יש דבר כזה? חיפשנו ומצאנו דירות חדשות בפחות ממיליון שקל

מדי שבוע אנו סוקרים דירות מיד שנייה שנמכרו ברחבי הארץ, חלקן עולות פחות ממיליון שקל. אבל האם ניתן למצוא בישראל דירות חדשות שמגיעות לסכום הזה? סקירה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין עבור וואלה! נדל"ן, בדקה אילו דירות חדשות ניתן למצוא כיום על המדף בשוק החופשי במחיר של מיליון שקל ומטה.

"ברור שלא ניתן למצוא במחיר הזה דירת 4 חדרים במרכז הארץ או אפילו חדר בתל אביב, אבל אם מוכנים להרחיק קצת, מופתעים מההיצע - דירות גן, דירות עם קו ראשון לים או דירות גדולות עם מרפסת שמש הצופה לפארק", אומרת בוגין. במסגרת הבדיקה, היא איתרה פרויקטים למגורים שמציעים למכירה דירות חדשות בסכום המבוקש - אבל אך ורק בפריפריה.

לדבריה, "את אוכלוסיית רוכשי הדירות עד מיליון שקל ניתן לחלק לשניים - מצד אחד משקיעים מהשורה, חלקם צעירים שרוכשים נכס כדרך להתקדם בעתיד לדירה באזור המרכז. רבים רוצים לקנות היום נכסים, גם אם הם לא מתכוונים לגור בהם, מתוך מחשבה שעם הזמן יוכלו להרשות לעצמם דירה באזור שבו ירצו לגור. אחרים מעוניינים לגור בפריפריה, שכן עם התפתחות הרכבת ואמצעי תחבורה אחרים, צפויה גישה נוחה יותר למתחמי תעסוקה".

לקריאה נוספת:
יד שנייה מנשיא: הבית של טראמפ ואישתו הראשונה עומד למכירה
צפו: הנכסים ההיסטוריים בראש פינה שיהפכו לבתי נופש
דירות זה לא כל מה שחשוב: על מה פסחו תוכניות המתאר החדשות

בשנה האחרונה החלה בנייתן של 200 יחידות דיור חדשות בירוחם, ומחירי הדירות החדשות עלו ב-4%. זאת בעוד מחירי דירות החדשות במחוז דרום כולו עלו בממוצע ב-3.25% בלבד. "החיבור הקרוב לכביש 6 והפתיחה העתידית של תחנת הרכבת בעיר ישפרו את הנגישות למרכז", אומרת בוגין.

בוגין איתרה מיזם מגורים שבונה חברת נאות אמיר מקבוצת כתב, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. מדובר בפרויקט "נאות השקד", המשתרע על שטח של כ-9 דונם וכולל 54 בתים צמודי קרקע. הוא מהווה חלק מתב"ע (תוכנית בניין עיר) כוללת לפיתוח והתחדשות העיר ירוחם. מחיר: בית צמוד קרקע עם 3.5 חדרים בשטח 90 מ"ר עם גינה עולה החל מ-950 אלף שקל.

לאחר שנים של עליות מחירים בעיר שדרות, בשנה החולפת חלה האטה ואף ירידה של כ-2%. לדברי בוגין, ייתכן שאחד הגורמים לכך הוא ריבוי הפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן - שהורידו את המחיר הממוצע בעיר וגרמו לרוכשים רבים, תושבי העיר והאזור, לזנוח את השוק החופשי ולפנות להגרלות. זאת מכיוון שההנחות המוצעות בפרויקט בעיר הן מהגבוהות בפריפריה. "לעיר יש פוטנציאל גדול - יש לקחת בחשבון הטבת מיסוי גבוהה, שוק שכירות תוסס הכולל את הסטודנטים של מכללת ספיר וחיבור לרכבת שהגדיל מאוד את הנגישות", היא מוסיפה.

במסגרת הבדיקה אותר מיזם מגורים שבונה חברת דמרי בשכונת המוזיקה, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. מדובר בפרויקט "שירת דמרי" הכולל 8 בניינים בני 4 קומות כל אחד עם 72 דירות וכן 16 קוטג'ים. מחיר: דירת 3 חדרים בשטח 85 מ"ר עם מרפסת בשטח 30 מ"ר עולה החל מ-950 אלף שקל.

