וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

המתכננת, הקטנונית, הנבוכה והאדישה: סוגי הרשויות ביחס לתמ"א 38

עמית נסים

3.4.2018 / 8:00

פרויקטי תמ"א 38 הם דרך יעילה עבור הרשויות המקומיות לחדש את פני העיר אך הן עשויות גם להערים עליהן קשיים. איך מתייחסות העיריות לפרויקטים מסוג זה? תלוי בעירייה

צילום: יואב איתיאל

(בווידאו: פרויקט פינוי בינוי בנווה שאנן בחיפה)

הרשויות המקומיות מבינות כי הפתרון היצירתי של מדינת ישראל לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, הוא כלי חשוב להתחדשות עירונית, אך מצד שני הן מבינות גם שעליהן לדאוג שהתשתיות לא קורסות וכי העיר מסוגלת להכיל את הגידול בצפיפות בעקבות פרויקטים מסוג זה.

תמ"א 38, כבר מזמן גלשה אל מעבר למטרתה הראשונית של חיזוק בניינים, ומשמשת ככלי חשוב לשיקום מבנים ושכונות מגורים ישנות, לשיפור פני העיר ורחובותיה, וכמשאב לתוספת יחידות דיור.

בה בעת, ישום התוכנית מעמיד בפני הרשויות אתגרים הקשורים בשכלול ובהרחבת התשתיות העירוניות כנדרש לאור תוספת הדירות וציפוף מרכזי הערים. אתגר מיוחד ניצב בפני הרשויות שמחוץ לאזורי שיא הביקוש, בהם ערכי הקרקע לבדם, אינם מספיקים לשם יצירת תמריץ לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית.

תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012. דרור עינב
תל אביב/דרור עינב

מעקב אחרי עשרות פרויקטים בפרישה ארצית - ברשויות מקומיות שונות בגוש דן, בירושלים, בחיפה ובערים נוספות בצפונה ובדרומה של הארץ, מלמד דבר או שניים על הרשויות המקומיות, על שיתוף הציבור, על יעילות ההתנהלות מול בעלי הדירות ואופן יישום התמ"א ברשויות השונות.

חלק מהרשויות עברו לאורך השנים שינויי גישה משמעותיים. חלק מהן שבעבר עודדו וקידמו בהתלהבות פרויקטים מכוח תמ"א 38, "הצטננו" עם השנים והפכו עורן. אחרות, שהיו מאופקות וזהירות, גיבשו מדיניות ברורה ובהירה יותר שבאה לידי ביטוי בתוכניות מקומיות ויצרו וודאות גבוהה יותר בתחום זה.

ברוח החג, ניסינו לאבחן כמה סוגי עיריות כמשל על 4 בנים דיברה התורה.

הרשות החכמה

שואלת: כיצד ניישם את התוכנית וניתן היתרי בנייה על פיה ובה בעת נתחשב במאפיינים המיוחדים של כל אזור ואזור? כיצד ניצור וודאות ביחס לזכויות הבנייה ונחסוך לבעלים עוגמת נפש וליזמים פגיעה בכיס?

עיריית תל אביב היא דוגמא לרשות חכמה, שהסדירה את אופן יישום התמ"א במסגרת תוכנית הרבעים, המתייחסת בפירוט לכל אזור, תוך התחשבות במאפייניו התכנוניים המיוחדים. התוכנית יצרה רמה וודאות גבוהה באשר להיקף הזכויות, איפשרה קבלת היתרי בניה ומימוש זכויות התמ"א, אך בה בעת, נתנה ביטוי לערכים אדריכליים ולצרכי תכנון שכונתיים ואזוריים. יש להצטער על משכם של הליכי ההתקנה של תוכנית הרבעים ולקוות כי העיריה תמשיך ותטפל באופן דומה אך ביתר יעילות וזריזות ברבעים נוספים.

הרשות המרושעת

הרשות המרושעת מקשיחה את עמדותיה כלפי התושבים כשהיא רואה לנגד עיניה אך ורק את שורת ההכנסות מהיטלי השבחה ואת "חוסר הרווחיות" הטמון בגידול אוכלוסיית המגורים שבתחום הרשות

שואלת: למה לי כי להקל על התושבים לממש את זכויות הבנייה מכוח התמ"א ולהנות מפטור מהיטלי השבחה? הרשות המרושעת מקשיחה את עמדותיה כלפי התושבים כשהיא רואה לנגד עיניה אך ורק את שורת ההכנסות מהיטלי השבחה ואת "חוסר הרווחיות" הטמון בגידול אוכלוסיית המגורים שבתחום הרשות. מרושעת היא גם הרשות המשנה חדשות לבקרים את המדיניות החלה בתחומה, תוך התעלמות מההסתמכות של התושבים והיזמים על התכנית החלה בזמן נתון.

ואתה אמור לה: גישה כזו המתעלמת מרווחתם של תושבי העיר ומהשיקולים הרחבים וארוכי הטווח, המחייבים כי העיר תשמור על התפתחות דינמית וציפוף אזורי הכרך, חוטאת לתפקידי הרשות ופרנסי העיר.

דוגמא כואבת לכך ניתן לראות בפרויקט מסוים שעבר מספר גלגולים תכנוניים בהתאם לדרישות העירייה שבתחומה הוא נערך. לאחרונה, לאחר שהוגשו תכניות חוזרות בהתאם לסיכום שגובש עם העירייה, חזרה בה העירייה, שינתה פעם נוספת את המדיניות ביחס למגרש והטילה הגבלה על אפשרות הבניה בו.

העירייה הכבידה את לבה, התעלמה מהציפיות המבוססות של הבעלים והסתמכותם על הסכמות קודמות וכן מההשקעה האדירה שהשקיעו גורמים רבים בפרויקט במשך מספר שנים. בכך חוטאת העירייה לתפקידה, לשרת את האינטרסים הרחבים של תושביה, לאפשר צמיחה והתחדשות של העיר, לאפשר לבניה הצעירים לרכוש דירות בתחומה וליישם את המדיניות של המחוקק ששם לעצמו למטרה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.

הרשות התמימה

שואלת: מה אוכל לעשות? הרשות התמימה היא זו שאין בתחומה אפשרות ליישם את התמ"א בשל היעדר כדאיות כלכלית. כאלה הן, למרבה הצער, דווקא הרשויות שבאזורי הסיכון המוגבר להתרחשות רעידות אדמה.

ואתה אמור לה: חרף הקשיים המיוחדים הרובצים לפתחה, אין היא רשאית לשבת בחוסר מעש. עליה לפעול בדרכים יצירתיות, כגון סיוע כלכלי ותמריצים ליזמים שיפעלו בתחומה. כך, למשל, פעלה כרמיאל לקידום פיילוט רחב היקף בתחומה, בשיתוף המדינה, במסגרתו התאפשר ליזמים לנייד את זכויות הבנייה בבניינים המחוזקים לשטחים ציבוריים, ולבנות בהם דירות חדשות ביחס המבטיח רווחיות ליזם. הכרחי לגבש מודלים חלופיים בשיתוף המדינה והרשות להתחדשות עירונית ליישום תכנית התמ"א באזורי הספר.

הרשות שאינה יודעת לשאול

רשות זו היא רשות שאינה מנווטת ומניעה את יישום התמ"א בתחומה, אלא מובלת על ידי הבקשות הספורדיות המופנות אליה על ידי תושבים ויזמים.

אתה אמור לה: מתפקידה של הרשות להיות כוח מוביל המכוון את הליכי התכנון והבנייה. לרשויות המקומיות כוח רב בכל הנוגע ליישום התמ"א בתחומיהן, עליהן להיות קשובות הן לצרכים הלאומים והן לצרכי המקום, ולפעול בשיתוף התושבים והיזמים ליישום מושכל ונבון של הוראות התכנית.

הכותב הוא עו"ד שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    3
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully