פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הירידה במחירי הדירות: סימנים לפיצוץ הבועה או השקט שלפני הסערה הבאה

      נתוני הלמ"ס מצביעים על מגמה מתחזקת של ירידה במחירי הדירות - אבל המדד כולל גם את "מחיר למשתכן". כשבוחנים את הדירות בשוק החופשי המצב נראה פחות מעודד. פרשנות

      הירידה במחירי הדירות: סימנים לפיצוץ הבועה או השקט שלפני הסערה הבאה
      צילום:רוני כנפו עריכת וידאו:ניר חן

      (בווידאו: סיכום שנת 2017 בשוק הנדל"ן)

      מחירי הדירות ירדו במהלך הרבעון האחרון של 2017. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה שבחודשיים האחרונים של שנת 2017 היו המחירים נמוכים בממוצע מהמחירים שנמדדו בתקופה זו בשנת 2016. הנתונים מצביעים על מגמה דומה, ואף חריפה יותר במחצית האחרונה של השנה. בבדיקה לגבי החודשים נובמבר -דצמבר לעומת החודשים אוקטובר נובמבר נמצאה ירידה של 1.7%.

      הירידה עשויה ללמד על הישג למאמצי שר האוצר ומשרדו להפחתת מחירי הדיור - הבטחת הבחירות המרכזית של השר משה כחלון. אבל ספק אם המצב בשוק הדירות הוא בשורה גדולה לרוכשים.

      אחד הגורמים העיקריים לירידת המחירים היא תוכנית הדיור "מחיר למשתכן" במסגרת התוכנית מוגרלות בין זכאים דירות הנבנות על קרקע ממשלתית במחירים מופחתים לעומת מחירי השוק. ההגרלות זוכות לביקוש רב והעסקות הנרשמות בעקבותיהן מהוות 25% מההדירות הנמדדות במדד, לעומת 21% במדידות הלשכה בתחילת השנה.

      לקריאה נוספת:
      העיר שבה דירת 4 חדרים תעלה לכם רק 550 אלף שקל
      צניחה בביקושים: ירידה של 18% במכירת דירות חדשות ב-2017
      צפו: תיאטרון "בית ליסין" המיתולוגי בת"א נהרס לטובת מגדל יוקרה

      שכונת רמות באר שבע (ראובן קסטרו)
      בנייה (צילום: ראובן קסטרו)

      נראה שהלשכה מעניקה משקל יתר למחירי הדירות המסובסדות במדד. על פי יואל נווה, הכלכלן הראשי של משרד האוצר, נמכרו בנובמבר 550 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתוך סך של 9,000 דירות. כלומר, לפחות בחודש זה היוותה התוכנת 6% בלבד מהשוק.

      כמעט כל הדירות המוצעות במסגרת התוכנית מתוכננות באזורי ביקוש נמוכים, ולכן עצם הגברת הבנייה באזורים אלה מורידה את המחיר הארצי הממוצע, עוד לפני שמביאים בחשבון את השפעת הסבסוד הממשלתי באמצעות מחירי הקרקע.

      העלויות הנוספות של דירות "מחיר למשתכן"

      זמן רב התלבטו בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כיצד להתייחס לדירות הנמכרות במסגרת התוכנית. האם ניתן להתייחס לדירות המוצעות לחלק מוגבל מהקונים בשוק במחיר המסובסד על ידי הממשלה כאל דירות הנמכרות בשוק החופשי? שאלה נוספת היא האם מחיר השוק של הדירה הוא מחירה האמיתי, לפני הסבסוד הממשלתי במאות אלפי שקלים, או המחיר שאותו רואה לנגדו הזוכה בהגרלה.

      לדירות המוזלות המוצעות במסגרת "מחיר למשתכן" יש עלויות נוספות, שאינן משתקפות במחיר הרשמי. הדירות נמכרות "על הנייר", במקרים רבים עוד בטרם התקבלו האישורים הסופיים לבנייתן. רק כמה אלפים מתוך עשרות אלפי הזוכים בהגרלות נכנסו בפועל לדירתם. מרביתם ימתינו לכניסה לדירה בין שלוש לחמש שנים ואולי אף יותר. גם בשוק החופשי נמכרות דירות "על הנייר" אבל מספרן בימים אלה הולך ופוחת לעומת עלייה דרמטית במספר הדירות הממשלתיות.

      עלות סמויה נוספת של דירות "מחיר למשתכן" היא אפשרות הבחירה המצומצמת: הדירות במסגרת התוכנית נבנות על קרקע ממשלתית בלבד ורובן ככולן באזורים מרוחקים מהמרכז בהם הביקוש נמוך. לוויתור על רכישת דירה במקום מועדף יש משמעות מבחינת הרוכשים. ידוע שרבים מהרוכשים אינם מתכוונים כלל לגור בדירה שרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" אלא להשכיר אותה ולשכור דירה באזור הרצוי להם. כלומר: הם מוכנים לשלם את ההפרש בין מחיר הדירה שקנו למחיר הדירה הרצויה באמצעות הפרשי שכר הדירה.

      שר האוצר, משה כחלון, 17 בינואר 2018 (ראובן קסטרו)
      האוצר הצליח להקטין את הביקוש - ההיצע נשאר אותו הדבר ואפילו הצטמצם. שר האוצר משה כחלון (צילום: ראובן קסטרו)

      הירידה בביקוש - זמנית

      למרות שנתוני הלשכה המרכזית אינם חושפים את התמונה המלאה של שוק הדירות, ניתן להניח כי מצבם של משפרי הדיור, המהווים נתח נכבד מהשוק, או מי שמבקשים לרכוש דירה בשוק החופשי, לא השתנה באופן מהותי ואולי אפילו הורע.

      תוכניות האוצר לא העלו עד כה את ההיצע הכולל בשוק הדיור. הם הצליחו להקטין את הביקוש על ידי הרתעת המשקיעים, ועל ידי העברת חלק גדול מהזוגות הצעירים להמתנה לזכייה בתוכנית "מחיר למשתכן". ההיצע, כפי שהוא משתקף בכמות העסקות, בירידה במלאי הדירות ובכמות הדירות הנבנות, דווקא קטן. הממשלה, המחזיקה ב-90% מעתודות הקרקע העבירה את כל קרקעותיה הזמינות לתוכנית "מחיר למשתכן", וגרמה בכך למחסור ועליית מחירים בקרקעות הזמינות לבנייה חופשית. כתוצאה מכך אין כמעט ירידה במחירי הדירות במכירה חופשית ובמחירי דירות מיד שניה.

      הנתון שעליו אין חולקים הוא הירידה בכמות העסקאות והקיפאון המורגש בשוק. בשווקים רגילים אפשר היה לצפות שירידה במחירים של מוצר מבוקש תביא לעליה בהיקף העסקות. באוצר מקווים שהירידה בהיקף העסקות ובמחירי הדירות מבשרים חזרה לשפיות: הוצאת הספקולנטים מהשוק וביקוש יציב של רוכשי דירות למטרות מגורים, במחירים נוחים.

      הקבלנים מעריכים שמדיניות האוצר הצליחה להקטין את הביקוש באופן זמני, וגרמה במקביל להקטנת היקף הבנייה. קרוב היום, מזהירים הקבלנים, שהרוכשים היושבים על הגדר לא יוכלו להמשיך לגור אצל ההורים. הביקושים הכבושים יתפרצו, וייפגשו שוב במחסור בהיצע, שאף החמיר כתוצאה מירידת הפעילות בענף. ירידת המחירים, על פי תחזית זו, תהיה רק אתנחתא בדרך להתפרצות מחודשת.