(בווידאו: כל מה בצריך לדעת על התחדשות עירונית)
קבלני החתימות בפרויקטים של התחדשות עירונית (מאכערים), קבלנים המחתימים דיירים על הסכמה לפרויקט ולאחר מכן פונים ליזם, הם תופעה רחבה ומוכרת בתחום. רבים מהם תורמים לקידום והנעת הפרויקטים אך דרך הפעולה בה הם נוקטים עלולה לפגוע בזכויות בעלי הדירות.
לאחרונה התחיל המחוקק לתת את דעתו על התופעה ושר השיכון אף הורה על הקמת מנהלות מטעם הרשויות להחתמת דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי כדי למנוע ממאכערים לפגוע באוכלוסיית בעלי הדירות ולתקוע פרויקטים לשנים רבות. לכאורה, מדובר במטרה ראויה, אך בטרם נמחא כף על היוזמה המבורכת, ראוי כי נבחן מי הכוחות המשפיעים בהליך האמור וכיצד בעלי הזכויות יוכלו לפקוח עין ולהתגונן בפני התופעה.
זיהוי: מיהו המאכער/קבלן החתימות?
הבעיה העיקרית היא החתמת בעלי הדירות על ידי המאכערים על מסמכי non-shop ובתרגום לעברית: "אל תלך למתחרים" או "אל תקנה אצל המתחרים". זהו מסמך אשר מגביל את אפשרויות בעלי הדירות לפתוח במו"מ עם יזם אחר למשך תקופת זמן מסוימת. תקופות הזמן מתחילות בכמה חודשים עד שנים ארוכות. לכן, אין לחתום על כל מסמך ללא ייעוץ משפטי.
קבלני החתימות הם אנשים שאינם נציגי חברה כזו או אחרת אשר פועלים ללא לאות להחתמת דיירים בבניינים על מסמכים שונים על מנת לעגן את אחיזתם בפרויקט ולאחר מכן יפעלו למכור את חתימות הדיירים ליזמים שונים ובתמורה לעמלה נדיבה. חתימה על מסמכים מול אישיות שאינה משפטית מובהקת ובעלת ניסיון תוביל למכירת המסמך ולכן יש לבצע בדיקות מתאימות באמצעות עורך הדין.
ברבים מהמקרים קבלני החתימות אינם מבצעים בדיקות הנדסיות מול גורמי התכנון וביצוע ניתוחי כדאיות כלכלית. ולכן, הבטחותיהם לתמורות שחורגות מהמקובל לא מתממשות במקרים רבים והדיירים נאלצים לחתום על חוזים מלאי הסתייגויות. בקשו לראות ולשמוע על הבדיקות שנעשו מול גורמי התכנון עליהם מסתמך המחתים בהבטחותיו ואמתו את הנתונים עם הרשות.
בפרויקטים רבים אשר נחתמו על ידי קבלני חתימות יש סחבת ארוכה, הרעת תנאי בעלי הדירות ותקלות שונות הנובעות מההסכמות שנעשו כלאחר יד על מסמך "תמים" לכאורה בן עמוד אחד או שניים. החתמת חלק מהדיירים על ידי קבלן חתימות אחד והחתמת חלק אחר על ידי קבלן חתימות שני יוביל ל"תקיעת" הפרויקט לשנים רבות.
המאכערים מגיעים למתחמי הדיור ברחבי הארץ כאשר הדיירים לא מאוגדים, אין להם עו"ד מטעמם וזו קרקע בשלה לפורענות. בתחילת התהליך פגשו הדיירים את המאכער ובסופו נפגשו עם יזם שרכש את החתימות במחיר הגבוה ביותר, לכן יש לבנות את תהליך הקמת הפרויקט בנציגות שתקבל החלטות בשם בעלי הדירות על זהות היזם, שכירת עורך דין מטעם הדיירים ועוד.
דרך המלך
בהליך בריא של הקמת פרויקט יוקם ועד פעולה נבחר מבין בעלי הדירות אשר תפקידו יהיה:
1. מינוי עורך דין אשר ילווה את בעלי הדירות מול היזמים יחד עם הנציגות, יתריע, יערוך וינסח את החוזה בין הצדדים ויבצע את הבדיקות הנדרשות.
2. לאחר מינוי עורך דין יבחר היזם לאחר בחינת מספר יזמים או הפעלת מכרז כדי לבחון את ההצעה הטובה ביותר.
3. הטמעת ההסכמות אל תוך ההסכם בין הצדדים.
4. איגוד בעלי הדירות לצורך הבאתם להחתמה על החוזה המחייב עם היזם הנבחר והצטרפותם לפרויקט.
שתי הישויות החשובות בינן מתבצעת ההתקשרות להקמת הפרויקט הן נציגות הדיירים מצד אחד והיזם מהצד השני. בתווך ישנם את עורכי הדין של הצדדים, המפקח מטעם הדיירים, האדריכל, ושאר נותני השירותים המלווים, מייעצים ומתכננים את הפרויקט.
בוחרים יזם
לצערנו, בדיקה שטחית לא תספיק על מנת להכיר את האדם או החברה העומדים מולנו ויש לבצע בדיקה מקפת לפני ש"קופצים על העגלה".
1. כצעד ראשון יש להיעזר בגוגל - שם נמצא לבטח פרטים מעניינים אודות החברה ופורמים בנושא מלאים אינפורמציה עדכנית אודות חברות בתחום.
2. יש לבקש מנציג החברה מספרי טלפון וכתובות של דיירים בבניינים בהם היא מבצעת או ביצעה פרויקטים ולהתקשר על מנת לשאול את הדיירים אם הם מרוצים ולברר היטב על קצב ההתקדמות, עצירות, היחס, בעיות וזמן פתרונן במהלך הפרויקט. יש לזכור כי לרוב תקבלו מספרי טלפון של הדיירים הלויאליים ביותר בבניין.
3. אם יש לחברה פרויקטים בהקמה או פרויקטים בנויים כדאי ללכת ולראות בעין גסה את שטחי הציבור, טיב הבנייה ורמת הגימור. באותה הזדמנות תוכלו לשוחח עם דיירים אקראיים.
4. בקרו במשרדי החברה לפחות פעם אחת . למרות המשפט הידוע - "אל תסתכל בקנקן אל במה שבתוכו" תוכלו להתרשם מתפישת הנראות של החברה. במשרדי חברות בתחום התמ"א 38 ניתן לגלות דברים מעניינים. חברה אחת עבדה מתוך משרד עורכי דין, חברה אחרת התגלתה כחברת בת ופעלה מתוך משרדי חברת האם ולעיתים משרדי החברה נמצאים בשולחן אקראי בבית קפה (זה, אגב לא תמיד יפריע לתפקודה התקין).
5. על מנת לבדוק מי עומד מאחורי החברה מומלץ להיכנס לאתר רשם החברות ולהוציא נסח חברה (בעלות של 11 שקל). שם תוכלו לראות מי הדירקטורים ובעלי המניות וכן פרטים נוספים שישפכו אור חדש על ידיעותיכם.
6. D&B, BDI וחברות נוספות מספקות מידע כלכלי והוני על חברות ובנוסף ניתן למצוא מאגרים הפתוחים לרשות הציבור בחינם: באתר כונס הנכסים הרשמי על החברה ובעליה, בבנק ישראל לגבי פשיטות רגל, פירוק והגבלות חשבון.
הבעייתיות בפעילות המנהלת
להחלטה להקים מנהלות מטעם הרשויות שיחתימו דיירים יש גם השלכות בעייתיות.
מנהלות מטעם הרשויות אשר יחתימו את בעלי הדירות על הסכמות למיניהם ינטרלו את כוח המיקוח של בעלי הדירות מעתה והלאה אל תוך הליך הפינוי בינוי/תמ"א 38. בנוסף, משום שמנהלות אלו הן מטעם הרשויות הן ייצגו את האינטרס של הרשות אשר שונה במקרים רבים מאינטרס בעלי הקרקע - הלא הם בעלי הדירות. לדוגמא, רשויות רבות גורסות כי תוספת מינימלית של מ"ר לדירה היא מספיקה וכי אין צורך בתוספות או במפרטים מיוחדים על מנת לקדם אינטרסים ציבוריים בשטחים הפרטיים של בעלי הדירות.
כמו כן, איננו יודעים וטרם הוחלט על מה תחתים המנהלת את בעלי הדירות וכיצד יתגוננו בעלי הדירות בצורה משפטית מפני רצונותיה של המנהלת. האם המנהלת תדאג שבעלי הדירות יהיו מאוגדים ומיוצגים בטרם יחתימו אותם על מסמכים שעין משפטית מטעם הדיירים לא ראתה ולא חוותה את דעתה עליהם?
יצור כלאיים מעין זה אשר מטרתו הגנה מפני המאכערים עלול להפוך למאכער בפני עצמו כאשר יחזיק באמתחתו חתימות/הסכמות של בעלי הדירות וינווט את בעלי הדירות לעבר יזמים כאלו או אחרים כאשר הם מסורסים מקבלת החלטות מהותיות בנוגע לגורלם ולרכושם הפרטי. עוד נכונו להליך הקמת מנהלת אשר תחתים דיירים כברת דרך של מהמורות משפטיות ולכן ראוי להציג את ההליך הקיים והבריא שטומן באמתחתו סלילת דרך ישרה אל עבר פרויקט התחדשות עירונית.
כותב המאמר הוא עורך דין ומגשר מומחה בתחום התמ"א 38 ופינוי-בינוי, מייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית