(בווידאו: כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית)
דיירים סרבנים הם לפעמים חסם משמעותי העומד בפני הוצאה לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית. לא אחת בוחרים יזמים שלא להמשיך בהליך משא ומתן עם הדיירים בעקבות היתקלות מסוג זה.
חוק פינוי בינוי ( פיצויים ) תשס"ו-2006, נועד להקל על ביצוע עסקאות פינוי בינוי ומנסה למנוע מצב, שבו דייר סרבן ינצל לרעה את קלף המיקוח שבידו כדי לטרפד את התהליך. מאחר ודיירים סרבנים מעלים נימוקים כאלה ואחרים וחלקם מנסים "לסחוט" את היזם על מנת למקסם את תועלתם האישית,המחוקק נדרש לביצוע שינויים בחקיקה.לכן, תיקון לחוק הרחיב את הסנקציות כנגד דייר סרבן, כך שבמקרים מסוימים, כאשר מוכח שסירובו של הדייר לפינוי הוא סירוב לא סביר, ניתן לפנותו מהדירה.
כיום, על מנת לאשר פרויקט תמ"א 38/1, דרושה הסכמה רק של 67% מהדיירים ואילו בתמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה דרושה הסכמה של 80% מהדיירים, כך שעדיין דייר סרבן יכול לעכב הוצאת פרויקט התחדשות עירונית, מנימוקים שונים ולהתווכח עם כולם ללא סיבה.
לבתי המשפט בישראל, מגיעים סיפורים והתנגדויות דיירים סרבנים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. ליקטנו עבורכם מספר סיפורי דיירים מתנגדים והחלטות משפטיות מעניינות ועקרוניות בתחום זה.
"מגיעה לי דירה יותר גדולה"
לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בחיפה בראשות השופט גדעון גינת תביעתה של דיירת בבית משותף. התובעת פנתה לבית המשפט והגישה תביעה לפיה היא זכאית לקבל דירה גדולה יותר משאר שכניה במסגרת פרויקט תמ"א 38 בבניין.
חברת הבנייה (הנתבעת) התחייבה למכור עבור התובעת את דירתה הישנה ולקבל תמורתה דירה חדשה בקומה השישית, הפונה לכיוון דרום בבית המשותף בפרויקט התמ"א 38.
בפרויקט נבנו דירות רגילות ודירות גדולות יותר לפי שני סוגי מפרטים שונים. עיקר המחלוקת בכתב התביעה נסובה סביב גודלה של הדירה - האם מדובר בדריה "רגילה" או שמא מדובר בדירה "גדולה"? חברת הבנייה טענה כי מעולם לא הייתה כוונה למסור לדיירת דירה יותר גדולה.
בית המשפט דחה את התביעה ולא הצליח לקבל הסבר משכנע ומנומק מדוע על התובעת לקבל דירה גדולה מזו הקיימת ושונה בגודלה משאר דירות הדיירים בבניין. התובעת טענה כי במהלך ההכנה של מסמך בין הדיירים ליזם הדירה שלה סומנה בבקשה (גרמושקא) לקבלת היתר הבנייה כדירה גדולה מהדירה הקיימת לעומת יתר השכנים. בית המשפט דחה טיעוני התובעת לגבי פרשנותה לדירה רגילה וקבע כי יש לנסח את ההסכם לטובת הנתבעת. כמו כן, נפסקו לנתבעת הוצאות משפט בסך 40 אלף שקל.
חובת תום הלב של הצדדים בפרויקט התחדשות עירונית
חברה קידמה פרויקט פינוי בינוי בצפון וחתמה הסכמים עם כל הדיירים מלבד דייר אחד. החברה ניהלה מו"מ עם הדייר הסרבן אך לאחר שהמו"מ נקלע לקשיים הופיע דייר אחר בפרויקט, החל לנהל מו"מ בשם אותו דייר סרבן וטען כי למעשה רכש את דירת הדייר הסרבן. החברה חתמה איתו על 2 הסכמים - באחד רכשה את דירתו בבניין הישן המיועד לפינוי בינוי, ובשני חתמה עם הדייר על הסכם לרכישת דירה בבניין אחר אותו בונה החברה - בתמורה לדירת הדייר ותשלום מזומן בסך כ-200 אלף שקל. כאשר התפוצץ המו"מ הודיע הדייר הנתבע כי הוא מבטל את ההסכמים שחתם עם החברה ודרש פיצוי על נזקים, בין היתר בשל איחור במסירת הדירה החדשה.
בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי הדייר ידע שהתובעת רכשה את הדירות בבניין לשם הריסתו ובניית בניין אחר במקומו, ואין ספק כי בנסיבות המקרה, רכישת דירת הדייר האחר על ידי הדייר מהווה סיכול של הפרויקט. בית המשפט המחוזי קבע פרשנות מורחבת לפיצוי גם אם הדייר איננו "בעל דירה מסרב" וקבע כי יש לעשות היקש מחוק פינוי בינוי ועל הדייר לפצות את החברה בשל סירובו למכור לה את דירת הדייר הסרבן, אותה קנה בחוסר תום לב, כאשר החברה הקבלנית היא בעלת רוב דירות מיוחס בבניין.
לא ניתן לפנות דייר ציבורי ללא פתרון דיור או פיצוי
בפסיקה עקרונית של בית המשפט העליון קבעה השופטת דפנה ברק ארז כי חברה משכנת בדיור ציבורי לא יכולה "להשליך לרחוב" דייר בדיור הציבורי העומד בקריטריונים של משרד השיכון ללא פתרון דיור חלופי או פיצוי.
במקרה זה שוכרת מבוגרת בדיור הציבורי של חברת חלמיש הפרה את תנאי השכירות ולא עמדה בתשלומים שנקבעו לפי תנאי השכירות. לימים, בוצע במקום מגוריה פרויקט מסוג התחדשות עירונית, ולכן כלל הדיירים, לרבות השוכרת, פונו לדירות חלופיות עד אשר ייבנה הבניין החדש. חברת חלמיש התנגדה לכך שהשוכרת תחזור לדירה החדשה. לגישתה של חלמיש, הדיירת אינה זכאית לדירה חדשה לאחר ייזום הפרויקט, הואיל והדיירת הפרה את הסכם השכירות בדירה הישנה.
בית המשפט העליון קבע כי למרות הפרות חוזרות ונשנות של הדיירת בתשלום דמי השכירות, לחברת חלמיש לא הייתה זכות שלא להחזיר את השוכרת לדירה, שכן הפינוי שלה היה כחלק מפרויקט פינוי בינוי. זכאות של דייר בדיור הציבורי לדירה חלופית מתיישבת עם התפישה , שהסיוע של המדינה לזכאי הדיור הציבורי הוא אחד הביטויים של ההגנה על הזכות החוקתית לקיום מינימלי בכבוד.
הסכם תמ"א 38 - לא תמיד הסכם מחייב
אחת הסוגיות המורכבות במימוש פרויקטי תמ"א 38 (חיזוק מבנים) היא מחלוקת והסכמה של רוב בעלי הדירות מול יזמים לשתף פעולה ולהביא את הצדדים לכדי הסכם מחייב ובר מימוש, זאת לאחר שהצדדים ניהלו מו"מ מתמשך, העבירו נוסח הסכם סופי לחתימה ולאחר שהיזמים החלו לפעול מול הרשות המקומית וועדות התכנון במטרה לבדוק את התנאים ואפשרות המימוש לקבלת היתר בנייה לפרויקט מסוג זה.
כך למשל, דחה בית המשפט המחוזי בת"א תביעה שהגיש דייר בבניין ומי ששימש בשנים הרלוונטיות יו"ר ועד הבית בבניין, שטען כי יש לחייב את בעלי הדירות בבניין לחתום ולבצע את מימוש פרויקט תמ"א 38. לתביעה הצטרף תובע נוסף, יזם נדל"ן המתגורר בארה"ב והיה מעורב בקידום הפרויקט.
לטענת התובעים, הם עסקו במהלך השנים האחרונות בקידומו של פרויקט תמ"א 38 עבור הבניין, זאת לאחר שדיירי הבניין קיבלו מכתב בו הוכרז כי הבניין הוא "מבנה מסוכן". התובעים גם ביקשו להצהיר כי הנתבעים העניקו להם את הזכות ליזום בעצמם ו/או ע"י מי מטעמם פרויקט לחיזוק בניין עפ"י תמ"א 38 במקרקעין הנדונים והתחייבו כלפיהם כי הפרויקט יבוצע על ידם.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, קבע כי לאחר שמיעת העדויות של הצדדים ועיון במסמכי התביעה, לא ניתן לייחס לצדדים גמירות דעת ומסוימות וכפועל יוצא מזה, לא נכרת הסכם מחייב. בית המשפט ציין כי הטיוטה שהחליפו הצדדים חסרה חתימה של היזם; הטיוטה חסרה אזכורים מפורטים של מיקומי הדירות (גוש וחלקה); הטיוטה חסרה פרטים לגבי נציגות וועד הבית. יתרה מכך ציין בית המשפט כי גם אם היה נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, הרי שבשל אופי ההתחדשות העירונית המורכב ושינויי החקיקה כיום בתחום מימוש פרויקט התמ''א 38, ההסכם לא היה רלוונטי. בית המשפט זיהה התנהלות הנגועה בחוסר תום לב והגינות מצד היזם והמשקיע בפרויקט, המאופיינת בניגוד עניינים, חוסר מקצועיות ואחריות.
לטענת הדיירים, היזם לא ביצע בדיקות כדאיות כלכלית ראויות וכן עשה שגיאות בניהול הפרויקט, שיצרו חוסר אמון בסיסי בין הצדדים. מכאן שבית המשפט פסק כי אינו יכול לאכוף את ההסכם ולהעניק סעד אכיפה, גם אם נוצר חוזה מחייב ביניהם. עוד קבע בית המשפט, כי אכיפת ההסכם בין הצדדים תהיה סתירה לזכות הקניינית של הדיירים, המעוגנת בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.
מתנגדים לפרויקט תמ"א 38 הציגו חלופה תכנונית
בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים, קבע את אחת מההלכות העקרוניות החשובות שנקבעו בשנים האחרונות בנושא חובה של מוסדות תכנון לבחון גם חלופה תכנונית, שפגיעתה פחותה לכלל הדיירים בפרויקט. בפסק הדין בעניין ש. דורפברגר בע"מ ואחרים נ' ועדת הערר ואח', עמדו שופטי בית משפט העליון על החשיבות של מימוש תוכנית התמ''א 38 בכללותה ועל המתח והאינטרסים הסותרים בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות.
פסק הדין עסק בשני מבנים בחיפה הבנויים עם קיר משותף. הבניינים נמצאים על מגרש אחד המחולק לשתי חלקות נפרדות. כבר בשנת 2011 הגיש אחד מבעלי הדירות בקשה לתוכנית תמ''א 38 לוועדה המקומית, שאישרה אותה, אך עבור חיזוק בלבד ללא ניצול התמריצים שניתנו במסגרת התמ"א של בניית דירות חדשות או קומות נוספות. על החלטה זו הגישו בעלי הדירה ערר לוועדת הערר המחוזית וזה התקבל תוך מתן תמריצים כלכליים לבניית דירות חדשות - אך בוטל שוב ע"י בית המשפט המנהלי בחיפה. בערעור על החלטת בית משפט המנהלי קיבל בית המשפט העליון את טענות העוררים והחזיר את הדיון לוועדת הערר המחוזית.
בית משפט העליון התעכב ופירט את אותם תמריצים כלכליים אשר מוענקים במסגרת תוכנית תמ"א 38 ואף הוסיף כי תמ"א 38 היא כלי חשוב ומרכזי בהתחדשות העירונית בערים שונות, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים. לכן נקבע כי זכויות הבנייה הנוספות הניתנות מהתמ"א מהוות תמריץ כלכלי בלבד לבעלי הנכסים לחיזוק המבנים. אף על פי כן, הן אינן עיקר היתר הבנייה ויש לשקול גם שיקולים אחרים ולכן זכויות התגבור מהוות נדבך משני. בית המשפט העליון סבר כי אין זה מסמכותו של בית המשפט להחליף את שיקול הדעת של מוסד התכנון ולכן החזיר את הדיון לוועדת הערר.
לא צריך בנייה חדישה - העיקר שרואים את הים
דיירים סרבנים תבעו בבית משפט לעניינים מנהליים בבאר שבע את ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, בגין פגיעה קשה מנשוא לטענתם. הדיירים טענו נגד אישור זכויות בנייה שהתבקשו לפרויקט תמ"א 38, בשל "שיקולים נופיים".
תוכנית התמ"א עתידה היתה לפגוע במידה מסוימת ולחסום את הנוף הנשקף מדירותיהם אל הים. בית המשפט דחה את העתירה וקבע שאסור לשכוח את החשיבות של יישום תמ"א 38, שבאה לידי ביטוי בפסיקת העליון, שמימושה של תמ"א 38 אפשרי אך ורק באמצעות תמריצים כלכליים לקבלנים שאמורים לבצע את פרויקט התמ"א. בית המשפט לא קיבל את הטיעון של הסתרת הנוף.
הכותב הוא שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בהתחדשות עירונית