הנכס ריק - הארנונה עדיין מגיעה: מתי צריך לשלם?

הארנונה היא נושא הנוגע לכיס של כל בעלי דירות מגורים ועסקים או משרדים. ההכנסות של הרשויות המקומיות מהארנונה מהוות נתח עיקרי מהכנסות הקופה העירונית, וההערכה היא כי הכנסות הרשויות המקומיות מארנונה על נכסים ריקים מגיעות לסכומים של מאות מיליוני שקלים בשנה .

בעלי נכסים למגורים ומשרדים, שנכסיהם עומדים ריקים, מחוייבים על פי התקנות הרלוונטיות בתשלומי ארנונה מופחתים (לתקופה מקסימלית, מצטברת, של 3 שנים) - אך גם כך נטל הארנונה הגבוה מכביד עליהם. גובה תשלומי הארנונה נקבע על בסיס סיווג של הנכס, ומצב עניינים זה הביא למציאות בה מנסים בעלי נכסים ריקים להביא לסיווג "זול" יותר של הנכס.

לקריאה נוספת:
בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשכונת מרכז העיר בעפולה?
דירת 4 חדרים בת"א נמכרה ב-1.68 מיליון שקל - באיזו שכונה?
בזכות ההייטק: שוק המשרדים בתל אביב צמח ברבעון השני של 2018

כאשר נכס עומד ריק ללא שימוש זכאי בעל הנכס לפטור מארנונה הניתן לתקופה של עד חצי שנה. הפטור על נכס ריק לבעל הנכס ניתן לשימוש על ידי אותם בעלים פעם אחת, עד אשר עוברת הבעלות בנכס לצד שלישי. יש לציין כי ישנן רשויות המעניקות הנחה זאת גם לשוכר של הנכס.

בשנים האחרונות, בתי המשפט התייחסו בשורה של מקרים לשאלה איך נכון לקבוע תעריף ארנונה לנכס ריק. שורה של פסיקות, עד לתקדים שניתן לאחרונה, קבעה שיש לקבוע את סיווג הארנונה לפי התעריף הזול ביותר התואם שימוש אפשרי חוקי במקום. לא אחת, נקבע כי את השימוש החוקי האמור, ניתן לאתר מבין שלל השימושים המותרים לפי תוכנית הבניה החלה על הקרקע עליה ניצב הנכס, גם במקרה שבו לפי היתר הבנייה שניתן (שהוא הקובע את השימוש הספציפי בנכס, מבין שלל השימושים האפשריים לפי התוכנית החלה על המקום) השימוש האפשרי שונה.

בימים אלה, חלה תפנית לאחר שבית משפט העליון בהרכב בראשות השופט עוזי פוגלמן קבע תקדים לפיו תשלום ארנונה על נכס ריק יקבע מעתה בהתאם לשימושים שהותרו בהיתר הבנייה. מדובר בקביעה שהיא, ככלל, לטובתן של הרשויות המקומיות, שכן במקרה בו ניתן לעשות לפי היתר הבנייה שימוש המסווג, בצו הארנונה, כ"זול" יותר, כבר ממילא יש להניח כי חיוב הנכס הריק בארנונה נעשה לפיו.

בפסק הדין התקדימי, קבע בית משפט העליון כי איתור התעריף הזול ביותר - לצורך חיוב נכס ריק בארנונה - ייעשה על פי השימוש שהותר בנכס בהיתר הבנייה, ולא לפי שימושים נוספים המותרים לפי התוכנית החלה על הנכס וסביבתו.

בית משפט העליון ציין כי חיוב בארנונה של נכס ריק - על אף שאיננו מקבל שירותים מהעירייה כמו נכס המצוי בשימוש - מיועד, בין היתר, לתמרץ את המחזיק לעשות שימוש יעיל בנכס, והשימוש החוקי הוא רק זה המתאפשר לפי היתר הבנייה. יתר השימושים המותרים לפי התוכנית, כבר אינם אפשריים, כל עוד אינם כלולים בהיתר הבנייה.

