לא רק מחיר למשתכן: איפה יש הכי הרבה דירות למכירה בשוק החופשי?

שוק הדיור נמצא בקיפאון מזה זמן מה, בעיקר על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית מחיר למשתכן. רק אתמול (חמישי) פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בחודש הראשון של 2018 חלה צניחה של כ-20% ברכישת דירות חדשות תוך שנה. מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, סבור כי הסיבה העיקרית לקיפאון נעוצה בעובדה שלא פחות מ-93% מהקרקעות בארץ מצויות בבעלות המדינה, לרוב באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או הקרן הקיימת לישראל (קק"ל).

"המדינה היא גם היזם העיקרי בתחום הכשרת הקרקע לבנייה, ולכך הצטרפה בשנים האחרונות תוכנית הדיור המוזל", הוא אומר בשיחה עם וואלה! נדל"ן, "התוכנית, שאין ספק שיש לה תרומה חיובית לשוק הדיור, עדיין הצרה עוד יותר את צעדיו של השוק החופשי - עד למצב שבו כיום למדינה יש השפעה חסרת תקדים בהיקפה על פיזור האוכלוסייה במרחב, מאפייני הבינוי ואף על זהות רוכשי הדירות".

לדברי גרינברג, כ-82% מקרקעות המדינה מרוכזות בצפון ודרום הארץ, אזורים שזוכים לביקושים מופחתים בקרב רוכשי הדירות. "מכאן נובעת תופעת הזוכים בהגרלות בפריפריה, שהופכים בעל כורחם למשקיעים, וניתן להניח שחלק גדול מהם יתקשה בעתיד לאתר שוכרים, מהסיבה הפשוטה שהביקושים לדירות בערים כגון עפולה ובאר שבע לא ידביקו את ההיצע המסיבי שמתווסף אליהן במסגרת מחיר למשתכן", הוא טוען.

סקירה מיוחדת שערך גרינברג בחנה באילו שכונות בארץ קיים היצע גדול של דירות חדשות אשר נמכרות בשוק החופשי. על פי הסקירה, בסך הכול בשכונות אלה ייבנו 13,800 יחידות דיור בעתיד הקרוב, כאשר כ-96% מהן משווקות לקהל הרחב והשאר במסגרת מחיר למשתכן.

לקריאה נוספת:
כמו דיסני אבל של ערכים: הפארק היהודי שיוקם ליד דימונה
גילו את אפריקה: מלון בוטיק ייבנה על ידי ישראלים בזנזיבר
ליאונרדו דיקפריו מצטרף כשותף במלון מרינה הרצליה

כפר יונה מתאפיינת בעתודות קרקע נרחבות יחסית ונבנות בה כיום למעלה מ-2,000 יחידות דיור. לדברי גרינברג, היא זוכה לביקושים גבוהים בזכות מיקום טוב, רמה סוציו-אקונומית גבוהה ומחירים סבירים ביחס למטרופולין המרכזי. אוכלוסיית העיר, שעומדת כיום על כ-23 אלף תושבים, תוכפל עד שנת 2030.

שכונת יפה נוף ממוקמת בצפון החדש של כפר יונה, מעבר לכביש 57 שמוביל לנתניה ולכביש 6. השכונה החלה להיבנות בשנת 2011 ותכלול, בסופו של דבר, כ-1,250 דירות בבניינים בני 5, 9 ו-14 קומות; לצד 12 אלף מ"ר המיועדים למסחר ומשרדים.

"יפה נוף נמצאת בצמיחה מואצת ומושכת ביקושים בעיקר מצד משפחות צעירות מאזור השרון והמרכז", מסבירה רוני טננבאום, סמנכ"לית השיווק בקבוצת יצחקי הבונה בשכונה, "היא מאופיינת באוכלוסייה חדשה וחזקה, דבר התורם להתחזקות כפר יונה כעיר בצמיחה עם הגירה חיובית.

שכונת שרונה, שנבנית בדרום-מזרח העיר, מייצגת את מתחם הבנייה הבולט השני. בשרונה ייבנו 2,066 יחידות דיור בבנייה צמודת קרקע ובבנייה רוויה בת 6-10 קומות. מתוכננים בה פארק מרכזי, קאנטרי-קלאב, מוסדות חינוך ומרכז מסחרי פתוח.

"בשנים האחרונות שיווקה רשות מקרקעי ישראל קרקעות למאות בתים צמודי קרקע ודירות בבנייה רוויה, אבל הייתה האטה בהתחלות בנייה. כעת שכונת שרונה החדשה צפויה להרחיב את מספר הדירות ולענות על הביקושים", מוסיפה שרון בן צבי, סמנכ"לית שיווק בקבוצת מושלם לוינשטין. לדבריה, "אחד המאפיינים המעניינים של הרוכשים בפרויקט לוינשטיין בכפר שאנחנו בונים בשכונה, הוא שחלק מהם זכו במחיר למשתכן - אבל לא רצו להמתין הרבה זמן לדירה".

