(בווידאו: כל העלויות הנלוות ברכישת דירה)
לפני מספר חודשים נמכרה דירת דופלקס עם 5 חדרים ברחוב סמטת היסמין 3 שבשכונת הערמונים ברמת גן תמורת 2.65 מיליון שקל, כאשר המחיר המבוקש עמד על 2.75 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 130 מ"ר עם מרפסת בשטח 100 מ"ר, 2 חניות פרטיות, ו-3 כיווני אוויר, הממוקמת בקומה האחרונה בבניין בן 7 קומות שנבנה בשנות ה-90 של המאה הקודמת.
על פי בדיקת אתר מדלן, מחיר הדירה גבוה בכ-12% מהמחיר הממוצע בשכונת הערמונים ובשכונת נווה יהושע הסמוכה, אשר עומד על כ- 2.35 מיליון שקל לדירות 5 חדרים בקומות גבוהות. אולם במונחים של מ"ר הפער קטן.
ניתוח העסקה מעלה שווי של כ-20 אלף שקל למ"ר בנוי - נתון מעט גבוה מהשווי הממוצע בסביבה העומד על כ-19 אלף שקל למ"ר לדירות מיד שנייה. במדלן מסבירים כי את הפער ניתן לייחס לייחודיות הנכס - דופלקס עם מרפסת רחבה, 2 חניות צמודות ומחסן.
לדברי עמית ברהום וגלעד פיין ממשרד רימקס פוקוס - צוות פיין-הום שסגרו את העסקה, "הנכס נמצא בשכונת הערמונים - שכונה יחסית חדשה שנבנתה כולה במהלך שנות ה-90. היא ידועה בזכות בית הספר היסודי שבה ובאוכלוסייה הצעירה שמתגוררת בה".
השניים מוסיפים כי "מרבית העסקאות הן של משפרי דיור בתוך השכונה עצמה. כלומר, מי שמבקש לגור בשכונה גם רוצה להישאר בה. לכן אין זה מפתיע שקהל היעד שהגיע לראות את הדירה פנה בעיקר לצרכי מגורים ושיפור דיור. מדובר בנכס ייחודי ברחוב קטן ושקט בבניין פינתי ועורפי, שאוכלס בשנת 2000 בבניין עם 14 דיירים. הנכס כולל שתי קומות, מרפסות, ממ"ד, שתי חניות ומחסן".
על הסביבה
רם גפן, ראש צוות מחקר שכונות באתר מדלן, מוסיף כי "הבנייה בסביבה של הנכס נעשתה אחרי שנות ה-80, זאת בניגוד לשכונות אחרות ברמת גן. לכן לא אמורים להיות בה פרויקטים של תמ"א 38. המשמעות היא שהמצב בתוך השכונה, מבחינת צפיפות בגינה הציבורית, עומסי תנועה ומצוקת חניה, אמור להישמר פחות או יותר. מדובר ביתרון משמעותי לתושבי האזור, שלא יסבלו ממטרדי בנייה בעתיד הקרוב כגון רעש, אבק וחסימת מדרכות".
לדבריו, "הנכס נמצא בקרבת שני מחלפים ראשיים: מחלף אלוף שדה ומחלף גבעת שמואל. מצד אחד הסמיכות אליהם מהווה יתרון, אך בשעות העומס הכבישים מסביב לאזור עמוסים, כך שתושבי השכונה שמתנהלים באמצעות רכב פרטי 'כלואים' בתוכה".
עם זאת, מוסיף גפן כי "ב-2024 אמורה לקום על דרך אלוף שדה תחנת רכבת קלה של הקו הסגול, במרחק הליכה של כ-10 דקות. אמנם לא מדובר במרחק הליכה קצר, אבל בהתחשב בעומסי התנועה הכבדים באזור, מדובר בשינוי חיובי. חיסרון מובהק של השכונה הוא היעדר אפשרויות מסחר ומקומות בילוי בסביבתה הקרובה".
בכמה נמכרו דירות יד שנייה ודירות חדשות בשכונה?
בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב הכבאים 22 דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 97 מ"ר ב-1.99 מיליון שקל. הדירה משופצת וממוקמת בקומה 1 מתוך 4 קומות וכוללת מרפסת שמש, מעלית וחניה.
ברחוב נווה יהושע 55 מוצעת למכירה דירת 5 חדרים מיד שנייה בשטח 130 מ"ר ב-2.31 מיליון שקל. הדירה בקומה 17 מתוך 27 קומות בבניין חדש שנבנה בשנת 2015, וכוללת מרפסת שמש, מעלית ושתי חניות.
ברחוב החולה 22 מוצעת למכירה דירת פנטהאוז עם 5 חדרים מיד שנייה בשטח 130 מ"ר ב-4.2 מיליון שקל. הדירה משופצת ומרוהטת וכוללת שתי חניות, מרפסת בשטח 30 מ"ר ומעלית. היא ממוקמת בקומה 9 מתוך 9 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-2000.
אשר לעסקאות אחרונות בשכונה, לפי לוח מדלן בחודש מרץ נמכרה ברחוב הכבאים 21 דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 98 מ"ר תמורת 1.89 מיליון שקל. הדירה בקומה 9 מתוך 13 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-90.
באותו החודש נמכרה ברחוב הכבאים 30 דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 92 מ"ר תמורת 2.05 מיליון שקל. הדירה בקומה 6 מתוך 9 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-2000.
עוד לפי לוח מדלן, בחודש אוגוסט נמכרה ברחוב בן אליעזר אריה 45 דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 99 מ"ר תמורת 2.1 מיליון שקל. הדירה בקומה 5 מתוך 8 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-90.