פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      דייר ציבורי: כך תשמור על זכויותיך בזמן פינוי בינוי

      בעת פרויקט פינוי בינוי לא תמיד ברורות זכויותיהם של דיירי דיור ציבורי המתגוררים בנכס. פסיקה שניתנה לאחרונה בבית המשפט מבהירה מה על החברה המאכלסת לספק לדייר

      דייר ציבורי: כך תשמור על זכויותיך בזמן פינוי בינוי

      (בווידאו: פינוי בינוי בנווה מונוסון)

      על רקע יוזמות רבות של פרויקטי פינוי בינוי בערים, לא תמיד ברורות זכויות הדיירים בעת הפינוי - במיוחד כשמדובר בדיירי הדיור הציבורי. לאחרונה קיבלה שופטת העליון דפנה ברק ארז החלטה עקרונית שעושה סדר בזכויות דייר בדיור הציבורי בנושא.

      המקרה שנדון מולה היה של שוכרת דירה בדיור ציבורי שהתגוררה בה שנים רבות. במהלך שנים אלה הפנתה כלפיה החברה הממשלתית חלמיש טענות רבות על הפרתה את תנאי השכירות, ואי תשלום שכר דירה. בהמשך, בוצע פרוייקט פינוי בינוי בבניין כחלק ממיזם התחדשות עירונית, ולכן כלל הדיירים, לרבות השוכרת, פונו לדירות חלופיות עד אשר ייבנה הבניין החדש. לימים התברר כי חברת חלמיש מתנגדת לכך שהשוכרת תחזור לדירה החדשה. לגישתה של חלמיש, הדיירת איננה זכאית לדירה חדשה לאחר ייזום הפרויקט. המקרה העלה שאלות רבות וביניהן - האם זכאית השוכרת לפיצוי כלשהו, או שמא היא זכאית לקבל דירה חדשה או דירה חליפית בדיור הציבורי.

      לקריאה נוספת:
      ת"א: מתחם תעשייה מוזנח ברחוב סלמה יוסב לפרויקט מגדלי יוקרה
      "במחיר למשתכן בהרצליה הדירות היקרות יותר נמכרו ראשונות"
      במקום מתחם כיתן סנטר המיתולוגי בת"א - 4 מגדלי יוקרה

      מי בכלל זכאי לדיור ציבורי?

      כדי להבין את הנושא, יש לעמוד בקצרה על הזכאות לדיור ציבורי הנקבעת בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. דירות הדיור הציבורי מופקדות בידי חברות מאכלסות הפועלות לצד המדינה לשם אכלוסן - חברות כמו חברת חלמיש, עמידר, עמיגור וחברות נוספות. מכיוון שמדובר במלאי דירות מצומצם ביותר, הרי שבראש ובראשונה, הזכאות עבורן תהא עבור חסרי דירה הנמצאים במצב כלכלי או/ נכות ומוגבלות קשה.

      לפי משרד הבינוי והשיכון, הזכאים לדיור ציבורי הם אנשים המוגדרים "חסרי דירה" המשתייכים לאוכלוסיות הבאות: זוג נשוי עם 3 ילדים לפחות, משפחה חד הורית עם 3 ילדים לפחות, אנשים הרתוקים לכסא גלגלים, מקבלי קצבת נכות כללית, מקבלי קצבת נכות לנפגעי עבודה, עולים חדשים שבאחריות המשרד לקליטת העלייה וקשישים המתקיימים מקצבאות קיום של המל''ל או לבני הגיל השלישי (בית גיל הזהב).

      בנייה של בניין בישראל (ShutterStock)
      אסור לפנות את הדייר בכל מקרה של אי תשלום שכר דירה (צילום: shutterstock)

      מהי רשת הביטחון של דייר בדיור הציבורי בפרויקט פינוי בינוי?

      כאשר מתקיים פרויקט פינוי בינוי בבניין שיש בו דירות המשכנות את דיירי הדיור הציבורי, קיימים שני מסלולים בפני הדיירים המתגוררים בהן. האחד, מסלול של בעלות - בו רשאי הדייר להגיש בקשה לרכישת הדירה בהתאם לתנאי הזכאות והמועדים הקבועים בחוק הדיור הציבורי. השני, המשך מגורים כדייר ציבורי - כך יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה החדשה או באחת מהאלטרנטיבות המוצעות.

      השופטת ברק ארז דחתה את הערעור של חלמיש וקבעה כי למרות מכלול התלונות והטענות שהיו נגד השוכרת על התנהלותה והפרתה את תנאי השכירות, לחברת חלמיש לא הייתה זכות שלא להחזיר את השוכרת לדירה שכן הפינוי שלה לא היה במסגרת דרישת פינוי או צו מטעם בית משפט, אלא כחלק מפרוייקט התחדשות עירונית כאשר הדיירת התגוררה בדירה מטעם ועל חשבון היזם. "נוהל פינוי בינוי יוצא מהנחה כי במסגרת פרוייקט זה, מציע היזם לדיירים לחזור בסיום הבנייה לדירות אותן הוא בונה", כתבה השופטת. "חלמיש אינה יכולה 'להרוויח' מהסכם הפינוי. אימוץ נקודת המוצא לפיה הייתה זכאית הדיירת לחזור לדירתה, מתיישב עם התפיסה שהסיוע של המדינה לזכאי הדיור הציבורי הוא אחד הביטויים של ההגנה על הזכות החוקתית לקיום מינימלי בכבוד".

      מתי ניתן לדרוש פינויו של דייר מהדיור הציבורי?

      השופטת ברק ארז מתחה ביקורת נוקבת על התנהלות חלמיש וקבעה כי "הליכי פינוי בינוי נועדו לאפשר שיקום שכונות ותיקות ולספק פתרונות דיור, ולא להשגת מטרות 'חיצוניות' נוספות, כגון פינוי דיירים בדיור הציבורי שמצויים במחלוקת משפטית עם החברה המשכנת".

      אם הייתה חברת חלמיש דורשת פינוי בגין אי תשלום שכר דירה, המצב היה שונה ופינוייה של הדיירת היה נשקל על-ידי בית המשפט. למרות שגם במקרים אלו, ישנם חריגים. מאחר ומדובר בדיירים הזכאים לדיור ציבורי, בשל מצבם והזדקקותם לסיוע כלכלי, הרי שדייר שלא שילם את שכר הדירה מתוך מצוקה משפחתית קשה, צעדי הפינוי יישקלו בכובד ראש. בכל אופן, אי תשלום שכר דירה אינו מקים פינוי אוטומטי של הדייר וביטול חוזה השכירות, הכל נתון לשיקול דעתו של בית המשפט.

      מלבד העובדה שמדובר בחוזה שלא ניתן להפר באופן חד צדדי ללא עילה מספקת, הרי שחברת חלמיש שהיא חברה ממשלתית כפופה לעקרונות של המשפט הציבורי ונהלי הדיור הציבורי, המחייבים אותה לפעול כראוי למול הדיירים הציבוריים. בסופו של דבר, קבעה השופטת ברק ארז כי אמנם הדיירת הציבורית לא תשוב להתגורר בדירה החדשה, אולם היא עודנה זכאית לדיור ציבורי ולכן על חברת חלמיש לספק עבורה חלופה אחרת למגורים.

      מהן עיקרי הזכויות של דייר בדיור ציבורי?

      חוק זכויות הדייר בדיור ציבורי ותקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי הן המקור להגנה בחקיקה לזכויותיהם של הדיירים בדיור ציבורי. בנוסף, משרד הבינוי והשיכון פרסם את "אמנת זכויות הדייר בדיור הציבורי", שנועדה לשמש כהגנה ועוגן עבור זכויותיהם של הדיירים הציבוריים מול החברה המאכלסת. כך מגנה המדינה על זכויותם של הדיירים מאפלייה ומגנה על זכותם לשיוויון וכבוד ללא קשר לשייכותם לקבוצה מסויימת, מגדרית, מעמדית, דתית ועוד. עוד, קיימת להם זכות לפרטיות ולחסיון המידע האישי שנמצא בידי החברה.

      זכותו של הדייר לקבל מידע לגבי זכויותיו וחובותיו בשפה המובנת לו וכן עומדת לדייר זכות לשקיפות ולתיעוד של כל שיחה או מפגש עם נציגי החברה, לרבות מתן העתק מכל מסמך שעליו חתום הדייר. כל זאת, תוך "שירות מקצועי, אנושי, אמין והוגן". לדייר עומדת גם זכות להיות מיודע בכל דבר הנוגע לו ולדירתו. בנוסף, על החברה המאכלסת להתחשב במצבו הבריאותי והתפקודי של הדייר, לרבות הבטחת מגורים ראויים התואמים את צרכיו הייחודיים של כל דייר ודייר. לדייר יש הזכות לערער על החלטות שניתנו בעניינו וכן יש לאפשר לו את הנגישות להגיש תלונות, גם באנונימיות מוחלטת.

      שיפוץ שיפוצים עיצוב הבית נדלן נדל"ן (ShutterStock)
      מחובתם של הדיירים להשתתף באחוז מסוים מעלות התיקון, תלוי בזכאותם ובשכר דירתם (צילום: shutterstock)

      מה באשר לזכויות "דייר הממשיך"?

      לעיתים, כאשר זכאי לדיור ציבורי נפטר או עובר למוסד סיעודי, קרוב משפחה שגר עמו עשוי להיות זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה כ"דייר ממשיך". אולם, אם לא נמצא זכאי, עליו לפנות את הדירה בתוך 9 חודשים מהמועד שבו נמסרה לו ההודעה על כך.

      כדי להיות זכאי להיות דייר ממשיך, על קרוב המשפחה למלא אחר שני תנאים בסיסיים. האחד, הוא כי הדייר הציבורי התגורר לפחות חמש שנים בדירה לפני שנפטר או עבר למוסד סיעודי. השני הוא, שקרוב המשפחה המבקש להיות "דייר ממשיך" הוא בן זוג, ילד, נכד, הורה או אפוטרופס של הדייר. תנאי שלישי הוא שאו שקרוב המשפחה עונה בעצמו על הקריטריונים של הזכאות לדיור ציבורי והוא התגורר עם הזכאי בדירה 3 שנים לפחות בסמוך למועד שבו הזכאי נפטר או עבר למוסד סיעודי, או, שקרוב המשפחה התגורר ב-1 לאוגוסט 2009 עם הדייר בדירה, לפחות 4 שנים בטרם הדייר נפטר או עבר למוסד סיעודי, או שעד אותו תאריך, התגורר קרוב המשפחה בדירה לפחות 4 שנים עם הדייר.

      אם אותו אדם עונה על הקריטריונים האלה, "הדייר הממשיך" יהא זכאי לדיור ציבורי אולם לאו דווקא באותה הדירה הציבורית שבה התגורר הדייר. עם זאת, הוא יהיה זכאי לתנאים זהים כפי שהיה זכאי להם הדייר. כך, בשנתיים הראשונות ישלם שכר דירה כפי ששילם הדייר בזמנו ולאחר מכן ייקבע שכר הדירה לפי תנאי זכאותו. ייתכן שישלם שכר דירה מופחת במידה ויוכיח שהוא זכאי לכך.

      מהן הזכויות של דייר ציבורי לתיקונים בדירה?

      דיירים בדיור הציבורי זכאים לתיקוני ליקויים המתגלים בדירתם על ידי החברה המאכלסת. כמובן שמדובר בליקויים שלא נעשו על ידם כתוצאה משימוש לא סביר או שינוי שגרם לכך, אלא ליקויים שנוצרו מכורח מגוריהם. מחובתם של הדיירים להשתתף באחוז מסוים מעלות התיקון, תלוי בזכאותם ובשכר דירתם, כאשר אחוז ההשתתפות נע בין 5% ל-25%. מנגד, חובת החברה להשיב לבקשה לתיקון הליקוי בתוך 30 ימים ולהתחיל בטיפול לא יאוחר מ-60 ימים מיום פנייתו של הדייר. הליקויים עשויים להיות החל מתשתיות מים וביוב וכלה בתשתיות חשמל, דלת כניסה, אריחים ועוד. גם ליקויים חריגים שאינם כלולים בחוק, עשויים להיות מאושרים לתיקון דרך ועדת משרד הבינוי והשיכון.

      הכותב הוא עו"ד שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית.

      אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת