מתחת לאדמה: כל מה שצריך לדעת כשרוכשים דירת מרתף

לאחרונה יותר ויותר בעלי דירות או יזמים משקיעים בדירות בקומת קרקע, מתחת לפני האדמה או בקומת העמודים. לרוב מדובר בדירות בבניינים ישנים מוזנחים בערים הגדולות, הזקוקים לשיפוץ מסיבי או לחיזוק בהתאם לתמ"א 38, או שמדובר בבתים פרטיים שיש בהם חללים נסתרים או קומות עמודים המפתים את בעליהם ל"סגור" אותן ולהפוך אותן לדירות. הפיתוי הכלכלי הוא המניע העיקרי, שכן לאחר שיפוץ המרתף, קומת העמודים או החלל הנסתר, הוא הופך לדירה שאותה משכירים במחיר נכבד המביא לתשואה מכובדת לנכס המקורי.

לכאורה, מדובר בשטחים קיימים שהפיכתם ל"דירה" היא לא בנייה, אך האם כך הדבר? האם מדובר בפעולה לגיטימית או בעבירת בנייה? למען היזמים חדי העין הנה מספר נושאים שחשוב לדעת טרם כניסה להשקעה בנכס שיש לו פוטנציאל הרחבה בדירה שכזו.

לקריאה נוספת:
העסקה הושלמה: מגרש הכדורגל של מכבי חדרה יהפוך לפרויקט מגדלים
הדירה הזאת כוללת 3 חדרים והיא נמכרה רק ב-600 אלף שקל - איפה?
צפו בהריסות: פינוי בינוי ראשון בבת ים יוצא לדרך

אם אתם בודקים רכישת נכס שיש לו "דירת מרתף" או יחידת מגורים נוספת, חשוב לבדוק אם כל היחידות נבנו כחוק על פי היתר הבנייה. בדיקה מקדימה בתיק הבניין המצוי בוועדה המקומית ובמשרד מהנדס העיר, יכולה לגלות בקלות את ההיסטוריה של הנכס, מה סיווג השטחים, האם מדובר בבנייה כדין או בשינוי ייעוד (למשל הסבת מחסן או קומת עמודים מפולשת לדירה).

רצוי לדעת שכל שינוי או הרחבה של דירה, וכל שינוי של מספר הדירות בבניין, ואף פתיחת דלת נוספת אשר עשוייה לאפשר שימוש בחלק מנכס כיחידת מוגרים נוספת מחייבים הגשת בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהתאם לחוק התכנון והבנייה. המציאות מלמדת שבמקרים רבים אנשים רכשו נכס עם חדר במרתף והרחיבו אותו ללא היתר וללא הסכמת כל השכנים תוך פלישה לרכוש המשותף, ולעתים גם ללא הגשת בקשה להיתר בנייה. במקרים רבים יחידת המגורים נבנית שלא כהלכה והיא לא ראוייה למגורים.

בדיקה במסמכי לשכת רישום המקרקעין ("הטאבו") ובמרשם הבתים המשותפים תגלה האם היחידה הנוספת רשומה כיחידה בבית המשותף ואם כן - מי הוא הבעלים האמיתי. יתכן שמדובר ברכוש משותף שמאן דהוא השתלט עליו והפך אותו ליחידת מגורים שפקחי הוועדה המקומית לא שמו אליה לב ולכן לא פעלו כנגדה.

רצוי לדעת, שללא מסמכי בעלות תקינים יקשה על הרוכש לקבל משכנתא עבור רכישת הנכס בכללותו, ובכל מקרה שמאי מטעם הבנק יפחית משווי הנכס את הבנייה הבלתי חוקית ולא ייתן לה שווי לצורך הערכת הנכס כבטחון להלוואה.

אשר לשוכרים של יחידות מגורים כאלה, יש לדעת כי חוק השכירות והשאילה תוקן והוא קובע כיום כי דירה תחשב כלא ראוייה למגורים במידה שיתקיים אחד מאלה: "אין בדירה מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין; היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה; היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה; היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה; יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו".

בטרם רכישה או שכירות של נכס הכולל יותר מיחידת דיור אחת יש לוודא מספר דברים חיוניים: ראשית, יש לבדוק בתיק הבניין את המעמד התכנוני של יחידות הדיור, ויש לבדוק בלשכת רישום המקרקעין האם יחידת הדיור הנוספת רשומה בבעלות המוכר/המשכיר. אם המעמד של יחידת הדיור הנוספת אינו חוקי, כלומר מדובר בשטח שהוסב למגורים ללא היתר, הרי שהיחידה תהיה חשופה להליכי אכיפה כולל צו הריסה וכתב אישום פלילי ובעליה יהיו חשופים לתשלום קנסות משמעותיים.

שנית, יש לבקש משמאי מקרקעין לבצע בדיקה (כולל מדידה) של שטח הדירה בפועל והן בדיקה של התוכניות החלות על הנכס. יש לבקש מעורך דין לבדוק את הבעלות המשפטית בנכס. זאת ועוד, רצוי לערוך בדיקת מהנדס בניין בכל הנוגע לטיב הבנייה ומצב הנכס, שכן דירות מרתף עשויות להוות סכנה של ממש למתגוררים בהן. חשוב לוודא כי הנכס ראוי למגורים ועומד בדרישות חוק השכירות והשאילה, שאם לא כן לא יהיה ניתן להשכירו למגורים.