מחירי הדירות החדשות ב-2 השכונות נמוכים בכ-10% ביחס לשכונת קריית השרון שבנתניה הסמוכה. ביפה נוף, דירות 4 חדרים חדשות נמכרות בכ-1.65 מיליון שקל בממוצע, ובשכונת שרונה בכ-1.6 מיליון שקל.

גבעת שמואל שבמרכז הארץ נחשבת לעיר איכותית בעלת צביון קהילתי, פונה בעיקר למשפחות מבוססות, ולדברי גרינברג ממזגת אוכלוסייה דתית עם חילונית. לאחרונה המליצה ועדת גבולות במשרד הפנים על העברת אוניברסיטת בר-אילן מתחומה המוניציפלי של רמת גן לגבעת שמואל, מהלך שעשוי להגדיל את הכנסות העירייה מארנונה מעסקים בכ-50%.

שכונת רמת הדר החדשה נבנית על קרקעות פרטיות במזרח העיר, בצמוד לשכונת רמת הדר הוותיקה, שנחשבת לשכונה המבוקשת ביותר בגבעת שמואל. בשכונה החדשה מתוכננות כ-2,050 דירות במגדלים בני 10-21 קומות, לצד מרכז מסחרי, 70 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים ו-45 דונם המיועדים למבני ציבור.

היותה של גבעת שמואל עיר יוקרתית בלב הארץ, ומבוקשת מאוד בקרב אוכלוסייה דתית בורגנית, מכתיבה רמת מחירים גבוהה יחסית. מחירי הדירות ברמת הדר החדשה עומדים על כ-2.25 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים, וכ-2.6 מיליון שקל עבור דירות 5 חדרים. בשנה החולפת עלו מחירי הדירות בעיר בכ-4.5%.

שכונת הפרחים (לשעבר המגף) נבנית במרכז חריש, בצמוד למע"ר (מרכז עסקים ראשי) העתידי של העיר החדשה ולדרכים עירוניות ראשיות. בשכונה ייבנו כ-3,000 דירות בבנייה רוויה, לצד מוסדות חינוך, שירותי ציבור, כ-8,000 מ"ר שטחי מסחר, 2,200 מ"ר שטחי תעסוקה ו-95 דונם של ריאות ירוקות, אשר יהפכו אותה לסביבת מגורים פעילה ומעודדת הליכה רגלית.

מחירי דירות ממוצעים בשכונה עומדים על 1.09 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-1.22 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. לדברי גרינברג, חריש מתפתחת בקצב מרשים וערוכה לקלוט בכל שנה היקף חסר תקדים של כ-10,000 תושבים. לאחרונה אף נפתחו עסקים ראשונים ברחוב המסחרי הראשי החדש של העיר, דרך ארץ.

על פי מפקד שערכה המועצה המקומית בקרב רוכשי הדירות, נמצא כי רוב האוכלוסייה החדשה בחריש מורכבת ממשפחות צעירות - כ-78% מכלל רוכשי הדירות. כמחציתם מגיעים מאזור המרכז, אך העיר מושכת תושבים מכל רחבי הארץ.

לדברי אוהד סבן, סמנכ"ל חברת דונה המקימה בשכונה פרויקט עם כ-600 דירות בשוק החופשי, "חריש היא אחד המקומות הבודדים בארץ שבהם עדיין ניתן למצוא דירות בשוק החופשי בסביבות מיליון שקל. בניגוד לערים אחרות שבהן הטבת מחיר למשתכן מתבטאת בפער משמעותי ביחד לדירות שאינן מוזלות, כאן הפער יחסית נמוך ומסתכם בכ-150 אלף שקל בממוצע. הנתון הזה גורם לכך שאנו רואים ביקושים גם בקרב זכאים. הם מבינים שהסיכוי שלהם לזכות בדירה במסגרת התוכנית לא גבוהים".

הבנייה בשכונה החדשה שלחוף אכזיב המרהיב מצויה בעיצומה, ואכלוס ראשון צפוי בתוך פחות משנה. גרינברג מתאר כי השכונה מרוחקת כ-100 מטרים בלבד מקו החוף ותכלול 769 דירות בבנייה רוויה, 70 וילות ועד 750 חדרי מלון. בנוסף, במתחם שגודלו כ-300 דונם הוקצו שטחים למבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, מסחר ברחוב, אזור תיירות ומועדון ספורט פרטי. במערכת הדרכים בשכונה ישולבו כמה רחובות הולנדיים. יצוין כי לא מעט תושבים וארגונים ירוקים הביעו התנגדות להקמת השכונה בעקבות הקרבה לקו החוף, אולם בשלב זה אין שינוי בתוכנית הנוכחית.

נהריה מצויה בפיתחה של תנופת פיתוח מואצת, שבמסגרתה סיכמה לאחרונה העירייה על הסכם גג חדש מול המדינה להקמתן של כ-8,000 יחידות דיור. בשנת 2019 כביש 6 יוארך צפונה עד מחלף סומך, ובהמשך יוארך גם לצומת כברי הסמוך לנהריה.

העיר נחשבת לאחת הערים האיכותיות והמבוקשות ביותר במטרופולין חיפה, על כן מחירי הדיור בה גבוהים במקצת ביחס למרחב הסובב. דירות 4 חדרים באכזיב נמכרות בכ-1.25 מיליון שקל בממוצע, ודירות 5 חדרים בכ-1.65 מיליון שקל.

חלק מהמגדלים בשכונת קריניצי החדשה ברמת גן כבר אוכלסו, והשכונה תכלול בסופו של דבר 980 יחידות דיור בתמהיל מגוון: 5 מגדלי מגורים בני 21-25 קומות, לצד מבנים בני 4 קומות וצמודי קרקע - כל זאת סביב פארק עירוני ירוק בן 35 דונם שיושלם בקרוב, מסחר שכונתי ושטחים למבני ציבור.

לדברי גרינברג, לשכונה מיקום אסטרטגי, סמוך למרכז הרפואי "שיבא" ואוניברסיטת בר-אילן. בקרבת השכונה מתוכננות שתי תחנות של הרכבת הקלה (הקו הסגול). האוכלוסייה מבוססת מאוד ומגיעה מאזורים אחרים ברמת גן, וכן מגבעתיים, קריית אונו וערים נוספות באזור. עם הקבלנים שבונים בשכונה ניתן למנות חברות כמו אשדר, צמח המרמן ואזורים. מחירי הדירות נעים בין 2.55 מיליון שקל בממוצע לדירות 4 חדרים, ו-3 מיליון שקל עבור 5 חדרים.

רובע אריאל שרון בקריית אונו ממוקם מדרום לאוניברסיטת בר-אילן ומצפון-מערב לשכונת קריניצי החדשה ברמת גן. השכונה החדשה עתידה לכלול כ-1,615 יחידות דיור, 148 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה ושטחים ירוקים בהיקף כולל של כ-50 דונם.

דירות 3 חדרים נמכרות כיום בכ-1.75 מיליון שקל, דירות 4 חדרים בכ-2.35 מיליון שקל בממוצע, ומחירן של דירות 5 חדרים נע בין 2.7 ל-3.2 מיליון שקל - תוך תלות בגודל הדירה ובקומה בה היא מצויה.

לדברי גרינברג, קריית אונו, בה נבנה פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בארץ, נהפכה למותג בעשור האחרון. עיר מסדר גודל קטן, המתפקדת כעורף פרברי של תל אביב ומושכת ביקושים ברדיוס רחב יחסית, עקב מיקום טוב, אוכלוסייה חזקה ומערכת חינוך הישגית. היקף התחלות הבנייה בשנים האחרונות גבוה ביחס לגודלה, ובטווח הארוך יותר היא בונה על עתודות קרקע שיתקבלו לאחר פינוי בסיס תל-השומר.

הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), שתפקידה לאשר תוכניות בנייה רחבות היקף בהליך מזורז, אישרה באחרונה להפקדה להתנגדויות הציבור תוכנית חסרת תקדים בהיקפה בצפון קריית אתא. התוכנית כוללת היקף עצום של 15,700 יחידות דיור, בית חולים ובו 2,200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, פארק עירוני, מתחם תעסוקה ועוד.

לדברי גרינברג, "התוכנית צפויה להגדיל את אוכלוסיית העיר בלמעלה מ-50 אלף תושבים; ולקדם את קריית אתא כעיר שירותים למרחב הסובב, המזנבת במעמדה ההיסטורי של חיפה". כיום, עיקר הפעילות הנדל"נית מתרחשת בצפון-מזרח העיר, בשכונת גבעת אלונים. השכונה החלה להיבנות לפני כ-5 שנים וחלקה כבר מאוכלס.

בסופו של דבר היא תכלול כ-2,000 יחידות דיור בתמהיל בינוי מגוון למדי: החל מבתים צמודי קרקע דו-משפחתיים, דרך בניינים בני 6-10 קומות ועד למגדלים בני 18 קומות. השכונה מצויה במרחק קצר ממחלף סומך החדש, בו יעבור בעוד כשנתיים קטע צפוני של כביש 6. מחירי הדירות הממוצעים בגבעת אלונים: 1.32 מיליון שקל לדירות 4 חדרים (עלייה של 5.5% בשנה החולפת); 1.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים; ו-2.05 מיליון שקל עבור דירות 6 חדרים.