פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מאז ועד היום: בכמה טיפסו מחירי הדירות בין 1948 ל-2018?

      מחירי הדיור בישראל נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה, אולם בחודשים האחרונים חלה האטה. איך נראית רכבת ההרים הזאת מאז ועד היום? סקירה מיוחדת שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס עבור וואלה! נדל"ן לכבוד יום העצמאות ה-70 למדינת ישראל

      מאז ועד היום: בכמה טיפסו מחירי הדירות בין 1948 ל-2018?

      (בווידאו: בכמה טיפסו מחירי הדירות מאז ועד היום)

      מחירי הדירות בישראל נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה, אולם בחודשים האחרונים נרשמה האטה. רכבת ההרים הזאת באה לידי ביטוי גם בסקירה מיוחדת שערך השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עבור וואלה! נדל"ן לרגל יום העצמאות ה-70 של מדינת ישראל, אשר בדקה את מחירי הדירות מקום המדינה ועד היום.

      הבדיקה התייחסה למוצר השכיח - שווי ממוצע ארצי לדירה בת 4 חדרים בבנייה רוויה (לגובה), ותיקה (יד שנייה) וחדשה. הנתונים מבוססים על ביטאוני "מקרקעין וערכם" אותם מוציאה לשכת שמאי המקרקעין לאור החל משנת 1952, מסמכים במשרד של דנוס וכן ארכיונים אישיים של שמאי מקרקעין ותיקים. דנוס מדגיש כי מדובר בממוצע מחירים ארצי, "כך שמטבע הדברים יימצאו נתונים שונים בישוב כזה או אחר או בנכס כזה או אחר".

      מכיוון שלא נרשמו מדדים לפני שנת 1951, לא ניתן היה להשיג במסגרת הבדיקה נתון שמציג את מחירי הדירות בשנת 1948. "עדויות בעל פה מדברות על סכום הנמוך משקל אחד, אך מאחר שאין לכך כל משמעות מבחינה סטטיסטית או מבחינת חישוב הצמדות, הוחלט 'לפרגן' למדינה - ולהעמיד את השווי הממוצע של דירות בזמן קום המדינה על שקל אחד", אומר דנוס. לדבריו, "הסכומים המוצגים בסקירה נבחנו בהתאם לעליות המדד והאינפלציה, תוך היוון לשקלים מלירות ישראליות".

      לקריאה נוספת:
      איפה תמצאו דירת גג עם 4.5 חדרים ב-660 אלף שקל
      בוני התיכון מבקשת לבטל זכייה במכרז מחיר למשתכן בקריית גת
      תמ"א 38 או פינוי בינוי? כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית

      מחירי הדירות מקום המדינה ועד ימינו (עיבוד תמונה)
      מחירי הדירות מקום המדינה ועד ימינו (מקור: אוהד דנוס)

      אז כמה עלו הדירות מאז ועד היום?

      אז כמה עלו הדירות מאז ועד היום? דנוס מסביר כי שקל אחד בשנת 1948 שווה ב-2014 לכ-400 אלף שקל בהצמדה למדד המחירים. לפיכך, מהבדיקה עולה כי ב-1948 הביקושים לדירות היו כנראה קשיחים למדי, ושוויה של דירת 4 חדרים בישראל עמד על כ-400 אלף שקל. אלא שעשור לאחר מכן נרשמה ירידה תלולה במחירי הדירות, שצנחו לסכום של 377 אלף שקל.

      רק ב-1968 החלו המחירים לטפס בחזרה לסכום ממוצע של 754 אלף שקל לדירת 4 חדרים, לפי שווי המחירים כיום. ואילו ב-1978 שוב קרסו המחירים לסכום של 209 אלף שקל בלבד. בשנות ה-80 של המאה הקודמת הביקושים למגורים בארץ הקודש התחזקו - ובשנת 1988 זינקו בחזרה לסכום של 740 אלף שקל. בשנות ה-90 שווי דירת 4 חדרים עמד על יותר ממיליון שקל (1.005 מיליון), ואילו עשור לאחר מכן המחירים דווקא ירדו ל-923 אלף שקל בשנת 2008.

      הייתה זו שנת המשבר שהחלה את בועת הנדל"ן, שהובילה לעלייה חדה במחירים עשור לאחר מכן, וכיום דירת 4 חדרים בבנייה רוויה עולה בממוצע 1.455 מיליון שקל. לדברי דנוס, מי שהפרוטה הייתה מצויה בכיסו לאורך השנים ולא מכר את הנכס הרוויח: "אם שקל אחד בשנת 1948 שווה ב-2014 כ-400 אלף שקל בהצמדה למדד, מי שקנה דירה עם קום המדינה הרוויח עד היום כ-1.055 מיליון שקל על הנייר", הוא אומר, "זאת, כאשר מביאים בחשבון כי הריבית שהכסף יכול היה לצבור (מעבר להצמדה) מתקזזת עם שווי השימוש בדירה".

      לדבריו, "ניתן להבחין במחזוריות המתקיימת בכל עשור - פעם מחירי הדירות עולים ריאלית ופעם לא. ההשפעה על שיעור התנודתיות תלויה בגורמים רבים, ובהם שער החליפין (העשור שבין 1978 ל-1988 לדוגמא). המחזוריות הופרה בעשור שבין 1988 ל-1998 (הייתה אמורה להיות ירידה), אך זאת כתוצאה משינויים דמוגרפיים משמעותיים (כמו העלייה מברית המועצות) אשר שינו את מאזן הביקוש/היצע. אלא שכאמור, הירידה לא איחרה לבוא והגיעה בעשור שלאחר מכן".

      אז מה המסקנה של דנוס מהתנודתיות במחירי הדירות בעשורים האחרונים? "אם בוחנים את הנתונים אפשר להסיק שבעשור הבא בחיי המדינה תהיה נטייה לירידות מחירים דווקא. רק שינויים קיצוניים במשק, כגון שיעורי צמיחה יוצאי דופן, הקטנת היצעים בפועל והמשך ריבית נמוכה, עשויים לשנות את המגמה", הוא מסכם.