוצה שידע להגיע להחלטה, מכיוון שהוא מכיר היטב את השוק ואת היתרונות של כל בנק עבור הפרויקט.

      השוק דינמי

      לאחר רכישת הקרקע, השלב הבא הוא בחירת קבלת הביצוע. השוק רווי בקבלנים כולל חברות גדולות אשר רגילות בניהול פרויקטים גדולים, אולם הוא דינמי ויש לבחור קבלן אשר מתאים לפרויקט. בחירת הקבלן היא שלב חיוני, ורצוי להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בשוק. ישנם כמה כללי אצבע שחובה לוודא.

      ניסיון בנייה בהיקפים גדולים - לא כל קבלן ביצוע ששיפץ דירה יכול לבצע בהכרח פרויקט גדול לקבוצת רכישה ולכן על חברי הקבוצה לבדוק כי הקבלן המיועד ביצע פרויקטים בסדר גודל דומה לפני כן, כך שיוכל להתגבר על מהמורות בהן יתקל בדרך. עיכוב בבנייה יעלה כסף באופן ישיר לחברי הקבוצה. חשוב לבקש הוכחות והמלצות על פרויקטים קודמים שבוצעו כולל הפניות לרוכשים מהעבר שיוכלו לחוות דעה.

      איתנות פיננסית - על הקבלן להוכיח כי יש לו גב פיננסי רחב מספיק. יש להיזהר מלהסתנוור ממוניטין בלבד שכן, קבלן אשר פרוש במקביל על פני מספר גדול של פרויקטים, הוא גם בסיכון גבוהה יותר. לכן רק מי שמכיר את מצב השוק לעומק ואת מצב הקבלנים יוכל לסייע לקבל החלטה נכונה.

      אמינות, הוגנות ונאותות - יש לעשות בדיקת נאותות לקבלן במסגרת הליך הבירור המקיף. בהתקשרות איתו יש לוודא כי מתקיים קשר הוגן בינו לחברי הקבוצה בו הם מהווים את היזמים, שכן הגדרות שונות לפיו הקבלן מהווה גם את יזם הפרויקט, יכולות להפוך את הגדרת הפרויקט ליזמי, דבר שיפגע בהטבות המיסוי של הפרויקט, ויגרור עלויות נוספות גבוהות מאוד.

      הכותב הוא שותף ומנהל בחברת אילה אגם