(בווידאו: על העלויות הנלוות בעת רכישת דירה)
סוף סוף בחרתם דירה - המיקום מושלם, השכנים נאים בעיניכם, המתווך עשה עבודה טובה והדירה בהחלט מזמינה. ועכשיו, מה עושים? באופן מסורתי, מקובל בשלב זה לחתום על זיכרון דברים - מעין מסמך הצהרת כוונות של המוכר והרוכש בדבר רצינות הצדדים לגבי רכישת הדירה. באופן זה הבטיחו לעצמם הצדדים את ביצוע העסקה: הרוכש מבטיח לעצמו את המחיר שסיכם מול המוכר בעד הנכס, ואילו המוכר מבטיח לעצמו את מכירת הנכס שבבעלותו.
אולם בדיקה לעומק מגלה כי הנזק הפוטנציאלי לכל אחד מהצדדים לעסקה עולה על התועלת לה הם מצפים כתוצאה מהחתימה על זיכרון הדברים. זיכרון דברים, בנסיבות מסוימות, נתפש בעיני בתי המשפט כחוזה מחייב לכל דבר ועניין וזאת למרות הכותרת התמימה "זיכרון דברים", ואף שרבים מוסיפים באותו מסמך סעיף הקובע כי ''הסכם מחייב ייחתם בתוך כמה ימים''. לעובדה שזיכרון דברים נחשב לחוזה מחייב יש השלכות משמעותיות על כל אחד מהצדדים לעסקה - ורצוי להכירן עוד לפני שממהרים לחתום עליו.
לפי פסיקת בתי המשפט, החתימה על זיכרון הדברים קושרת את הרוכש לנכס שהוא עדיין אינו מכיר מספיק טוב. במקרים רבים, הרוכש לא הספיק לבדוק את נוסח הרישום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין ("נוסח טאבו"). הרוכש עלול לגלות בשלב מאוחר יותר, לאחר שעו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין מטעמו בדק את פרטי העסקה שבדרך, שעל הנכס שהוא מתעתד לרכוש רשומה משכנתא או אולי כמה משכנתאות, שמסיבות שונות אין ביכולתו של המוכר להסיר. למשל, אם המשכנתאות קשורות לעסקים אחרים של המוכר, והבנק לא מוכן להסיר אותן עד להסדרת כלל חובות המוכר.
במצב כזה, בו המוכר אינו יכול להסיר את המשכנתא הרשומה על הנכס, הרוכש לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק המממן את העסקה, ולא יוכל להשלים את העסקה - כשהוא למעשה כבר חתום ומחויב כלפי המוכר לבצעה. עוד עלול הרוכש לגלות בשלב זה כי על הנכס שהוא עומד לרכוש רשומים בטאבו עיקולים לטובת צד ג', צו מניעה או הערת אזהרה אחרת כלשהי, שבכולם קיים פוטנציאל שבכוחו למנוע את השלמת העסקה ורישום הנכס על שם הרוכש.
בכל אחד ממקרים אלה, עלול הרוכש לגלות כי אין ביכולתו של המוכר להסיר את המניעה, בין אם מדובר בעיקול ובין אם מדובר בהערת אזהרה - ושוב, התוצאה היא שהרוכש לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק, ולא יוכל להעביר את הזכויות בנכס על שמו.
גם רשויות המס רואות במסמך כמחייב
בעייתיות נוספת הטמונה בזיכרון הדברים מקורה באופיו של המסמך, הנוטה להיות תמציתי וקצר. עובדה זו מביאה לכך שבזיכרון הדברים חסרים פרטים רבים הנוגעים לעסקה, כמו תנאי תשלום, חבות במסים, אגרות והיטלים, אופן המסירה ועוד עניינים מהותיים לעסקה.
במקרה של מחלוקת בין הצדדים, הם עלולים לסיים את הסכסוך בבית המשפט, בהליך שמטרתו אכיפת זיכרון הדברים ומתן צווים הצהרתיים בנוגע לפרשנות זיכרון הדברים. במקרה כזה, קיימת סכנה שבית המשפט ישלים כראות עיניו את אותם פרטים שלדעתו חסרים, תוך פרשנות רצון הצדדים המשוער ונסיבות כריתת החוזה. לעתים הפרשנות עלולה להיות שגויה, והשלמת הפרטים עלולה לעמוד בניגוד מוחלט לרצון הצדדים או לכוונתם המקורית.
לחתימה על זיכרון דברים יש גם היבטי מיסוי. מעבר לכך שבתי המשפט רואים בזיכרון הדברים מסמך מחייב, גם רשות מיסוי המקרקעין רואה בזיכרון הדברים מסמך משפטי תקף, המחייב דיווח על העסקה. חובת הדיווח לרשויות המס קיימת גם במקרה שהעסקה לא יצאה לפועל. כדי להימנע מחבות במס בגין עסקה שלא התקיימה, אך נחתם לגביה זיכרון דברים, יש להודיע לרשות המסים על ביטול העסקה בהליך מיוחד, וכך הצדדים לעסקה נאלצים לשאת בהוצאות משפטיות מיותרות, כשהעסקה לא יוצאת לפועל בסופו של דבר.
בנוסף, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, לול המוכר לגלות כי עליו לשלם לרשות המקומית היטל השבחה בסכום משמעותי - למשל, בגין זכויות בנייה לא מנוצלות. למעשה, יגלה המוכר כי מהתמורה שהוא עתיד לקבל בעד הדירה שלו, עליו לקזז סכום בשיעור השקול לסכום היטל ההשבחה - סכום שלא תיכנן לשלם בעת החתימה על זיכרון הדברים. התוצאה היא שהמוכר נותר עם סכום כסף נמוך יותר ממה שתיכנן מה שעלול להעמידו במצב לא נוח ביחס לעסקה אחרת שתיכנן לבצע - למשל, רכישת דירה חלופית לדירה הנמכרת על ידו. בשלב זה, המוכר כבר חתום על זיכרון הדברים ולמעשה, הוא מחויב למכור את הנכס בתמורה שסוכמה עם הקונה, ללא כל יכולת נסיגה, וללא יכולת אמיתית להתמקח על המחיר שכבר סוכם מול הקונה.
נכון, ייתכן שאם לא תחתמו על זיכרון דברים, המוכר עלול למכור את הנכס לאדם אחר. ואולם מצב זה עדיף על פני מצב שבו אתם קשורים לנכס שאינכם יכולים לרכוש, או שבו אתם כמוכרים מחויבים למכור את הנכס במחיר נמוך יותר משתיכננתם מראש.
השיקול הכלכלי המצדד בגישה זו גורס כי המחיר והעלויות הכרוכים בביטול עסקה "לא טובה" עולים עשרות מונים על הערך הכלכלי של אובדן עסקה "טובה". דירות טובות יש בשוק יחסית בשפע. אם החמצתם עסקה ובדרך כלל, רוב המוכרים הם אנשים הגונים, ולא ימכרו לאדם אחר את דירתם בזמן שהם מנהלים מולכם משא ומתן בוודאי תמצאו עסקה לא פחות טובה בתוך זמן קצר.
הכותב הוא שותף במשרד עו"ד שיפמן, ספיר, שטורם, המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית