אפקט טראמפ: שוק הנדל"ן האמריקאי מראה סימני התייצבות ב-2018

נתחיל מהסוף: עם לא מעט דמיון לתהליכים הנצפים בשוק הישראלי, הרבעון הראשון של 2018 מאותת שגם שוק הנדל"ן האמריקאי מתחיל להראות סימני האטה והתייצבות, אחרי שנים של עודפי ביקוש ועליות מחירים חדות.

עלייה משמעותית בהיצע הדירות, ירידה ברגולציה, התנהגותם של בני ובנות דור המילניום ופעולותיו של נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ - איך יראה שוק הנדל"ן האמריקאי ב-2018?

לקריאה נוספת:
העיר במרכז הארץ שבה דירת 3 חדרים תעלה לכם 760 אלף שקל
צפו: הנכסים ההיסטוריים בראש פינה שיהפכו לבתי נופש
בכמה נמכרה דירת 4 חדרים חדשה במרכז הרצליה?

במהלך השנה הקרובה צפויות מכירות הבתים הקיימים בארה"ב לעלות בכ-2.5%, לרמה של 5.6 מיליון בתים, במקביל לזינוק של 7% במכירות הבתים החדשים לרמה של 653,500 בתים חדשים, בעיקר בתים פרטיים (Single Family).

עם צמיחה צפויה של 6% במכירות הבתים החדשים, צפוי היקף עסקאות הנדל"ן בערי דרום ארה"ב להיות אף גבוה יותר, בעיקר לאור התחזקות הכלכלות התעשייתיות באזור והפחתת רמת הרגולציה.

על אף הנתונים המעודדים, המחסור במלאי הדירות שאפיין את השנים האחרונות צפוי להימשך גם בשנה הקרובה, וזאת לאור העלייה בביקוש לבתים בעיקר מכיוון בני ובנות דור המילניום. נתון מעניין נוסף הוא צפי להמשך עלייה איטית בשיעור הבעלות על דירה, שעמד על 63.9% בסוף 2017. מכאן שהאיזון בין הביקוש להיצע יתממש רק לקראת סוף השנה.

בשנת 2016 עלו מחירי הדיור בארה"ב בקצב ארצי ממוצע של 6.3%. בשנת 2017 עבר השוק לבלימה, עם עלייה מעט נמוכה יותר של 6%. גופי הנדל"ן והמשכנתאות הגדולים בארה"ב צופים לשנת 2018 עלייה של 4.1% בלבד במחירי הדיור.

גם כאן, קצב עליית המחירים הנמוך יותר קשור לעלייה בהיקף בניית הבתים החדשים, במקביל להפחתה ברגולציה ולעלייה במספר אישורי הבנייה. בהמשך לעלייה בהיקף מכירת הדירות, המשקפת עלייה בהיצע הדירות בשוק, צפויה ההתאזנות הראשונית בין רמת הביקוש ורמת ההיצע להביא עמה גם התייצבות ברמת מחירים.

על פי תחזיות שונות, צפוי שיעור הריבית על המשכנתאות לעמוד בסוף 2018 על 4.7% - השיעור הגבוה ביותר מאז 2011 (לשם השוואה, השיעור בסוף 2017 עמד על 4.07%). השילוב הצפוי בין עלייה של 4.1% ברמת המחירים לבין עלייה של 4.7% בשיעור הריבית יוביל בהכרח לעלייה בגובה החזרי המשכנתא ולירידה במספר בתי האב שיכולים לעמוד בכך.

יחד עם זאת, שיעור ריבית המשכנתא כבר הוכיח לא מעט פעמים בעבר כי לא קל לחזות אותו, כשגם בשנה שעברה נצפתה עלייה של שיעור הריבית, שאמנם עלה לפרק זמן קצר, אך סיים את השנה דווקא במגמת ירידה.

הפגיעה הצפויה ב-Affordability (היכולת הכלכלית לרכוש דירה) בשנת 2018 עשויה להביא לתנועה של בני ובנות דור המילניום אל עבר הפרברים ושכונות הקצה של השווקים הגדולים, מתוך הבנה שעל אף העדפתם את הנוחות של העיר הגדולה ועל אף העלייה הטבעית ברמת הכנסותיהם, הפתרונות ברי ההשגה עבורם הולכים ומתרחקים ממרכזי הערים, ובסופו של דבר יהיה עליהם להתפשר.

עליית ההיצע והתייצבות עליות המחירים מצטרפות גם לאפקט שניתן לכנות "אפקט טראמפ", הנוגע לשינויים שמבצע נשיא ארה"ב מאז נכנס לתפקידו, דוגמת רפורמת המס הגדולה ביותר בתולדות ארה"ב. בקנה ישנן עוד תוכניות לשדרוג התשתיות הלאומיות, תוכנית הבריאות שתחליף את Obamacare והתוכנית לטיפול בהגירה הבלתי חוקית. כל אלה עשויים להשפיע מאוד על שוק הנדל"ן בארה"ב באופנים וכיוונים שקשה לצפות בשלב זה.

השפעת כל הגורמים הללו צפויה להגיע לשיאה בעיקר לקראת סוף 2018 ואולי אפילו רק החל מ-2019, אך התחזיות - והציפיות המשפיעות ומושפעות מהן - מצביעות על שינוי מגמה שתשפיע באופן חיובי על כל השחקנים בשוק הנדל"ן האמריקאי: הקונים, המוכרים, הלווים, המלווים והמשקיעים.

הכותב הוא בעלי חברת iintoo, רשת חברתית להשקעות נדל"ן בחו"ל