במשרדי האוצר והשיכון עמלים למציאת פתרונות להעלאת כמות הדירות הנבנות בכל שנה בישראל. כתוצאה מכך רבות מהדירות שנמכרות בישראל בכל שנה הן דירות "על הנייר" - הן בפרויקטים של מחיר למשתכן, הן בהתחדשות עירונית והן בהליכי תכנון ובנייה רגילים. בפרויקטים אלו הדירות נרכשות על ידי הרוכשים כאשר בניית הדירה טרם הושלמה ובמקרים רבים עוד בטרם החלה הבנייה כלל. לאחר שסוכם עם נציג המכירות על מחיר הדירה, גודל וקומה וכן לוח התשלומים העתידי על מנת להתאימו לתזרים המזומנים וההלוואות שלנו - רבים מאתנו ידלגו על סעיפי המפרט באלגנטיות ויחושו לקראת המו"מ החוזי וחתימתו.
המפרט הטכני מעיד על טיב החומרים בדירה, על גובה הזיכויים בעבור פריטים שאיננו צריכים, על ההצמדות, גודלם ומיקומם ועוד פרטים נוספים שאם לא יופיעו במפרט נצטרך להשקיע כספים רבים להשלימם בעתיד. מחד, כדאי לנסות לשפר את מצבנו בטרם חתימת החוזה ומאידך לדעת לאן פנינו מועדות ולבצע תכנון כלכלי מדויק.
יש להתייחס לכל סעיפי המפרט הטכני
הצמדות הדירה
מחסן - אם העסקה כוללת מחסן, ודאו כי מספר המחסן מופיע בתסריט וכי המספר המופיע במפרט תואם. כדאי לוודא קרבת המחסן לחנייה, לדירה או למעלית. במקרים רבים המחסנים שונים בגודלם וניתן במקרים רבים לבחור מחסן גדול יותר ללא תוספת תשלום.
חניה - שימו לב כי יש התייחסות במפרט למס החניה וכי התסריט תואם את האמור במפרט. חניה כפולה - אם הובטחו לכם 2 חניות שימו לב למיקומן. כיום בשוק נמכרות דירות רבות עם חניות עוקבות (חנייה טורקית), חנייה במכפיל (בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38), מתקן חנייה אוטומטי ועוד. במידה ויש לכם מחסן ודאו כי המחסן יהיה בקרבת החניה, דבר שיקל עליכם בעתיד לפריקה וטעינה לרכב.
גינה - במידה וחפצה נפשכם בדירת גן, ודאו כי גודל הגינה המוצמד כתוב במפרט. התעניינו במחיריהן של כל דירות הגן בפרויקט. במקרים רבים תגלו כי הופניתם לרכישת דירה בעלת גינה קטנה יותר מדירות אחרות בפרויקט.
מטבח
המטבח הוא אחת מהתוספות המשמעותיות והיקרות בדירה. ברבים מהמקרים המטבח המדובר במפרט הטכני נקרא בפי הקבלנים ואנשי המקצוע בתחום "מטבח קבלני". הוא מתקבל באיכות נמוכה יחסית וכולל את הפרזול, הפורמייקה וחומרי הבסיס הזולים ביותר הקיימים בשוק.
כדי לדעת אם להסתמך על המטבח המדובר, כדאי לבדוק מי ספק המטבחים של החברה ולבקר באחת מחנויות הרשת כדי לתת את הדעת על החומרים, הסוגים והצבעים האפשריים לבחירה בהתאם לסיכום המוקדם עם הקבלן.
כמו כן, במידת האפשר מומלץ להתמקח על גודל המבטח, סוג הפרזול, הפורמייקה, סוג העץ, סוג השיש, עובי השיש, קלאפות ועוד. סוגי הכיורים הקיימים בשוק - כדאי לקבוע את סוג החומר ממנו יהיה עשוי הכיור. שומרי כשרות המעוניינים בכיור כפול, כדאי שיעלו זאת על הכתב.
גם אם בסופו של תהליך לא נבחר במטבח האמור נוכל להזדכות עליו, וככל שיהיה לנו יותר מ"ר נקבל זיכוי גדול יותר.
חשמל
במפרט הטכני מצויה טבלה המפרטת את כמות נקודות החשמל בכל חדר. למרות האמור בטבלה, יש להתעקש על כמות נקודות חשמל מקסימלית (לדירת 4 חדרים 100 מ"ר מומלץ כ-80 נקודות) אותה תוכלו לפרוש בשלב מאוחר יותר בדירתכם. לאחר החתימה על החוזה וככל שמספר הנקודות יהיה נמוך יותר, תצטרכו להוסיף מאות שקלים להוספת נקודות נוספות.
יש לשים לב כי מספר הנקודות האמורות מתייחס לכל נקודה, בין אם מדובר במתג, נקודה לגוף תאורה או שקע - כל אלו נספרים בתור נקודה נפרדת. כמו כן חשוב לבדוק מה מספר נקודות ה"כוח" למכשירי החשמל הזללניים - מייבש, מכונת כביסה, תנור, דוד חשמל ועוד. איכות המתגים והשקעים והיצרנים הרבים בשוק יצרו טווחי מחירים שונים ומומלץ לבדוק את איכותם וכי הם עומדים בתקן הישראלי.
מיזוג
לרוב, יבצע הקבלן הכנה למיזוג מרכזי לדירה הכולל מיקום לתעלות, ניקוזים, נקודת חשמל ייעודית ועוד. מומלץ לבדוק כי הדבר רשום במפרט בפירוט. במקרים מסוימים מיקוח יוכל להוביל להתקנת המזגן עצמו. אם הצלחתם במו"מ , כדאי לדרוש מזגן אינוורטר בעל שליטה עצמאית לכל אחד מהחדרים וכן לקבוע את זהות היצרן או היצרנים. לקביעת כ"ס המתאים לדירתכם כדאי להיוועץ באיש מקצוע.
ריצוף וחיפוי חדרים רטובים
כמו בסעיף העוסק במטבח, במקרה זה כדאי לגשת לספק הריצוף והכלים הסניטריים ולבדוק את ההיצע . במקרה בו אתם יכולים לבחור מתוך ההיצע את הריצוף התואם את מאווייכם, מה טוב. אם תרצו לשדרג, נסו לעשות זאת כבר בשלב המו"מ או נסו להעלות את מחיר הזיכוי למ"ר. כמו כן, אם תרצו פרקטים בחדרים הגדירו כעת את הסוגים השונים והאפשרויות לבחירתכם. אם אינכם בטוחים בכך השאירו לכם את זכות הבחירה לשלב מאוחר יותר.
נקודות גז ומים
ודאו כי במרפסות הבית יהיו נקודות גז ומים - עלות התקנתם לאחר מכן תהיה יקרה. כמו כן, וודאו כי במקלחת יותקן ברז 4 לנוחיותכם.
דלתות פנים
עשו שעורי בית לגבי ספק הדלתות והאפשרויות, סוגי המילוי ומיגון מים וכן עובי וסוג המשקוף היכולים לשנות את המחירים בצורה משמעותית לאחר החתימה על החוזה.
חלונות
מיקום הבניין ביחס לכביש ומיקום הדירה וגובהה יכולים להשפיע על הצורך בחלונות כאלו או אחרים ורמת הבידוד הרצויה. במידה ודירתכם החדשה ממוקמת באזור סואן או רועש, ודאו כי החלון המותקן עשוי מזיגוג כפול או משולש. איכויות האלומיניום וסוגי התריסים - ידניים, חשמליים, נגללים וכו בד"כ נקבעים מבעוד מועד על ידי אדריכל הפרויקט, אך כדאי לשים לב לדבר. כמו כן, לשומרי שבת מומלץ לוודא כי תריס הגלילה החשמלי מגיע עם מנואלה ידנית לתפעול בשבת.
לסיכום, זכרו כי כל שינוי אפשרי אותו ניתן לבצע בהליך המו"מ כדאי לעשות בשלב זה. לאחר מכן, היזם או הקבלן לא יעניק לכם מתנות חינם וכל שינוי יהיה מתומחר במאות עד אלפי שקלים לכל שינוי מזערי. העלו על הכתב את השינויים העתידיים אותם תרצו לבצע בקיזוז הזיכויים ותוכלו לקבל תמונת מצב מעודכנת לגבי העלות הכוללת של רכישת הדירה.
לרוב, החברות הגדולות בשוק אינן שועות לבקשות הרוכשים לביצוע שינויים ומפנות את הדייר למחלקת שינויי הדיירים לאחר החתימה על החוזה. הניסיון מראה כי ככל שהחברה מולה נעמוד תהיה קטנה יותר והפרויקט יהיה קטן יותר כך יגדל כוחנו במו"מ. אך כוח המיקוח משתנה מפרויקט לפרויקט גם לפי כוחות השוק - ההיצע והביקוש באותו האיזור וגמישות הקבלן לביצוע שינויים מעבר לסטנדרט הכללי.
הכותב הוא עו"ד ומגשר מומחה במקרקעין ומלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי