פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מתנדבים לוועד בית? אלה הדברים שכדאי לכם להיזהר מהם

      בבניינים מודרניים רבים, מוצאים את עצמם חברי ועד הבית אחראים על תחומים רבים - ממערכות כיבוי ומעליות רבות ועד גביית כספים רבים. המלאכה חושפת אותם לא אחת לתביעות וסכנות כלכליות. איך ניתן להתגונן מפניהן? מדריך

      בניין מגורים בתל אביב (ShutterStock)
      בניין מגורים (צילום: shutterstock)

      חברים בוועד בית, עושים זאת בדרך כלל בהתנדבות ללא שהם מודעים לכך שמלבד הקושי הרב לגבות תשלומי ועד בית ולהתנהל מול ספקים, הם עלולים להיתבע גם באופן אישי ואף להיות מואשמים באחריות פלילית במקרי רשלנות.

      כיום, כאשר למעלה משליש מהמבנים החדשים למגורים הם בני 10 קומות ומעלה, ניהול הבניין כולל דברים רבים מעבר לניקיון, גינון ותשלום חשבונות. חברי הוועד נדרשים להתמודד עם תפעול מערכות מורכבות של כיבוי אש, ריבוי מעליות, מיזוג, משאבות מים, פיר אשפה וחניה תת קרקעית.

      מהן הסכנות העיקריות שאורבות לוועדי הבתים, ואיך ניתן לצמצם אותן?

      לקריאה נוספת:
      ירושלים: אושרה תוכנית פינוי בינוי לבניית כ-1,000 דירות בקטמון
      מהי העיר המבוקשת ביותר לרכישת דירה? לא זו לה ציפיתם
      עפולה: כ-8,000 דירות חדשות ייבנו בדרום העיר

      דיירים משוחחים (ShutterStock)
      רצון טוב שיכול להסתיים במפח נפש. ועד הבית (צילום: ShutterStock)

      הסכנה: השבתת מערכות בבניין או תקלות חמורות

      הרגולציה בישראל נעצרת ברגע שבניין מקבל טופס אכלוס. נציגי הדיירים מקבלים את הבניין ואת כל המערכות המתוחכמות המותקנות בו, כאשר ברוב המקרים אין להם ידע כלשהו בתחום, טכני או ניהולי. הדבר מוביל לשורה של בעיות - חוסר ידע בנוגע לתחזוקה הנדרשת, לבדיקות השוטפות ולטיפולים וחוסר יכולת לגלות תקלות בזמן אמת. אלה מובילים לעתים להזנחת התחזוקה או בחירה בגורם על בסיס הצעת המחיר הנמוכה, בלי לדעת האם המערכות מטופלות ומתוחזקות כראוי. התוצאה עלולה לנוע בין יצירת בור כלכלי של מאות אלפי שקלים לקופת הוועד לאור שיפוץ או החלפת מערכות, או במקרה הגרוע יותר סיכון חיי אדם בשעת חירום.

      איך אפשר להתגונן?

      יש ללמוד באופן אקטיבי את המערכות המותקנות בבניין, כאשר רצוי שקבלת בניין חדש תיעשה יחד עם איש מקצוע שיוכל להנחות את הוועד כיצד יש לטפל במערכות ולתפעל אותן. יש להבין מה העלויות האמיתיות הנוגעות בתחזוקת המערכות, להקפיד על טיפולים תקופתיים ובדיקות תקינות שיבוצעו על ידי גורמים מוסמכים. מערכות אלה הן הרבה פעמים שקופות - כל דייר יבחין בבעיה בחדר האשפה או תקלה במחסום החניה, אבל דווקא תקלות במערכות היקרות והחשובות ביותר בבניין עלולות להישאר מתחת לרדאר במשך שנים.

      הסכנה - חשיפה לתביעה פלילית ואזרחית

      חברי ועדי הבתים מסתכנים באחריות אישית - במידה ואין חברת ניהול, האחריות עוברת לוועד הבית הנבחר או ליזם המפעיל את הבניין בעצמו. במקרים של שריפות, נזקים הכרוכים באובדן חיי אדם או ברכוש, תקום אחריות וחבות על תחזוקת המגדל על ועד הבית, והדבר עלול להגיע לאישום פלילי במקרה שהיתה בדבר רשלנות כלשהי. נושאים אלו לרוב אינם ברי ביטוח.

      המחוקק הקצין את נושא האחריות למשל ביחס לקבלני המשנה, כמו עובדי הניקיון. לגביהם נקבע כי במידה ולא שולמו להם שכר והפרשות סוציאליות כחוק, החבות והאחריות מוטלות גם על המזמין, כלומר על ועד הבית במקרה זה, ולא רק על קבלן המשנה.

      איך אפשר להתגונן?

      אין קיצורי דרך - חייבים לגלות מעורבות ואחריות לכל המתרחש. יש לפקוח עיניים בסביבת הבניין ולטפל בכל מפגע, תקלה וסכנה כאשר מבחינים בהם לראשונה, לדאוג לתקינות כל המערכות מצילות החיים ולוודא שהבניין בטוח לדייריו, מבקריו ועוברי האורח בסביבתו. מבחינת אכיפת חוקי עבודה ורווחה יש לפקח באופן מדוקדק על קבלני המשנה, לוודא שכל עובד שנכנס לבניין מקבל שכר מלא וראוי, לשאול ולהתערב.

      הסכנה - התנהלות כלכלית לקויה, אי סדרים כספיים או מעילות

      סכומי ועד הבית בבניינים גדולים מגיעים לעשרות אלפי שקלים בחודש ויכולים להצטבר לסכום בלתי מבוטל. התקציב השנתי צריך להיות מתוכנן בחוכמה ולכלול את כל ההוצאות הנדרשות, לצד קרן פחת וקרן להוצאות לא צפויות. תקציב שלא מתכונן כראוי עלול להגיע בסוף השנה למצב שבו אין מספיק כסף לתשלום חשבונות או לתיקונים חשובים. קיימים גם מקרים אחרים שבהם דייר ספציפי שולט על תזרים המזומנים של הבניין כולו, לעתים במשך שנים, ואין פיקוח מספיק על מנת לדעת האם כלל הכסף שנאסף מוצא לצרכי הבניין ואם אין חלילה מעילה פלילית כלשהי, או שמא ועד הבית מוציא כספים שמשרתים אותו יותר מדיירים אחרים, ומקבל החלטות בצורה לא עניינית.

      איך אפשר להתגונן?

      תקציב ועד הבית חייב להיות שקוף לחלוטין, כאשר לכל בעל נכס צריכה להיות גישה מלאה למאזן ההוצאות וההכנסות של הבניין. רצוי למנוע מצב שבו דייר אחד מטפל בפועל בכל הנושאים הכספיים ולוודא שכל חברי הוועד מפקחים על ההתנהלות ההוגנת והמושכלת לטובת כלל דיירי הבניין. כאשר מתרחשת הוצאה גדולה ובלתי צפויה או אם צופים כי השנה לא תסתיים באופן מאוזן יש להתריע על כך בהקדם האפשרי וליידע את בעלי הנכסים האחרים, ולא לנסות להחביא את המידע.

      הכותב הוא מנכ"ל מיקדן ניהול ואחזקה בע"מ