רוצים לבנות מחסן? לא בטוח שאתם חייבים היתר בנייה

רבים מבעלי דירות אוספים לאורך השנים בדירתם חפצים ובגדים רבים. פתרון אפשרי לאיוורור הדירה מחפצים אלה הוא באמצעות בניית מחסן בחצר או בקומת העמודים של הבית המשותף.

בניית מחסן היא הליך פשוט יחסית ולא יקר, שיכולה לשדרג את הדירה ולהעלות גם במעט את ערכה הנוכחי. שווי הדירה בעקבות בניית מחסן יעלה על פי ההערכות בממוצע בכ-5% - תלוי בעיר ובשכונת המגורים.

בבניית מחסן יש 2 אספקטים אליהם צריך לשים לב. במישור התכנוני - האם בניית מחסן מחייבת תמיד הוצאת היתר בנייה? במישור הקנייני - האם למגיש הבקשה זכויות בנייה במגרש או שאולי יש לו שותפים במגרש?

לקריאה נוספת:
ירושלים: אושרה תוכנית פינוי בינוי ל-400 דירות חדשות
הלמ"ס: ירידה של 14% בהתחלות הבנייה ב-2017
העליון דחה את הערעור של ענבל אור על פירוק החברות בבעלותה

בעל דירה המעוניין לבנות מחסן חייב לבדוק אם התוכנית כלולה ברשימת הפטורים וההקלות במתן היתר בנייה. פטור ממתן היתר בנייה לא פוטר את בעל הדירה מביצוע העבודות על פי חוק התכנון והבנייה וחל איסור לשנות ייעוד של המחסן לדירת מגורים ללא היתר.

היתר בנייה הוא רישיון המוענק על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה או רשות הרישוי לתושב המבקש. הרישיון ניתן על פי הוראות חוק תכנון ובנייה, כשעליו להתאים לזכויות הבנייה שניתנו לפי התכנית המוצגת לרשויות. חשוב לציין, אדם שלא הגיש בקשה להיתר בנייה ועבר על החוק, מסתכן בעבירה פלילית ובנזקים כלכליים דוגמת צו הריסת המבנה שהוקם שלא כדין.

במסגרת הרפורמה לתכנון והבנייה בשנת 2014, נכנס לתוקף תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה הפוטר מהיתר במקרים מסוימים כמו הצבת מחסן או הקמת פרגולה. במקרה של הצבת מחסן, אדם המקים מחסן אחד בדירתו כשהוא עשוי מחומרים קלים בלבד כגון עץ, פלסטיק או מתכת, גודלו אינו עולה על 6 מטר וגובהו אינו עולה על 2.05 מטר (גג משופע ניתן עד 2.4 מטר בקצה הגג ובכל מקרה יש לשים לב להוראות המרחביות החלות בתחום כל רשות תכנונית), מנותק מתשתיות מים וחשמל והוקם במקומות המותרים לו על פי חוק - רשאי לעשות כן ללא היתר בנייה. כל עוד מדובר במחסן העומד בדרישותיו הרבות של החוק, חובתו היחידה של מקים המחסן היא להודיע לרשות הרישוי תוך 45 יום ממועד הקמתו.

אם מגיש הבקשה לא פטור מהיתר הבנייה, הדבר נתון לשיקולה של הוועדה המקומית למתן היתר. מדובר בתהליך שעשוי להיות ארוך ביותר ולהתעכב מסיבות כאלו ואחרות. לכן, הוחלט כי בחלק מהמקרים, כמו במקרה של הקמת מחסן, אין צורך בהמתנה ממושכת לקבלת ההיתר כך שיש לבקש "בקשה מצומצמת" - בפועל גם טיפול בבקשה מעין זו עשוי לארוך כחצי שנה.

אחד הסכסוכים הרווחים בין בעלי דירות בבתים משותפים, הוא בדבר יכולתו או אי יכולתו של בעל דירה לבנות את המחסן. במרבית הרשויות, הפרקטיקה הנוהגת היא שעל מגיש הבקשה להיתר בנייה בבית משותף, לדאוג להבאת חתימתם של 75% מבעלי הדירות בבניין על הסכמה לבנייה. הפרקטיקה נועדה להבטיח הסכמה של רוב מוצק לבנייה המבוקשת כדי למנוע התנגדויות עתידיות.

הבקשה נבחנת גם על פי חוק המקרקעין הקובע כי בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. לפי החוק אין לשנות תקנון ולפגוע בזכויות קניין של בעלי הדירות או לקבוע הצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף לדירה מסוימת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

כך במקרה מסוף שנת 2017, ניתן פסק דין בבית המשפט השלום בקריות בעניין סכסוך שכנים בבית משותף בקריית ביאליק. אחד הדיירים בבית המשותף ביקש לבנות מחסן בשטח הרכוש המשותף, מול דירתו של התובע, שהתנגד לכך והגיש תביעה למתן צו מניעה קבוע האוסר לבצע עבודות בנייה ברכוש המשותף.

בית המשפט הדגיש את חוק המקרקעין הקובע כי בנייה ברכוש המשותף מחייבת את הדייר לקבל את הסכמתם המלאה של בעלי הדירות בבית המשותף. משום שלא ניתנה הסכמה מלאה ובניית המחסן בכניסה לחדר המדרגות מול דירת התובע, פוגעת בזכותו להנות מדירתו ואף עלולה למנוע ממנו בעתיד להרחיב את דירתו, נתן בית המשפט צו האוסר על הדייר לבצע כל בניה ברכוש המשותף, לרבות בניין מחסן.

במישור התכנוני, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא זו שתפקידה להקפיד כי המחסן יוקם וימוקם לפי הוראות תוכנית בנין עיר החלה במקום. במישור הקנייני, על הבונה לוודא שזכויותיו לבנייה ולתוספת בנייה, לא פוגעות בזכויות קנייניות של יתר בעלי הדירות בבניין.

כך למשל, קבע בית המשפט העליון בראשות השופטת מרים נאור בעניין סכסוך שכנים נוסף שנסב סביב ניצול זכויות בנייה שנוספו לבניין לשם בניית מחסנים. במקרה זה, מדובר בזוג דיירים שרכשו את דירתם מבעל זכויות בבניין. בעקבות השתלשלות דברים, נוספו זכויות בנייה לבניין שניתן לנצלן. לטענת הדיירים, בהסכם המכר שנכרת בין הצדדים בעת רכישת הדירה, קיימת הסכמה מפורשת של המוכר כי זכויות בנייה נוספות לא יהיו חלק מהרכוש המשותף בבניין אלא יהיו ניתנות לניצול לטובתם. המוכר טען כי לא הסכים לכך כלל.

בהתאם לכך, בחן בית המשפט העליון את חוק המקרקעין הקובע כי "זכויות בנייה" הן זכויות לבנייה בבית משותף, ואינן מהוות "שטח" בבית המשותף. כלומר, מדובר באפשרות לניצול הקרקע לבנייה לפי דין. בית המשפט ציין כי "זכויות בנייה אינן חלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף, אלא מהוות 'נכס משותף' המצוי ב'בעלות משותפת' של כלל הדיירים בבית משותף".

עוד ציין בית המשפט כי כדי להקים מחסן בבית משותף יש לסווג את השטח - האם הוא רכוש משותף או דירה. רק אם השטח מסווג כרכוש משותף, יש לבחון אם הוא נגרע ממנו כדין, כלומר האם ניתנה ההסכמה הנדרשת.

העליון קבע כי "ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב לרכוש משותף, נשענת על מבחן הייעוד הכולל שני תנאים מצטברים: בחינה האם החלק הרלוונטי בבית המשותף נועד לפי מהותו לשמש את כל בעלי הדירות, או את מרביתם ובחינה האם ניתנה לכל בעלי הדירות, או למרביתם זכות, או למצער, רשות, לעשות בשטח זה שימוש".

הכותב הוא עו"ד שותף במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחה בתכנון ובנייה. אין בכתוב משום ייעוץ משפטי או חוות דעת