(בווידאו: הריסת מבנה ברמת גן במסגרת פרויקט תמ"א 38)
לאור ריבוי הפרויקטים בשנים האחרונות, הפכה תמ"א 38 למעין "הבהלה לזהב" של יזמים - גם כאלה שלא התנסו ביזמות בתחום הבנייה לפני כן. אלא שיזימת פרויקט תמ"א 38 דורש מהיזם לא רק יכולת עסקית וכשרון מכירה, אלא גם אמינות, איתנות פיננסית, מקצועיות ויכולת ביצוע.
בין השנים 2005-2010 נתפשה התמ"א על ידי יזמי נדל"ן ותיקים, שראו לנגד עיניהם את הפוטנציאל לבנות על הבניין הקיים קומה וחצי, כלא אטרקטיבית במיוחד. כך משך התחום בתחילה יזמים בעלי היקף פעילות קטן יחסית - לעיתים חסרי ניסיון בבנייה בכלל ובבנייה על גגות בפרט. נוכח העובדה כי גם המערכת הבנקאית לא ששה בתחילת הדרך לממן פרויקטים של תמ"א 38/1 נעשתה עבודת תכנון וביצוע הפרויקטים בעיקר על קרקע בתולה שבה היה צורך בבניית מנגנונים חדשים לקידום הפרוייקט והוצאתו אל הפועל.
בחלוף השנים, עם עליית מחירי הנדל"ן ותיקון 2 לתמ"א שהתקבל בשנת 2010 ונוכח תוכנית הרבעים המדוברת של עיריית ת"א והמחסור בקרקעות באיזורי הביקוש, חדרו לתחום גם חברות הנדל"ן הוותיקות והמובילות. כיום, בניגוד לתחילת הדרך, תהליך בחירת היזם הוא תהליך מסודר, המנוהל על ידי עו"ד המתמקצע בתחום ובאמצעות פרמטרים ברורים הניתנים להשוואה.
בסופו של דבר, מאחורי המספרים שמספקים היזמים, הניסיון והאיתנות הפיננסית שהם מציגים עומדים אנשים שהדיירים מפקידים בידיהם את בתיהם. ניתן למצוא בשוק יזמים מחושבים שלוקחים בחשבון כל הפתעה שעלולה לקרות בדרך ומוכנים עם פתרון לכל סוגיה שחשבו שתתעורר, אך ניתן גם יזמים רשלנים שלא בדקו עד תום את כל שנדרש ובסופו של דבר הפכו פרויקטים רווחים להפסדים.
ניתן למצוא יזמים שלא נרתעים מכל המכשולים שמוצבים להם על ידי הרשויות, הבעלים ועורכי הדין ומטפלים בכל הגורמים במקצועיות ומאידך ישנם יזמים הססנים שעוצרים ומקפיאים את כל התהליך עד שהוודאות תהיה מוחלטת, דבר שקשה לקבל בהתחדשות עירונית. ברוח ההגדה של פסח, ניסינו לאבחן כמה טיפוסים של יזמים כמשל על 4 בנים דיברה התורה
חכם
היזם החכם שונא סיכונים מיותרים, זהיר בתמחור, יודע להוביל את התהליך כפרש בודד עם צוות מובחר, מבצע את כל הבדיקות האפשריות ויורד לרזולוציות הכי נמוכות כדי להציג לבעלים מצגי אמת שמבוססים על בדיקות ולא על פנטזיות.
שואל: "למה הבעלים צריכים להיות מעורבים בתכנון, בחירת האדריכל ו/או בחירת הקבלן המבצע? הרי היכולת והניסיון שלהם בבנייה הוא מזערי".
ואמרת לו: התחדשות עירונית היא שותפות בין היזם לבין הבעלים, שותפות ארוכת שנים שבמהלכה יהיו גם עליות וגם מורדות. כדי לצלוח את התהליך יש לעשות את הדברים בשיתוף, בשקיפות, ובשוויוניות. לדוגמא: פרוייקט גדול מתנהל כבר 3 שנים במו"מ מול חברת נדל"ן ותיקה וגדולה בלי התקדמות ממשית. בסופו של דבר היה ברור שבעלי הדירות חוששים שלאחר חתימת ההסכם הם יהיו "עוד פרוייקט" לפרוטופוליו. בפגישה שנערכה ביניהם לבין בעל החברה, נוכחו בעלי הדירות לדעת כי הוא מעורב בצורה משמעותית בתהליך ועל ידי כך התאיידו הפחדים והחששות וההסכם נחתם.
רשע
היזם הרשע יודע כי המו"מ מבחינתו מתחיל באמת רק לאחר החתימה על הסכם התמ"א. הוא יודע מלכתחילה כי אין באפשרותו לעמוד מאחורי כלל התחייבויותיו, אך הדבר אינו מונע ממנו לפזרן לכל דורש. הוא יודע שביום פקודה אחרי שיתברר כי הוא לא יוכל לעמוד בהתחייבויות החוזיות שלו, הוא יפנה לבעלי הדירות בחזרה ויבקש מהם להפחית את התמורות שהוא התחייב לתת להם שאם לא כן, הם יידרשו להתחיל את המסע מראשיתו.
שואל: "האם האשמה היא לא גם של הבעלים, שכן הם העדיפו את התמורה הגבוהה ביותר ולא ראו כל תמרור אזהרה שהוצב להם?"
ואמרת לו: טוב שם טוב משמן טוב. פעם אחת אפשר לטעות - פעמיים לא. אם הדרך לקבל פרוייקטים עוברת דרך שקרים ומצגי שווא, בעוד מספר שנים כבר לא תהיה בתחום הזה. לבעלים אומר - סימכו על היועצים שלכם ותדעו כי "אין מתנות חינם".
בפרויקט מסוים נערך מכרז בין מספר יזמים, כאשר יזם אחד הבטיח תמורה עודפת משמעותית על יתר היזמים. בדיקה שנערכה עקב השוני המפתיע בהבטחות היזמים העלתהה כי היזם הבטיח את התמורות שהבטיח על בסיס זכויות בנייה שלא קיימות במציאות. הצעתו נפסלה על הסף.
תם
היזם התם סבור שהתמ"א היא "בוננזה" ליזם ואפשר להרוויח בה הרבה כסף - בואו נגייס קודם כל בניינים ואחר כך נחשוב איך נבצע אותם.
שואל: "ההוצאות שצריך להוציא עד קבלת היתר הן נמוכות יחסית, מדוע לא לקדם צבר של פרוייקטים עד שלב ההיתר ואחר כך נכניס משקיע שיקנה את הפרויקטים?"
ואמרת לו: יזם תמ"א חייב לדעת להוציא אל הפועל פרויקטים מראשיתם ועד סופם ולא לגייס פרויקטים מבלי לדעת איך להוציא אותם אל הפועל. יש לדעת בכל שלב מה הצעד הבא שצריך לבצע, אחרת אתה לא יזם אלא "מתווך" משודרג. מעבר לכך, יש המון נעלמים ומשתנים שמשפיעים על ודאות הפרוייקט, צריך לעבור משוכות רבות, רשויות, מיסוי, היטלי השבחה, דיירים ובנקים. כדי להוציא אל הפועל פרויקטים דרושה מערכת רחבה השולטת על כל התהליך מראשיתו ועד סופו ומנהלת מספר פרויקטים סביר בעת ובעונה אחת.
ושאינו יודע לשאול
היזם הזה לא מבצע את הבדיקות הנדרשות בשלבים המקדמים, לא מוודא כי יש את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט, לא שואל האם יש מי תהום בסביבה שעלולים להשפיע על הכלכליות של הפרויקט , ואף לא בוחן את המצב הרישומי בטאבו.
שואל: "האם לא הכל פתיר?"
ואמרת לו: סוף מעשה במחשבה תחילה. יש לבצע את הבדיקות התכנוניות, הרישומיות והביצועיות בטרם מתקדמים. יש לשאול את כל השאלות הנדרשות בכל שלב ולהניח שלא הכל פתיר, רק בדרך הזאת אפשר לקדם פרויקטים.
הכותב הוא עו"ד שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית