בראיון ברדיו 103FM השליך שר האוצר משה כחלון מגבת לבנה לזירת ההתגוששות מול מבקריו. כשנשאל על העלייה האחרונה במחירי הדירות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוא בחר להתלונן על התקשורת שפרסמה את נתוני המדד תחת הכותרת "מכה לכחלון". "אני עובד לילות וימים כדי שתהיה פה כלכלה טובה וגירעון נמוך וחוב נמוך. מכה לכחלון? זה קשקוש. אם יש בעיה זו בעיה של מדינת ישראל ולא שלי. אני רק ממלא תפקיד באופן זמני", אמר שר האוצר.
כחלון צודק: בעיית מחירי הדיור אינה בעיה אישית שלו. בתחילת כהונתו הוא השלים את בניית הפנטהאוז החדש שלו בשכונה חיפאית טובה. אז הוא מסודר. בזכות תוכנית "מחיר למשתכן" שלו יש עוד כמה אלפי זוגות שרכשו, לפחות על הנייר, דירה במחיר שפוי יחסית. ככל שכהונת הממשלה מתקרבת לסיומה, ממעט כחלון לדבר על בעיית מחירי הדירות, עליה הרבה להרצות בטרם נבחר לתפקידו. השאלות קשות מבחינתו. אבל התשובות פשוטות:
1. האם מחירי הדירות יורדים?
במחצית הראשונה של השנה נקלע ענף הבניה לדיור לדשדוש, כלומר: ירידות קלות במקומות מסוימים מול יציבות ועליות מחירים באזורים אחרים. המגמה הברורה היתה ירידה במספר העסקאות, בשיעור המגיע ל-30%. כאשר מספר העסקאות יורד והשוק נחלש, קשה להצביע על מגמה ברורה.
2. מתי אפשר יהיה לקבוע שהמחירים יורדים באמת?
כל אחד יודע שכאשר המחירים יורדים, יכולים רבים יותר לקנות את המוצרים. מעגל הקונים מתרחב ומחזורי המכירה גדלים, כל עוד נשמר ההיצע הגבוה והמחירים נמוכים. גם מי שרוצה לטעון, כמו כחלון, שמחירי הדירות ירדו בחודשים האחרונים, מבין שזה אינו המצב.
תוכנית "מחיר למשתכן" מכוונת למגזר קטן יחסית של שוק הדירות: זוגות צעירים המבקשים לגור בפריפריה. באזורי הביקוש השפעתה של התוכנית קלושה. במרבית חלקי השוק הרחיק כחלון את הדירה מהישג ידם של צעירים, משפרי דיור, משכירי דירות ושוכרי דירות. זו הסיבה לירידה במספר העסקאות.
3. מה ההסבר לעלייה המפתיעה של מדד מחירי הדירות בחודש האחרון?
כחלון צודק בטענתו שאין לראות במדד אחד שינוי מגמה. נראה שהמדד הוא חלק ממגמת הדשדוש בשוק. עם זאת ראינו בעבר שיש לקבלנים וליזמים יכולת להתאים את היצע הדירות למצב השוק, במגמה לשמור על מחירים סבירים מבחינתם. יתכן שהעלייה היא תוצאה של ירידת ההיצע בשוק הדירות, ומגמה זו עלולה להתגבר בתקופה הקרובה.
4. בשנים האחרונות זינק היקף התכנון ושיווק המגרשים לבנייה. מדוע לא גדל היצע הדירות?
היצע הקרקעות אכן גדל אבל מי שקובע את קצב בניית הדירות הם היזמים. הם אמנם יכולים לבנות היום הרבה יותר אבל מדיניות האוצר גרמה להם דווקא להקטין את היקפי הבנייה. היזמים רואים את הקיטון בביקושים וחוששים מהאפשרות שהמחירים יירדו.
לכן הם מקטינים את כמות הדירות שנבנות, והמספרים ניכרים במספר היורד של התחלות הבנייה. בכל תוכניות האוצר להפחתת יוקר הבינוי אין אף תמריץ אחד לקבלנים להגדיל את כמות הדירות הנבנות, בעוד שתנאי השוק מתמרצים את הקבלנים להקטין את היקף הבנייה. זוהי, בקליפת אגוז, תמצית הכישלון בהפחתת מחירי הדיור והפחתת יוקר המחיה בכלל.
5. האם כדאי לנצל את החולשה הזמנית בשוק ולקנות דירה?
כל הסימנים מראים שעליית מחירי הדירות עלולה להתחדש בקרוב. זוהי מסקנה בלתי נמנעת כמעט מהקיטון הצפוי בהיצע וההנחה שהביקוש לדירות יציב לאורך זמן, ועולה עם הגידול הטבעי באוכלוסייה. אבל זהו שוק מורכב מאד, וקשה לחזות את תנודותיו בטווחים קצרים. חלק מהתשובה תלוי גם בשיעורי הריבית במשק, המכתיבים את יכולת המימון של רוכשי הדירות.