כשתרצו לרכוש דירה או קרקע פרטית תיתקלו במושגים שלא הכרתם עד כה. מושגים כמו "מושע", "דמי היתר", "דוח אפס" ומושגים נוספים. תחום הנדל"ן הוא תחום רחב וכולל בתוכו מכלול מושגים שלא תמיד מובנים וברורים אלא אם אתם עוסקים בתחום. המילון שלפניכם נועד לעשות לכם קצת סדר.
רכישת קרקע לבניית בית פרטי
כשאתם רוכשים קרקע לבניית בית פרטי השאלה הראשונה שיש לשאול היא האם הקרקע פרטית או אדמת מינהל? קרקע פרטית היא קרקע השייכת לאדם פרטי אשר לאחר רכישתה הבעלות עליה עוברת לקונה. בקרקע פרטית אין מגבלה של זמן לעלייה לקרקע ולאחר הרכישה ההתנהלות היא מול הוועדה המקומית בלבד. לעומתה, אדמת מינהל היא קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל אשר מחכיר אותה לטובת הקונה לתקופה ארוכה. העסקה כפופה להסכמת המינהל וההתנהלות לאחר הרכישה היא מול הוועדה המקומית ומול המינהל.
יש שני סוגים של רכישת קרקע השייכת למינהל ויש ביניהם הבדל מהותי.
1. אדמת מינהל הנרכשת בעקבות מכרזים של המינהל
אומנם הקרקע בבעלות המינהל אך היא הוחכרה לטובת הקונה לתקופה ארוכה של 49 או 98 שנים, כל זכויות הבנייה לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר) על הקרקע שולמו למינהל במסגרת המחיר שהוצע במכרז ולפיכך ניתן לבנות על פי זכויות התב"ע. המגבלה היחידה שמציב המינהל היא שהבנייה צריכה להסתים תוך 36 חודשים.
התב"ע היא תוכנית שתיכנונה נמצא בסמכות הוועדה המקומית (העיר) שמטרתה לתכנן ולהסדיר את הבנייה בעיר. מתוקף תפקידה יש לעירייה סמכות לשנות או להוסיף זכויות בנייה בקרקע מסוימת. התוכנית מורכבת מתקנון ותשריט. התקנון מציין את זכויות הבנייה והחוקים, התשריט מראה את מיקום המגרשים, הכבישים ועוד.
2. רכישת בית ישן על אדמת מינהל עם חוזה חכירה היסטורי
ברכישת בית ישן על אדמת מינהל יש לבדוק בהסכם החכירה ההיסטורי מהם זכויות הבנייה שניתנו על ידי המינהל, כיוון שבעבר המינהל הגביל את זכויות הבנייה במגרשים האלה. במידה ורוצים לבנות בית גדול יותר מהזכויות הרשומות בחוזה החכירה בהתאם לתב"ע, יש לשלם למינהל תשלום הנקרא דמי היתר עבור היתרה. לדוגמא, במידה ובחוזה ההיסטורי אפשרו לבנות 160 מ"ר והתב"ע מאפשרת לבנות 300 מ"ר יש לשלם דמי היתר עבור 140 מ"ר. דמי ההיתר נקבעים על ידי שמאי מטעם המינהל והם משתנים ממקום למקום בהתאם לערך הקרקע.
כיום קיימת נטייה של המינהל להפוך חלק מהקרקעות לפרטיות כנגד תשלום חד פעמי.
רכישת קרקע חקלאית
ברכישת קרקע חקלאית יש לשים לב להיטלים שיש לשלם כמו היטל השבחה שהוא היטל בגובה 50% משווי ההשבחה, המשולם לרשות המקומית עבור השבחת קרקע בגין מתן זכויות בניה (בקרקע חקלאית), או בגין תוספת זכויות בניה בקרקע. בכל עסקת מכר מקובל שהיטל ההשבחה ישולם על ידי המוכר אלא אם סוכם אחרת.
