פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מצאתם דירה? 10 דברים שחייבים לבדוק לפני חתימה על חוזה

      מי בעל הבית, האם הוא דורש מחיר הגיוני ואיך בודקים אם הנכס תואם את התוכנית העירונית? לפני שאתם נכנסים לעסקה הגדולה בחייכם - בדקו אם היא משתלמת. מדריך

      מצאתם דירה? 10 דברים שחייבים לבדוק לפני חתימה על חוזה
      עריכה: מיכאל ברגמן

      (בווידאו: העלויות הנלוות לרכישת דירה)

      רכישת דירה היא העסקה הגדולה, הרגישה והמשמעותית ביותר שיבצעו הרבה אנשים בימי חייהם. בהרבה מהמקרים, כדי לגייס את הסכום הראשוני מרכזים בני הזוג את רוב חסכונותיהם וחלק אף נעזרים בהורים להשלמות, רק כדי שיהיו זכאים לקחת את ההלוואה הגדולה אותה יחזירו במשך שנים רבות. לאור רגישות זו ולקראת פתיחת עונת מעברי הדירות, ריכזנו עבורכם 10 דברים שכדאי לעשות לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה.

      לקריאה נוספת:
      אושר לקריאה ראשונה: מתן "גרייס" בתשלומי משכנתא ללווים
      בית שמש: פרויקט פינוי בינוי עם כ-1,000 דירות חדשות
      הצצה מבפנים לאחוזה של פרינס בקריביים שעומדת למכירה פומבית

      1. בחנו עסקאות דומות

      כשאנו בוחנים דירה, חשוב להכיר היטב עסקאות דומות שנעשו באזור. כדאי לבדוק בלוחות באילו מחירים מוצעות למכירה דירות דומות ולבחון באתר רשות המסים באילו סכומים נסגרו עסקאות דומות באזור לאחרונה. כך תדעו האם המחיר שבעלי הדירה מבקשים הוא סביר ותוכלו להתמקח על המחיר אם לא.

      דירה למכירה , דירה להשכרה (ShutterStock)
      בדקו אם יש ייפוי כוח (צילום: shutterstock)

      2. בררו את זהות המוכר

      חשוב שתבדקו את מצבת הזכויות בנכס ותוודאו שאכן האדם שמולכם הוא הבעלים הרשום בדירה ולא מתחזה. לעיתים, בן או חבר מסייעים לבעל הדירה במכירה וחשוב לוודא שהם מחזיקים בייפוי כוח מקורי וחתום. במקביל, כמובן, יש לבקש מהם להציג תעודת זהות. בכל מקרה, העדיפו להיפגשעם בעלי הדירה.

      3. בדקו את נוסח הטאבו

      על עורך דין מטעמכם לבחון את נוסח הטאבו ולוודא כי המוכר מחזיק בזכויות בעלות או חכירה בנכס. במקרים בהם מדובר בנכס אשר רשום אצל חברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל יש לבדוק אישור זכויות עדכני.

      אם ישנן הערות חריגות על הנכס, כמו צווי הריסה, עיקולים, הוצאה לפועל ועוד, הדבר עלול להקשות על ביצוע העסקה והעברת הבעלות אליכם.

      4. מגבלות על דירות מושכרות

      במידה שהדירה אותה אתם מעוניינים לקנות מושכרת, חשוב לבדוק מתי מסתיימת השכירות והאם בחוזה ישנה אופציה להארכה. חשוב מאוד לבדוק האם לדיירים קיימות זכויות מכוח חוק הגנת הדייר, טיב הביטחונות, פריסת התשלומים, אחריות לתיקון נזקים ותקלות בדירה ועוד.

      5. בדיקת תיק בית משותף

      אם הנכס רשום כבניין משותף, כדאי לבדוק את תקנון ותוכנית הבית המשותף. כך, תוכלו לבחון אם לדירה יש הצמדות, כמו חניה או מחסן, מה חלקם של הבעלים ברכוש המשותף ועוד.

      6. בדיקות ברשות המקומית

      כדאי מאוד לבחון גם את תיק הבניין ברשות המקומית. כך, תוכלו לדעת האם קיימות זכויות בנייה או שמא צווי הריסה, חריגות בנייה ועוד, והאם יש התאמה בין הנכס לתוכנית של הבניין. באותה ההזדמנות תוכלו לבדוק האם קיימים היטלים על הנכס, כמו היטל השבחה, כדי שהחוב חלילה לא יתגלגל אליכם. רצוי שבדיקות אלו יעשו על ידי שמאי מומחה.

      7. מצבה הפיזי של הדירה

      כמו שלא קונים רכב בלי בדיקה, כך בטח שאין לקנות דירה בלי עין בוחנת של מומחים. חשוב לבדוק את מצב הדירה ותקינות מתקניה - כמו מערכת החשמל, מיזוג אוויר, צנרת וכו', קיום של רטיבות, מים כלואים, ליקויי בנייה, מפגעים שונים ועוד. כל אלה עלולים לעלות לכם ביוקר לאחר הרכישה. מעבר לכך, ליקויים שתגלו לפני המכירה, יכולים לסייע לכם במשא ומתן המייגע להורדת המחיר.

      קונים רבים מקפידים לבחון אף את סביבת הדירה, כמו קווי מתח גבוה, מתקנים סלולריים, רעש מתחבורה, קרבה למבני ציבור כמו גני ילדים ובתי כנסת, ועוד, שכן כל אלו ישפיעו על המחיר של הנכס וכמובן על הבריאות שלכם.

      זוג צעיר לוחץ יד לפקידה (ShutterStock)
      בקשו אישור עקרוני למשכנתא (צילום: shutterstock)

      8. אישור עקרוני למשכנתא

      בקשו מהבנק "אישור עקרוני" מבעוד מועד, טרם חתימת הסכם או זיכרון דברים. כך תימנעו מהפתעות בכל הנוגע למימון הדירה ולא תתחייבו לעסקה שלא תוכלו לעמוד בה.

      9. קחו בחשבון עלויות נלוות

      גם כאן, כדאי לצמצם הפתעות. חשוב לזכור כי מעבר למחיר הדירה ישנן הוצאות כספיות נלוות לא מבוטלות בכלל. לרוב אלו כוללות עלויות הבדיקות המקדימות, דמי תיווך, שכר טרחה לעו"ד, עלויות המשכנתא, וכמובן הוצאות שקשה להימנע מהן כמו הובלה, תיקונים או שיפוצים אם יש צורך. כמו כן יש לקחת בחשבון מספר לא מבוטל של ימי חופש שתצטרכו לקחת לצורך הסידורים ומעבר הדירה.

      10. עורך דין

      אנו ממליצים שתסתמכו רק על עורך דין מטעמכם ולא על מייצגו של מוכר הדירה, גם אם הוא מציע מחיר מפתה. מומלץ גם להשתמש בעורך דין המתמחה במקרקעין, ולאו דווקא בכזה שעבדתם איתו בעבר, לדוגמא בעניין דיני משפחה, גם במידה ואתם מכירים אותו וסומכים עליו. בצעד חשוב ויקר, כמו מעבר דירה, אתם זקוקים ליועץ שיידע לשמור על האינטרס שלכם בעסקה וימנע מכם ביצוע טעויות העלולות לגרום לצער רב ועלויות גבוהות בהמשך.

      הכותבת היא עורכת דין ורואת חשבון, מנהלת תחום מיסוי אזרחי ונדל"ן ושותפה במשרד עו"ד זרקו זמיר