לפסק הדין התקדימי תהיינה השלכות מיידיות על חיובי ארנונה של נכסים ריקים. פרשנות פסק דין תצמצמם את האפשרות של נישומים להגיש בקשות להנחות לפי שימושים מוזלים אחרים, שלא על פי ההיתר. עם זאת, עדיין קיימות אפשרויות שונות לפעול לטובת בעלי הנכסים - כמו, למשל, להגיש בקשה לשימוש חורג בנכס - וכאן צריך כל בעל נכס להסתייע ביעוץ משפטי מתאים.

נכס שאינו ראוי לשימוש מוגדר, בסעיף 330 לפקודת העיריות כנכס שניזוק ונהרס באופן שלא מאפשר שימוש בו. נכס העומד במבחן ההגדרה היה זכאי, בעבר, לפטור מארנונה. בעבר הקשו רשויות מקומיות על בעלי נכסים להוכיח שאכן הנכס לא ראוי לשימוש, תוך שהן מתמקדות בפן הכלכלי (של עלות שיפוצו מול שוויו), ועל בעל הנכס היה להצטייד בחוות דעת שמאי, צילומים של הנכס ועוד. בית משפט העליון קבע כי מבחנים שכאלה אינם אפשריים, ולאחר מכן תוקנה החקיקה ונקבע כי נכס הרוס יזכה לפטור של 3 שנים, לאחר מכן - יחוייב בתעריף מזערי למשך 5 שנים, ורק לאחריהן - כמובן: בהיעדר שינוי במצבו - יזכה לפטור קבוע.

פטור נוסף המוגבל בזמן הוא לנכס העובר שיפוץ יסודי. פטור זה ייבחן על ידי הרשות המקומית, הוא חד-פעמי ומוגבל לתקופת השיפוץ. הפטור ניתן רק מהיום שבו החלו עבודות השיפוץ בנכס.

בתיקון 116 לחוק התכנון והבנייה נקבעה החמרה בכל הנוגע לבנייה בלתי חוקית. ההחמרה משפיעה במיוחד על האכיפה הארצית על נושאי משרה שונים ומנהלים אשר עלולים למצוא עצמם מורשעים בחריגות בנייה, במידה ולא נקטו פעולה אקטיבית לאיתור ומניעה של העבירה.

באחד המקרים האחרונים שהגיעו לפתחו של בית משפט לעניינים מינהליים בחיפה, דן בית משפט בשאלה עקרונית שיש לה השלכה למקרים נוספים: האם מי שבנה את דירתו ללא היתר בנייה - או חרג מהיתר הבנייה - ולכן אינו רשאי לקבל טופס 4, יחויב בארנונה על דירה הראויה למגורים, גם אם אינו גר ומשתמש בה בפועל.

בית המשפט קבע כי על בעל נכס שכזה חלה חובת תשלום ארנונה, והוא אינו זכאי לקבל פרס דוגמת הנחה או פטור מארנונה, כאשר במשך למעלה מ-14 שנה הוא מנציח בנייה לא חוקית שלו, בעוד דירת המגורים מושלמת וראויה למגורים. מאחר ועבר על החוק, הוא לא יזכה לפטור מארנונה בעוד משקיע אחר שקנה דירה יאלץ לשלם ארנונה באותה תקופה, גם אם הנכס ריק.

בית המשפט ציין בהחלטתו כי כאשר כל בעלי הנכסים אמורים ליהנות, במישרין או בעקיפין, מהשירותים שמספקת העירייה, צריכה להתקיים סיבה כבדת משקל, מדוע חלקם יישא בתשלומי ארנונה, וחלקם יהיו פטורים מהתשלום. בוודאי שאין סיבה לפטור מארנונה דווקא את אלו שהפרו את הוראות החוק.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד יוסף ישורון ושות'