ככלל כל שינוי והרחבת הדירה מחייבים הגשת בקשה להוצאת היתר בנייה מהוועדה המקומית, וקבלת הסכמת 75% מבעלי הדירות. אם מדובר בבניית דירה חדשה דרושה הסכמת כל בעלי הדירות. במידה שאכן ביצעת בנייה לא חוקית אתה חשוף להגשת תלונה למחלקת הפיקוח על הבנייה וצעדי אכיפה מנהליים, משפטיים ואף הגשת כתב אישום פלילי עם בקשה להוצאת צו הריסה לבנייה לא חוקית. לשכנים שמורה הזכות להתנגד להשתלטות על רכוש משותף ובנייה בלתי חוקית.

גם אם רכשת נכס עם פוטנציאל הרחבה, ובנית על פי היתר בנייה יחידת מגורים נוספת, חשוב לדאוג לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, שאם לא כן, הדבר עלול לעמוד לך לרועץ ביום שתרצה למכור את הנכס.

אני גר בבית פרטי. קומת המרתף בביתי הפכה ברבות השנים למחסן. אני רוצים לשפץ את המרתף ולהשכירו
כל בנייה או שינוי ייעוד של נכס או חלק ממנו לעומת ההיתר המקורי מחייב הסדרת הנושא על ידי קבלת היתר בנייה. אם שינוי הייעוד לא יוסדר כחוק, סביר שבמקודם או מאוחר הפיקוח על הבנייה יבצע ביקורת בנכס, בין באקראי או עקב תלונה של אחד הדיירים. אין להסב מחסן ואין לפצל דירת מגורים ללא היתר בנייה.

זאת ועוד, למגורים במרתף יש חסרונות ברורים ולעיתים הם עשויים להוות סכנה של ממש. ראשית, החיים במרתף שאינו מואר באופן מספק על ידי תאורה טבעית עשויים להיות לא ראויים ומדכדכים למדי. זאת ועוד, דירות מרתף לרוב אינן מאווררות די הצורך בשל מחסור בחלונות וסירקולציה משמעותית של אוויר, נוכח היותן נמוכות מפני הקרקע. במרתפים שהוסבו לבתי מגורים לעיתים רבות נמצא ריכוז מסוכן של גז רדון, אשר נפלט מהקרקע ומוצא דרכו אל המרתף דרך סדקים במעטפת המבנה, רצפת הבטון ושאר חללים בעלי מגע ישיר עם פני הקרקע. חשוב לציין כי גז הרדון עשוי לגרום למחלות נשימה ואף סרטן ריאות. אך בכך לא די, שכן חדירת מים לחלל המרתף אשר הוסב לדירה המגורים היא ליקוי שכיח אשר פוגע באופן ישיר בבריאות הדיירים שכן הרטיבות גורמת לטחב ולעובש ובכך פוגעת באיכות האוויר בחלל המרתף.

לאור האמור, בטרם השיפוץ יש צורך להתייעץ עם מהנדס בנין הבקיא בבנייה במרתפים, ולבקש ממנו להגדיר מראש את המפרט אשר יבטיח שיחידת הדיור תהיה ראויה למגורים על פי החוק ותכלול גם שירותים, מקלחון, מטבח וכדומה.

בתי המשפט מחמירים ומהדקים אכיפה נגד בנייה לא חוקית. כך למשל, לאחרונה תובעים הגישו תביעה בבית משפט השלום בירושלים, ותבעו להרוס בנייה לא חוקית שהנתבע ביצע. לטענתם הנתבע הפך את מרתף דירתו ליחידת דיור וזו הושכרה במשך שנים רבות. הבנייה כללה חדר מדרגות, חדר כביסה ופיר מעלית ללא היתר וכן עמוד לפרגולה הייתה בניגוד להיתר. בית משפט פסק כי מדובר במטרד לשכנים והורה על הריסת הבנייה הלא חוקית.

במידה שמעמד דירת המרתף חוקי והכשרתה נעשתה על פי היתר הרי שמדובר בהכנסה חודשית ולרוב משתלמת למדי . האטרקטיביות של המרתפים כדירות מגורים או משרדים וקליניקות של רופאים נובעת בעיקר מהעובדה כי שכר הדירה זול באופן יחסי לדירות אחרות באותו האזור.

עם זאת, כאשר היחידה לא הוסדרה מבחינה חוקית, יש לקחת בחשבון את עלויות הסדרת הבנייה. מדובר בעלויות כבדות הכוללות יועצים, אגרות, היטלי פיתוח, היטל השבחה, תשלומי פיצוי לשכנים בגין שימוש ברכוש המשותף ועלויות בנייה המחייבות לעתים מפרטים יקרים יותר עקב הצורך להסדיר בעיות איטום ותשתיות שחסרות במקום שהתקנתן קשה בנסיבות הפיזיות של מיקומה של יחידת הדיור.

הכותב הו עורך דין שותף מייסד בא. שילה ושות' עורכי דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה