פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מוכרים דירה? כך תדאגו לשלם כמה שפחות מס שבח

      לעיתים מעניקה רשות המסים פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים. אולם פטור זה לא חל על השטח כולו ולא על זכויות בנייה. פעולה נכונה עשויה להפחית את התשלום. מדריך

      מוכרים דירה? כך תדאגו לשלם כמה שפחות מס שבח
      עריכה: מיכאל ברגמן

      (בווידאו: עלויות נלוות בעת רכישת דירה)

      מס שבח מקרקעין מוטל על השבח הקיים בעת מכירת זכות במקרקעין. כלומר, הוא מחושב ביחס להפרש שבין שווי המכירה לבין שווי הרכישה של הנכס (לשווי הרכישה ניתן להוסיף סכומים שונים המותרים בניכוי מהשבח הכולל, כפי שנקבעו בחוק, כגון: דמי תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ועוד).

      המחוקק קבע פטורים והקלות מיוחדים ביחס להטלת מס שבח במכירת דירות מגורים. יחד עם זאת, לפטורים והקלות אלה קיים סייג, שלא כולם מכירים, המתייחס למיסוי של זכויות אחרות במקרקעין, הנמכרות יחד עם דירת המגורים. תכליתו של ההסדר היא לפטור או לצמצם את מס השבח ממכירת דירת המגורים בלבד, ולא את הזכויות האחרות הנמכרות עמה, ככל שהן משפיעות על שווי התמורה בגין הדירה הנמכרת.

      על כן מסמיך החוק את מנהל מס שבח לבחון אם התמורה עבור דירת המגורים הושפעה מזכויות אחרות במקרקעין, ולחייב במס את שוויין של הזכויות האחרות. בעת חישוב המס יש לבצע אם כך פיצול, בין דירת המגורים המזכה, הפטורה ממס, לבין שאר הזכויות האחרות הנמכרות עימה, שבמכירתן לא חלות הטבות במס שבח.

      לקריאה נוספת:
      בלי מטבח או חדר שינה: הלופט המטורף שהיידי קלום רכשה במנהטן
      יזמים על הקפאת מיזמי תמ"א 38 בהרצליה: "החלטה פופוליסטית"
      מגדלים, מסחר ומעונות סטודנטים: תוכנית חדשה בגבעת שמואל

      עכו נדל"ן בניינים (ראובן קסטרו)
      זכויות בנייה אינן פטורות מהמס (צילום: ראובן קסטרו)

      מפצלים בין הבית לשטח המגרש

      לצורך חישוב בסיס מס השבח בעסקאות כאלה, יש לבצע שני פיצולים: פיצול אחד הוא הפיצול הפיזי-אופקי. במקרים שבהם קיים בית מגורים העומד על שטח קרקע גדול, נערך פיצול בין השטח של בית המגורים בתוספת שטח נלווה המשרת את בית המגורים, לבין שטח נוסף העומד בפני עצמו. השטח הנוסף הנ"ל אינו מהווה חלק מבית המגורים, ואינו זכאי להטבות המס המוקנות במכירת דירת מגורים. השטח הנלווה אשר מהווה חלק מבית המגורים הוא פונקציה של שטח בית המגורים עצמו, וכן של מה שנהוג באזור בו מצוי בית המגורים (בשטח כפרי השטח הנלווה הוא בדרך כלל גדול יותר מאשר בשטח עירוני).

      הפיצול האחר הוא פיצול רעיוני-אנכי, המתייחס לאותם מקרים בהם התמורה שנתקבלה עבור הנכס, שניתן לראות בו דירת מגורים, הושפעה מהאפשרות לתוספת בנייה. כלומר, רוכש הנכס, שילם תמורה גבוהה יותר למוכר, ביחס למצב שבו היתה נמכרת "רק" דירת המגורים, ללא זכויות לבנייה נוספת (השפעה כזאת על התמורה מתקיימת, למשל, כאשר ישנה אפשרות לבנות תוספת בצמוד לדירה הנרכשת, או אפשרות לבנות יחידות דיור נוספות על שטח הקרקע שהבית הנרכש ניצב עליו).

      במקרים אלו יש לפצל את תמורת הנכס בין החלק המתייחס לדירה עצמה (או לבית), לבין החלק המתייחס לזכויות לבנייה נוספת ("אחוזי בנייה"), כך שינתנו פטור או הקלה בגובה שווי הדירה אגב נטרול שווין של הזכויות לתוספת בנייה (לעיתים ניתן פטור נוסף, בהתחשב בשווי הדירה, העשוי להגיע עד לכפל שווי הדירה, אך לא יותר מ-2,042,500 שקל).

      נדגים: נניח שפלוני מוכר בית ישן בשטח של 80 מ"ר אשר בנוי על מגרש בשטח של דונם וחצי. לפי תוכנית בנין עיר החלה על הבית והשכונה שבה הוא נמצא ניתן לבנות ולהוסיף לבית קומה, אולי אפילו ניתן לפי התוכנית לבנות על המגרש יחידת דיור נוספת. במקרה כזה, ניתן להניח שהמחיר שישולם על ידי קונה נכס כזה, יושפע מזכויות לבנייה נוספת. ערך נוסף זה, ימוסה על ידי מנהל מס שבח לפי הפרמטרים הקבועים בחוק, גם אם לגבי הבית עצמו - יחול פטור מלא ממס שבח. נוסיף ונציין כי מגרש בשטח של דונם וחצי באזור עירוני, שבו בנוי בית מגורים בשטח של 80 מ"ר, "מועד" גם לפיצול פיזי, שכן סביר שחלק ניכר משטח המגרש אינו משרת את בית המגורים.

      גם תוכניות בנייה עתידיות עשויות להשפיע על שווי הנכס

      בתי המשפט התירו לבצע את שני הפיצולים ביחד: הן פיצול פיזי והן פיצול רעיוני. במקרה כזה יש קודם כל לבצע את הפיצול הפיזי, ולתחום את דירת המגורים והקרקע עליו היא עומדת, כך שבגין שאר הקרקע השייכת למוכר לא יחולו הטבות המוקנות במכירת דירת מגורים. לאחר מכן, אם קיימת השפעה של זכויות לבנייה נוספת על שווי החלק שיוחס לאחר הפיצול הפיזי לדירת המגורים, יש לבצע פיצול רעיוני בין שווי הדירה לבין שווי הזכויות לבנייה נוספת, שגם בגינן לא יחולו הטבות כנ"ל.

      חשוב להדגיש שעצם קיומה של אפשרות הכנתה של תוכנית בניין בתחומי עיר, עשוי להשפיע על ערך המקרקעין הנמצא בתחומי אותה תוכנית, שכן הסעיף הרלוונטי בחוק מיסוי מקרקעין קובע שזכויות לבנייה נוספת כוללות אף "סיכויי בניה עתידיים". הן אינן מצטמצמות לזכויות על פי תכנון קיים, אלא גם על פי תכנון-צפוי. קל וחומר נכון הדבר כאשר על הקרקע חלה במועד המיסוי תוכנית מפורטת, שעם השלמתה על ידי הכנתה של תוכנית חלוקה, תיסלל הדרך לקבלתם של היתרי בנייה על המקרקעין אותם מבקשים למסות. המונח "זכויות בנייה" כולל הלכה למעשה כמעט כל אפשרות להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין.

      מטבע הדברים, הסייג שבחוק מעורר מחלוקות רבות בין מוכרים לבין רשות המסים, שרובן ככולן עוסקות בהערכת שווי הזכויות הבלתי מנוצלות הצמודות, ביחס לשווי הדירה הנמכרת, בגינו יש זכאות להטבת מס. הצטיידות בחוות דעת משפטית וכן בחוות דעת של שמאי מקרקעין, הן לעניין שווי זכויות הבנייה, הן לעניין שווי הדירה והן לעניין ההוצאות שניתן לנכות מחלק השבח שאיננו פטור ממס, תוכל לסייע למוכר, הן לפני המכירה, בעת קביעת מחיר העסקה בשים לב להיבטי המיסוי הצפויים בעסקה, והן בשלב שבו תתקבל השומה של רשויות המס, להתמודדות עם הפחתת נטל המס.

      הכותבים הם שותפים במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי