דירות זה לא כל מה שחשוב: על מה פסחו תוכניות המתאר החדשות

ערים רבות מתגאות כיום בתוכניות מתאר חדשות, אשר אושרו לאחר עבודה של שנים ונועדו להציג את התכנון והחזון העתידי של העיר. מגורים, תחבורה, פיתוח עסקי ותיירותי - העתיד טמון בתוכניות אלה, אשר מגדירות מה ייעשה ומה לא, איפה וכמה.

אבל מה קורה אם התוכנית "מפספסת" כמה אלמנטים שיש להם השפעה על התושבים ופיתוח הערים? בדיקה מיוחדת לכבוד החג בחנה על מה "פסחו" תוכניות המתאר המרכזיות שאושרו בשנתיים האחרונות.

לקריאה נוספת:
העיר שבה דירת 3.5 חדרים תעלה לכם רק 420 אלף שקל
קופצת לאילת: אאורה תבנה 300 דירות במסגרת פינוי בינוי
צפו בהריסות: מתחם מתפורר בנתניה יהפוך לפרויקט מגדלי יוקרה

תוכנית המתאר של ראשון לציון צפויה להגדיל את העיר ב-32 אלף יחידות דיור, ואת כמות האוכלוסייה מ-250 אלף נפש ל-340 אלף - ולהפוך אותה לעיר השלישית בגודלה בישראל. לצד השכונות החדשות והפיתוח האורבני, יוקמו בה 4 אזורי תעסוקה חדשים בהיקף של 8.5 מיליון מ"ר - דבר שיהפוך אותה לאחד ממרכזי התעסוקה הגדולים בארץ.

דגשים נוספים שהתוכנית מתמקדת בהם הם החיבור של מזרח ומערב העיר באמצעות סלילת כביש מרכזי. "ואולם, חרף האלמנטים הרבים והמגוונים שמתייחסת אליהם התוכנית, היא פוסחת על אחד השטחים המרכזיים של העיר - אזור הנופש המטרופוליני הדרומי", טוען עו"ד צבי שוב, מומחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, המייצג בעלי קרקעות במתחם.

שוב מתאר כי תחילת דרכו של אזור הנופש המטרופוליני הדרומי בתוכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז (תמ"מ 21/3), שאושרה לפני יותר מ-14 שנה. התוכנית יעדה חטיבת קרקע גדולה בין ראשון לציון לנס ציונה בתור "אזור נופש מטרופוליני", תוך שהיא קובעת כי הבנייה והפיתוח יעשו באמצעות תוכנית מפורטת שתתייחס לכל האזור בשלמותו.
אלא שלדברי עו"ד שוב, "טרם קודם תכנון מפורט באזור.

אמנם בחלק משטחי הנופש המטרופוליני הוכנו תוכניות נקודתיות, אולם תוכנית המתאר קבעה שכדי שיהיה ניתן לקדם בהן תכנון, צריך תכנון כולל של כל המתחם. צריך להבין שמדובר בשטח של אלפי דונם, בו ניתן לאשר שימושים שונים, ובעיקר לתכנן אלפי דירות שיכולות לענות על הביקוש במרכז".

כשהופקדה תוכנית המתאר של ראשון לציון, בעלי זכויות באזור ביקשו להסדיר את הקרקעות במסגרת התוכנית. "העירייה ביקשה לבנות במתחם 2,800 דירות בהיקף 600 אלף מ"ר, אך הוועדה המחוזית לא אישרה את ההצעה והעירייה לא הביאה חלופה - ותכנונו של אזור הנופש נדחה למועד לא ידוע", מסביר עו"ד שוב, "כעת בעלי הזכויות בקרקע אינם יכולים לקדם במקום תכנון נקודתי או לקבל היתר זמני לשימוש חורג".

תוכנית המתאר של קריית אונו עתידה להוסיף לעיר כ-40 אלף איש, ובין היתר כוללת תוכניות בנייה מרכזיות באזורים כמו מחנה תל השומר. לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, התוכנית מתייחסת בעיקר לבעיות התנועה והעומסים שקיימות בעיר, ומתמקדת בפתרונות של תחבורה ציבורית כגון קווי אוטובוס עתידיים ורכבת קלה.

ואולם, לטענת בוגין הפתרונות אינם כוללים לוחות זמנים מוגדרים ואינם מספיקים לעיר שעומדת להכפיל את מספר תושביה. "כבר כיום השדרה המרכזית בעיר, דרך לוי אשכול, שחוצה את העיר מדרום לצפון, סובלת מעומסי תנועה כבדים. רוב תושבי העיר נוסעים בה כשהם יוצאים לעבודה וחוזרים, כמו גם תושבי גני תקווה, פתח תקווה, סביון ואור יהודה".
לדבריה, "הבעייתיות הגדולה היא בכניסה וביציאה מהעיר.

צריך לזכור שקריית אונו היא עיר שינה קלאסית: אין בה מרכזי תעסוקה משמעותיים וחלק הארי של התושבים שמתגוררים בה עובד מחוץ לעיר. המצב הסוציו-אקונומי החזק, לצד מיעוט מקומות העבודה, מביא לכך שרבים מהתושבים מחזיקים ב-2 מכוניות ומעלה ועושים בהן שימוש יומיומי".

בוגין מוסיפה כי "העיר מאוד מבוקשת למגורים בשל מיקומה ובשל הדירוג שלה באשכול 8 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי, והגיוני כי תוכנית מתאר חדשה תידרש לנושא זה. ואולם הוספה של אלפי יחידות דיור מבלי להידרש לפתרונות תחבורה, למצב שהוא כבר היום בעייתי, עלולה להחמיר את המצב".

תכנית המתאר הכוללנית של תל אביב אושרה בדצמבר 2016 וחלה על כל שטחה המוניציפלי של העיר. מטרתה להתוות את מדיניות התכנון העירונית, כולל פוטנציאל של 200 אלף דירות בשנים הקרובות. אלא שלטענת עו"ד שוב, המייצג בעלי זכויות באזור התחנה המרכזית החדשה, אמנם התוכנית קבעה תכנון מפורט למקומות רבים, כמו למשל בשכונת כפר שלם, אבל "שכחה", לדבריו, את שטח התחנה המרכזית.

"באחרונה פורסם כי משרד התחבורה וחברת הנדל"ן נצבא, שמחזיקה בשטח התחנה המרכזית החדשה, נמצאים במגעים מתקדמים לקראת חתימה על חוזה שכירות ל-24 שנים נוספות", מזכיר עו"ד שוב, "זאת בניגוד להצהרה של העירייה לפיה התחנה תפונה לטובת מגדלים, מסחר ותעסוקה. אך העירייה טרם קידמה מסמך מדיניות לאזור ומפנה אצבע מאשימה לעבר משרד התחבורה, שמפנה מצדו את האשמה כלפיה".

לדבריו, "התוכנית מגדירה בהוראותיה את מתחם התחנה המרכזית החדשה כאזור תעסוקה מטרופוליני הסמוך להסעת המונים, וקובעת את העתקת המרכז התחבורתי באופן חלקי/מלא. כמו כן היא קובעת שימושים למסחר, תעסוקה, משרדים, מגורים ועוד. אלא שמאות בעלי קרקעות, שרכשו זכויות לפני כ-50 שנה, נאלצים להתמודד עם מצב שבו החנויות שלהם סגורות או חסומות בגלל בעיות מול יזמי המתחם, וזאת תוך הותרת שטח של כ-40 אלף מ"ר ללא היכולת לעשות בו שימוש. החשש הוא שלא קיים תמריץ מספק שיאפשר ביצוע העתקת המבנה והקמת הבינוי החדש".

הפקדת תוכנית המתאר של מבשרת ציון גם היא כמעט ותכפיל את אוכלוסיית היישוב הקטן הסמוך לירושלים, שמספר תושביו יגיע מ-24 אלף כיום ל-42 אלף תושבים בעוד כ-20 שנה. כמו כן, תוסיף התוכנית ליישוב 200 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר. אלא שבוגין טוענת כי "במסגרת הדיונים בתוכנית, צומצם משמעותית השטח שיועד לתעסוקה, כך שהתושבים ימשיכו לחפש מקומות עבודה בירושלים - ולעמוד בפקקים בדרך".

לדברי בוגין, "לדבר משמעות קריטית, שכן מרבית השטחים הבנויים בעיר מיועדים למגורים, והכנסות הרשות מארנונה לעסקים הגיעו בשנת 2016 לכ-10 מיליון שקל בלבד - סכום נמוך מאוד ביחס לרשויות עם מספר תושבים דומה. הדרישה הראשונית הייתה להגדיל את שטחי התעסוקה והמסחר בעיר ב-400 אלף מ"ר, אך בסופו של דבר סוכם על הגדלה של 240 אלף מ"ר בלבד. כיום קיימים ביישוב כ-40 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר".

בוגין מוסיפה כי "הצורך במקומות תעסוקה מתחדד על רקע תוכנית המתאר, אשר קובעת תוספת של אלפי יחידות דיור. היכן יעבדו אנשים אלה? איך יגיעו לעבודתם ואיך יחזרו? היה נכון יותר לאפשר לעיר לגדול ולהתפתח ברמה המסחרית והתעסוקתית באופן שיתמוך בתושבים".

תוכנית המתאר של העיר חיפה מתכננת להגדיל את האוכלוסייה בעיר ל-330 אלף תושבים עד שנת 2025, ולקדם בניית דירות חדשות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות של העיר. בינוי נוסף צפוי בשטחים באזור המפרץ שאמורים להתפנות במסגרת פרויקט שיקוע מסילות הרכבת, שם גם צפויים לקום 2 מתחמי הייטק חדשים.

"התכנון הוא להוסיף עוד 30 אלף דירות בלבד", אומר עו"ד שוב, "והוגשו לתוכנית 1,200 התנגדויות - כנראה שיש בה לא מעט בעיות. אבל מעל הכול הבעייתיות היא במלחמה במקורות הזיהום בעיר, בעיקר באזור המפרץ והנמל, שם יש יותר מ-200 ארובות הפולטות חומרים שונים".

לדבריו, "לפני כשנה בדק המשרד לאיכות הסביבה מספר מפעלים באופן מפתיע ואף לא אחד מהם עמד בתקני הפליטה של הבדיקה. מקורות הזיהום במפרץ בעיקר מערפלים את עתיד העיר: גורמים להגירה שלילית, מקשים על הבאת מסחר ותעשייה מודרניים ופוגעים בביקושים לדירות חדשות מתושבי חוץ. למרות שבהחלטת הוועדה המקומית שאישרה את תוכנית המתאר נכתב כי ינקטו כל הצעדים למניעת מפגעים סביבתיים, נראה כי אין באמת התייחסות פרטנית לנושא".

עו"ד שוב מוסיף כי "בתוכנית לא מדברים על פינוי מקורות הזיהום, וההתייחסות היא רק לשימוש באמצעים טכנולוגיים להפחתת הזיהום במפרץ חיפה. מצב כזה עלול להותיר מקורות זיהום רבים באזור הנמל והמפרץ, ולמנוע בפועל את שאיפת הרשות המקומית לפתח משמעותית את אזור המפרץ ולהפוך אותו למרכז עירוני ראשי (מע"ר)".

להוד השרון שטחים חקלאיים ופתוחים רבים. חלק מהם מיועדים, על פי תוכנית המתאר החדשה, להפוך לפארק ענק שיתחבר עד לפארק הירקון, ומצד שני על חלק מהשטחים מתוכננת בנייה. אלה שלטענת עו"ד שוב, בתוכנית אין אזכור של שטחי תע"ש השרון - שנמצאים בתחומה המוניציפלי של העיר וחולשים על עיקר השטח.

"שטחי תע"ש השרון חולשים על שטחן של הרצליה, רמת השרון, המועצה האזורית דרום השרון והוד השרון, כאשר לאחרונה השטחים הנרחבים ביותר בתוכנית - 3,800 דונם מתוך 7,500 דונם", מסביר עו"ד שוב. "מדובר בשטח השווה בגודלו כמעט לכל שטחה של גבעתיים. "אבל דווקא מי שצפויה לבנות את מספר הדירות הגבוה ביותר היא רמת השרון, עם 10,000 יחידות, כאשר בהוד השרון הבנייה למגורים תגיע ל-3,500 דירות בלבד".

לטענת עו"ד שוב, "הרשות המקומית לא התייחסה לאותם 3,800 דונם שנמצאים בשטחה המוניציפלי, חמישית מהשטח הכללי שלה וכל השטח שנמצא בבעלותה בצד השני של כביש 4, שם ממוקם בית העלמין העירוני, אולם ניתן להקים אלפי יחידות דיור נוספות".

ממנהל התכנון נמסר בתגובה: "תוכניות מתאר הן הראיה ארוכת הטווח והחזון התכנוני של היישובים. התוכניות כוללות התייחסות לכל האספקטים, לרבות תחבורה ציבורית, בתי ספר, גני ילדים וריאות ירוקות. חשוב לציין כי מטרתה של תוכנית המתאר היא לתת מענה כולל לצרכים המשתנים של היישוב, והיא איננה מהווה הכלי התכנוני הבלעדי.

לצדן של תוכניות מתאר מתקיימים כלים תכנונים נוספים, כמו מסמכי מדיניות ותוכניות אב שנותנים מענה לנושאים נקודתיים. כלים תכנוניים אלה משלימים זה את זה, יחד עם תוכנית המתאר, ויוצרים עיר טובה יותר ששמה את האדם במרכז".