"העיר באר שבע חוותה זינוק במחירי הנדל"ן, אולם בשנתיים האחרונות חלה האטה שמיוחסת בעיקר למידור צעדי המשקיעים וכן בשל העובדה שמחירי הדירות עלו משמעותית", אומרת בוגין. "למרות זאת, הסיבות שהביאו מלכתחילה לעליית מחירי הדיור עדיין כאן, ובראשן מעבר בסיסי צה"ל לנגב - תהליך שממשיך להתקדם בקצב יציב". נזכיר כי בתחילת 2016 יצא משרד הביטחון למכרז להקמת בסיס קריית התקשוב בעיר, שבו ישרתו אלפי אנשי קבע מהיחידות הטכנולוגיות של צה"ל, שעשויים לקבוע את מקום מגוריהם בבאר שבע. "מחירי הדירות לא יזנקו משמעותית בשנים הקרובות, אך בהחלט נמשיך לראות עליות מתונות".

במסגרת הבדיקה אותר מיזם מגורים שבונה חברת Ewave Nadlan בשכונה א' בבירת הנגב, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. מדובר בפרויקט "אוקספורד טאוור" שכולל מגדל בן 17 קומות המיועד לסטודנטים וכולל 180 דירות בנות 2-2.5 חדרים. שימו לב שהפרויקט הזה מיועד למשקיעים. מחיר: דירת 2 חדרים בשטח 48 מ"ר החל מ-790 אלף שקל.

"תחנת הרכבת החדשה, כביש 6 ומחירי הדירות הנוחים הפכו בשנים האחרונות את עפולה לבשורה נדל"נית", אומרת בוגין. העיר כיכבה במספר התחלות הבנייה, וכך במקביל החלה ירידה במכירת דירות. ההיצע העצום עלה על הביקוש - והיזמים החלו להוזיל את הדירות כדי שלא ישארו על המדף. על פי נתוני האוצר, הקהל שצמצם בצורה המשמעותית ביותר את הרכישות בעיר הוא ציבור המשקיעים, בדומה למקומות רבים אחרים בארץ בגלל העלאת מס הרכישה.

לדבריה, "בשנה האחרונה לא חלה עלייה במחירי הדירות והמחיר נשאר סטטי, אך בהמשך יחזרו הביקושים בדמות קהלי רוכשים חדשים כגון צעירים עובדי הייטק ומשקיעים ממרכז הארץ, שהשוק לא נותן להם ביטוי ומענה עקב תוכניות הממשלה, שהתמקדו במגזר הזכאים בתוכנית כדוגמת מחיר למשתכן".

במסגרת הבדיקה אותר מיזם מגורים שבונה חברת אבני דרך בשכונת עפולה הירוקה, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. מדובר בפרויקט "יהלום" הכולל 18 בניינים בני 2-4 קומות כל אחד עם 128 דירות בנות 3-5 חדרים ודירות גן. מחיר: דירת 3 חדרים בשטח 80 מ"ר עם מרפסת בשטח 22 מ"ר החל מ-885 אלף שקל; דירת 4 חדרים בשטח 91 מ"ר ומרפסת בשטח 14 מ"ר החל מ-939 אלף שקל.

"בית שאן רשמה עלייה של 8% במהלך השנה החולפת, לאחר שתחנת הרכבת שנפתחה בעיר הפכה אותה לאופציה נדל"נית לגיטימית להשקעה או למגורים", אומרת בוגין. לצורך השוואה, אם בשנת 2011 מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר עמד על 318 אלף שקל ובעת פתיחת התחנה ב-2016 עמד מחיר דירה דומה על 723 אלף שקל, היום מחיר דירה כבר עומד על 781 אלף שקל. "בעבר נחשבה בית שאן לעיר שהנגישות אליה נמוכה. רכבת העמק קיצרה את זמן הנסיעה מבית שאן לחיפה ל?45 דקות. בעיר יש עדיין פוטנציאל לעליות ויש בה בנייה נרחבת כיום".

במסגרת הבדיקה אותרו 2 מיזמי מגורים שבונות החברות גלעד מאי וחברת דראושה בשכונת קריית רבין, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. הפרויקט הראשון נקרא "Myבית שאן" והוא כולל 8 בניינים בני 3-4 קומות עם 108 דירות בנות 3-5 חדרים ודירות מיוחדות. מחיר: דירת 3 חדרים בשטח 82 מ"ר החל מ-695 אלף שקל. הפרויקט השני נקרא "אחוזת רבין" וכולל 9 בניינים בני 2-4 קומות עם 47 דירות. מחיר: דירת 4 חדרים בשטח 117 מ"ר החל מ-775 אלף שקל.

העיר עכו נמצאת במגמת פיתוח משמעותית, עם השקעה בתיירות ובחינוך, וכיום נבנה פה פרויקט ראשון של מגדלי יוקרה. היא נמצאת בנגישות גבוהה לחיפה ולמרכז ותושביה נהנים מהנחת מס. לדברי בוגין, "הקרבה לחוף הים בעלת ערך גדול שמשרת בעלי נכסים, בין אם יגורו בו ובין אם ישכירו וימכרו אותו לאחר מספר שנים".

בוגין איתרה מיזם מגורים שבונה חברת מנרב, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. מדובר בפרויקט "מנרב על הים" הממוקם בשכונת יוקרה במתחם בתי המלון בעיר, במרחק 300 מטר מקו החוף. הוא כולל 6 מגדלים בני 14 קומות כל אחד עם 67 דירות בכל בניין. מחיר: דירת 3 חדרים בשטח 79 מ"ר עם מרפסת בשטח 20 מ"ר החל מ-950 אלף שקל.

מחירי הדירות בחצור הגלילית עלו בשנה האחרונה ב-4% בעקבות תחילת בנייתם של 3 פרויקטים חדשים, לאחר עשרות שנים שבהן לא הייתה כלל בניה רוויה. לדברי בוגין, בסוף 2014 מחיר ממוצע של דירה בחצור הגלילית עמד על 524 אלף שקל, ואילו בסוף 2017 עמד המחיר על 817 אלף שקל. בימים אלו נבנית ביישוב שכונת הבוסתן - חלק מתוכנית מתאר כוללת ליישוב, המשתרעת על פני 7,000 דונם ומטרתה הכפלת מספר התושבים והקמת 33 מתחמי מגורים עם 1,400 יחידות דיור.

"בנוסף, 2 שכונות גדולות, בהן 1,100 יחידות דיור, מתוכננות על הגבעות שמצפון ליישוב הקיים. עוד כוללת התוכנית סלילת כניסה חדשה ליישוב והקמת 150 דונם של שטחי מסחר ותעשייה נקייה", היא מציינת, "במסגרת התוכנית תיסלל כניסה נוספת מצומת מחניים, כ-2 קילומטרים מהכניסה הנוכחית. תוכנית המתאר, פיתוח תשתיות ביישוב ומקומות התעסוקה בו יובילו לעליית נוספות בערך הדירות".

במסגרת הבדיקה אותר מיזם מגורים שבונה חברת גלעד מאי, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. מדובר בפרויקט "צמרות הבוסתן פרימיום" הכולל 3 בניינים בני 3 קומות כל אחד עם 29 דירות בנות 4-5 חדרים וכן דירות גן ופנטהאוז. מחיר: דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת בשטח 11 מ"ר החל מ-880 אלף שקל. יצוין כי בעיר מקודם פרויקט של קבוצת רכישה שכולל דירות חדשות בסכומים שגם הם נמוכים ממיליון שקל.

קצרין ממוקמת קצת יותר מ-20 ק"מ מגבול סוריה והיא העיר היחידה ברמת הגולן. "למרות ההבטחות שתלו בה ליצור מרכז חזק היא לא התרוממה", אומרת בוגין, "גל הבנייה האחרון למגורים היה בשנות ה-90 של המאה הקודמת, אך מאז המדינה לא פעלה לחזק מסחרית ותעסוקתית את האזור. התוצאה היא שגרים בה כ-8,000 איש בלבד, ורבים מבניה עזבו למרכז". למרות זאת, על פי אתר מדלן חל זינוק של כ-90% במחירי הדיור בשנתיים האחרונות. "ייתכן שהסיבה נעוצה באישור תוספת של 1,600 יחידות דיור חדשות לעיר לפני כשנתיים, בנוסף לשטחים למסחר, תעסוקה ומלונאות".

במסגרת הבדיקה אותר מיזם מגורים שבונה חברת גלעד מאי, שמציע נכסים חדשים בפחות ממיליון שקל. מדובר בפרויקט "myקצרין" ברובע 10, שכולל בניינים בני 2 קומות כל אחד עם 51 דירות. מחיר: דירת 4 חדרים בשטח 116 מ"ר עם מרפסת בשטח 14.5 מ"ר החל מ-919 אלף שקל. יצוין כי בעיר מקודם פרויקט נוסף של קוטג'ים שעולים יותר ממיליון שקל.