לדוגמא: אם דונם אדמה חקלאית ערב אישור התוכנית המשביחה היה שווה 600 אלף שקל ולאחר אישור התוכנית המשביחה שווי אותו דונם יהיה 5 מיליון שקל, גובה ההשבחה יהיה 4.4 מיליון שקל - ההפרש בין מחירי הקרקע ערב אישור התוכנית המשביחה ולאחר אישור התוכנית המשביחה . לכן היטל ההשבחה יהיה 2.2 מיליון שקל.
מאחר וברכישת קרקע חקלאית הקרקע עדיין לא הושבחה, המס יחול על הקונה לאחר הפשרת הקרקע וישולם לרשות המקומית לפני מתן היתר הבניה או לאחר מכירת הקרקע.
כאשר מספר אנשים רוכשים קרקע חקלאית יש לעשות הסכם שיתוף במקרקעין. קיימים הסכמי שיתוף שונים ורבים וזאת על מנת למנוע חילוקי דעות וויכוחים עתידיים. ההסכם מציין את הזכויות של כל אחד מהצדדים בקרקע, גבולות המגרש של כל אחד מהצדדים ועוד. ישנם הסכמי שיתוף שמגדירים מתי השותפים יכולים למכור את החלק של השותף האחר ועוד.
כשמספר אנשים רוכשים את אותה קרקע במשותף הם בעצם רוכשים קרקע במושע, כשכל אחד מהם שותף בחלק היחסי שלו בכל גרגיר בקרקע. מושע היא בעצם שותפות בקרקע.
השלב הבא בקרקע חקלאית הוא פרצלציה, שזה אומר חלוקה של חלקה גדולה שיש בה מספר שותפים (בהסכם שיתוף) לחלקות קטנות על מנת לאפשר רישום מסודר של כל אחד מהשותפים בלשכת רשום המקרקעין, כלומר בטאבו -לשכת רישום זכויות במקרקעין של משרד המשפטים.
מושגים נוספים
נסח טאבו: נסח טאבו הוא מעין ת.ז. של הקרקע שניתן לקבל בטאבו על פי מספרי גוש וחלקה ובו ניתן לראות את כל הפרטים לגבי הנכס. מי הבעלים, מיקום, גודל, הפקעות, שעבודים, יורשים, הערות אזהרה ועוד.
הערת אזהרה: הערה הנרשמת בנסח הטאבו ומזהירה שקיימת התחייבות של בעל הנכס כלפי צד כלשהו. יכול להיות קונה שחתם על חוזה רכישה ולא השלים עדיין את העסקה או שיעבוד לטובת בנק מסוים ועוד .
רכישת דירה מקבלן
ברכישת דירה מקבלן יש לקחת בחשבון את המדדים השונים כמו מדד תשומות בנייה. התשלומים שתצטרכו לשלם יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה שהוא מדד הבא להגן על הקבלן מפני עליית מחירי חומרי הגלם ושירותים נלווים בזמן הבנייה. המדד מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לחודש ב-15 בכל חודש.
כיום, כאשר רוכשים דירה מקבלן בדרך כלל ישנו בנק מלווה לעסקה מטעם הקבלן בעקבות חוק המכר. כשמדברים ביום-יום על חוק המכר חשוב להבחין שחוק המכר מתייחס לשני דברים עיקריים:
1. חוק המכר - הוא חוק הבטחת כספי רוכש דירה, הבא להגן על כספי רוכשי דירות מקבלן. בחוק מצוינות 5 דרכים להגנה על כספי הקונה כשהנפוצה ביותר היא הערבות הבנקאית.
2. חוק מכר דירות כללי - החוק שבא להסדיר את אחריות הקבלן לגבי תיקונים שעליו לבצע בנכס שבנה. בחוק מצוינים הפרטים שבאחריות הקבלן ומהי תקופת האחריות לכל דבר ודבר.
דוח אפס: דוח אפס הוא דוח המתבצע בתחילת פרויקט ומטרתו לבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הדוח מבוצע במרבית המקרים לבקשת הבנק ועל סמך הדוח הבנק מחליט האם ללוות את הפרויקט או לא. את הדוח מבצע שמאי מקרקעין ומצוינות בו עלויות הבנייה והעלויות הנלוות (סך ההוצאות). בנוסף, מוערכים בו מחירי המכירה העתידיים של הדירות השונות בפרויקט (סך ההכנסות).
לא משנה אם אתם רוכשים בית או קרקע, קונים דירה מקבלן או יד-שניה, ישנם מספר מושגים נוספים החוזרים על עצמם בכל עסקת נדל"ן.
מס רכישה: מס המשולם למדינה על ידי קונה הנכס בכל רכישה למעט רוכשים הזכאים לפטור. המס מדורג ומשתנה וככל שהנכס יקר יותר המס גבוה יותר.
מס שבח: מס המשולם על רווחי הון במקרקעין (כמו מס הכנסה) אמור להיות משולם על ידי המוכר, המס קיים בכל מכירת קרקע או נכס עסקי (חנות, משרד ועוד) ללא יוצא מן הכלל. כמו כן המס חל על מי שאין לו פטור במכירת דירה/פנטהאוז/בית/קוטג ועוד. גובה אחוזי המס משתנים ונקבעים בהתאמה למועד רכישת הנכס .
טופס 4: טופס 4 הוא טופס הניתן לאחר גמר בניית מבנה חדש בין אם זה בית פרטי או בניין, ומאשר שהבניה נעשתה ללא חריגות בהתאם להיתר הבניה. על הטופס אמורים לחתום מספר אנשים כגון מהנדס בניין, מהנדס מטעם חברת חשמל, בודק מטעם הכבאות ועוד.
גרמושקה: גרמושקה היא תוכנית הגשה (של קוטג', בניין ועוד) לרשות המקומית. את התוכנית מבצע אדריכל. התוכנית נקראת כך כיוון שהיא מקופלת כמו אקורדיון (גרמושקה).
יש עוד מספר מושגים הנשמעים לא מעט כמו למשל מדד מחירי הדירות שהוא המדד המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והוא משקף לנו את השינוי במחירי הדירות באחוזים בממוצע ארצי. האם הייתה ירידה או עלייה במחירי הדירות בשוק. המדד כולל דירות חדשות ודירות יד שניה.
דוגמא למדד מחירי הדירות של הלמ"ס שהתפרסם באוגוסט 2017:
הסבר לטבלה: את הבסיס למדד קובעים לפי מחיר הדירות בממוצע בשנת 1993 שהוגדר כ- 100 נקודות ולא כערך כספי. בכל תקופה נמדדת רמת המחירים הממוצעת ומחולקת לרמת המחירים בתקופת הבסיס (שנת 1993) ומוצגת בנקודות השקולות לאחוזים המתקבלים בחלוקה זו, ולא בערכים כספיים.
תשואה: תשואה היא היחס בין שווי ההשקעה לשווי התמורה (הכנסה) בפרקי זמן שונים. התשואה נמדדת באחוזים. בנדל"ן נהוג לחשב תשואה שנתית. לדוגמא, במידה ורכשתי נכס בעלות כוללת (כל ההוצאות) של מיליון שקל ואני משכיר אותו ב-3,000 שקל לחודש, ההכנסה השנתית שלי משכ"ד תהיה 36 אלף שקל - כלומר תשואה של 3.6%.
עסקת קומבינציה: עסקה בה בעל הקרקע מוכר את הקרקע לקבלן כשהתמורה משולמת לו על ידי הקבלן במתן אחוז מסוים מהדירות בבניין ולא בכסף.
הכותב הוא מנכ"ל האוסמנג'ר ניהול נכסים