פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      שווה לקנות ביחד? מה לבדוק כשמצטרפים לקבוצת רכישה

      מי היזמים, האם יש תוכנית בניין עיר המשפיעה על הפרויקט ומה זה דוח אפס? השתתפות בקבוצת רכישה עלולה לסכן את הקונים - אבל יש לה גם לא מעט יתרונות. מדריך

      אתר בנייה בישראל (ShutterStock)
      בנייה (צילום אילוסטרציה: shutterstock)

      למרות תדמיתן החבוטה והמגמות המשתנות של מחירי הנדל"ן, עושה רושם כי קבוצות הרכישה כאן כדי להישאר. הסיבות לכך רבות, החל מהתופעה הגוברת והולכת של בניית פרויקטים משותפים לאוכלוסיות בעלי רקע משותף, ועד להתארגנויות של משקיעים להקמת פרויקטים ייחודיים. את כולם מאחדת ההנחה הבסיסית שלהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה יתרונות כלכליים מובהקים על פני חלופות אחרות.

      לאופן ייזומה וארגונה של קבוצת רכישה עשוי להיות השפעה דרמטית על מקסום אותם יתרונות כלכליים. לב ליבה של קבוצת רכישה היא ההתארגנות והייזום המשותף. לכן, חייב כל משתתף בקבוצת רכישה להפנים, מבעוד מועד, כי סיכוני הייזום יפלו על כתפיו - גם אם קיים מארגן לקבוצה. משתתף בקבוצת רכישה הוא היזם.

      קבוצת רכישה היא קבוצת רוכשים אשר מתקשרת במסגרת חוזית על מנת לרכוש יחדיו קרקע ולבנות עליה בניין (למגורים או לייעוד אחר) תוך הסדרת השיתוף והחלוקה ביניהם של חלקים במקרקעין ובבניין לכשיבנה. תיקון 69 לחוק מסוי מקרקעין שיושם בשנת 2011 הפחית במידה לא מבוטלת את יתרונות המס שהיו בעבר נחלתן של קבוצות רכישה.

      למשל, רוכש דירה במסגרת קבוצת רכישה (כהגדרתה באותו חוק) נחשב כמי שרוכש דירה גמורה לצורך חיובו במס רכישה (קרי: במועד רכישת הקרקע על ידי הקבוצה הוא יידרש לשלם מס רכישה לפי השווי הצפוי של הדירה כגמורה להבדיל ממס רכישה בגין חלקו בקרקע בלבד). כמו כן, יוטל תשלום מע"מ על רכיב הקרקע גם במקרה בו רוכשת קבוצת רכישה קרקע מאדם פרטי.

      לקריאה נוספת:
      דרגנועים לגן עדן: כך בונים מעליות במגדלים באורך קילומטר
      האוצר: עלייה של 10% בקניית דירות בחודש מאי לעומת 2017
      קירוי נתיבי איילון: הוועדה המקומית הפקידה את התוכנית המפורטת

      במהלך השנתיים האחרונות נעשים ניסיונות להסדיר באמצעות חקיקה את פעילותן של קבוצות הרכישה ומארגני הקבוצות על מנת לנסות ולהתמודד עם כשלים וסיכונים שנחשפו בשנים האחרונות. הנה מספר גורמים ושיקולים שיש לבחון בטרם יצירתה של קבוצת רכישה או הצטרפות אליה.

      מארגן הקבוצה

      למרות שיש יזמי ומארגני קבוצות רכישה מקצועיים, שרכשו ניסיון רב ומוניטין טובים, עדיין ניתן לראות מארגנים מטעם עצמם, שאין להם את הניסיון והידע המתאימים. יצוין, כי במקרים רבים מדובר במארגן אשר מחזיק באופציה לרכוש את המקרקעין ועם גיבושה של הקבוצה הוא מעביר לחבריה את האופציה של רכישת הקרקע מידי בעליה. משלב זה עליהם להמשיך בייזום הפרויקט (לעיתים לבדם ולעיתים בליווי של אותו מארגן או אחר). לכן, חיוני לתהות על קנקנו של מארגן הקבוצה, לבדוק היטב את הזכויות שבידיו ואת ניסיונו בארגון וליווי של קבוצות רכישה.

      יש לזכור, כי כיום קיימים מארגנים (יזמים וחברות נדל"ן) בעלי ניסיון אשר מלווים קבוצות רכישה עד לגמר הפרויקט, והם במקרים מסוימים אף מתחייבים ליטול על עצמם מחויבויות שונות בנוגע לסיכוני הייזום והבניה כגון: גידול בעלויות או איחור בלוחות זמנים.

      בדיקת המקרקעין ותוכנית בניין העיר החלה עליהם

      בדיקת המקרקעין ואפשרות ניצולם היא שלב מקדמי הכרחי. יש לבדוק, בין היתר, האם נדרש הליך תכנוני (כגון תוכנית בניין עיר נקודתית לפרויקט) או בקשה להקלה לצורך ביצוע הפרויקט המתוכנן או האם קיימות התניות בתוכנית לצורך קבלת היתר בנייה. מעקב אחר התוויות אלה כרוך כמובן בעלויות, חוסר וודאות וזמן רב. לכל אלה עלולות להיות השלכות ניכרות על עלויות ולוחות הזמנים של הפרויקט.

      יש להצטייד בעו"ד ושמאי שיבדוק את מצב המקרקעין, אפשרויות ניצולם והתאמתם למוצג על ידי מארגני קבוצת הרכישה וכמובן את המערכת ההסכמית שכוללת הסכם שיתוף, הסכם רכישת הקרקע על ידי הקבוצה והסכמים שונים עם מארגן הקבוצה ונותני שירותים אחרים.

      "דוח אפס" של הפרוייקט

      דוח אפס הוא דוח שנערך על ידי שמאי והוא מציג את העלויות הצפויות של הפרויקט על שלביו השונים עד לגמר הבנייה וכן את שווי הנכס כגמור. דוח זה מתעדכן לאורך חיי קבוצת הרכישה והפרויקט בהתאם לשינויים ולביצוע בפועל. בדיקתו של דוח האפס מבעוד מועד, באמצעות שמאי בלתי תלוי ומידת התאמתו למצב התכנוני ולשיקוף הזכויות של חברי הקבוצה היא שלב הכרחי על מנת לבחון את סבירות תמחור עלויות הפרויקט על כל שלביו, וכן את ייחוס חלקם בעלויות של חברי הקבוצה.

      מערכת הסכמית

      הסכם השיתוף הוא התקנון המסדיר את יחסי משתתפי הקבוצה, את זכויותיהם ואת חובותיהם. הוא אמור לכלול מנגנונים חוזיים שיסדירו מצד אחד את שמירת זכויותיו של כל חבר בקבוצה ומנגד, את רציפות הקמת הפרויקט ומימונו - כמו, למשל, במקרה של כשל תשלום על ידי מי מחברי הקבוצה.

      הסכם משמעותי נוסף הוא הסכם ביצוע (בניית) הפרויקט. יש לזכור כי רוכש בקבוצת רכישה אינו מוגן על ידי חוק המכר דירות. יתרה מכך, על רוכש בקבוצת רכישה שיבקש למכור את דירתו בסמוך להשלמתה לדעת ,שחוק המכר דירות יראה בו מוכר (כהגדרתו בחוק המכר דירות) ויחיל עליו שורה של חובות, כגון אחריות לבדק ותיקונים, כלפי רוכש הדירה ממנו. ניתן לכסות את מרבית החשיפות והחיובים הללו באמצעות קבלת מטריית אחריות מהקבלן בגיבוי ערבויות מתאימות.

      לייזום באמצעות קבוצות רכישה יש יתרונות מסוימים, אך גם כללי משחק ייחודיים וקשוחים. על הנוטלים חלק בפרויקטים כאלה, יזמים ומשתתפים כאחד, להכירם ולהפנימם מראש. אחרת הם עלולים לצאת כששכרם בהפסדם.

      הכותב הוא עורך דין שותף במשרד נתן מאיר ושות' העוסק בנדלן ובתכנון ובנייה