פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      האם ניתן לבנות ממ"ד בבניין משותף גם בלי הסכמת הרוב הדרוש?

      החוק קובע כי לצורך בנייה ושינויים בשטח המשותף בבניין נדרשת הסכמה של 60% מהדיירים. באילו תנאים יכולים השכנים להתנגד ומתי תאושר הבנייה למרות התנגדותם? מדריך

      בניין עם מרפסות שמש בתל אביב (ShutterStock)
      בניין משותף (צילום: shutterstock)

      מקרה שנידון לאחרונה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה מחדד את שאלת הרוב הדרוש לבניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) בבית משותף. המקרה מדגים עד כמה החלטת רוב בעלי הדירות היא קריטית לביצוע בנייה כזו ואיך יכולים השכנים להתנגד לבנייה זו.

      מדובר בסכסוך שהתגלע בין דיירים בבית משותף, כאשר 3 בעלי דירות שונות ביקשו להרחיב ולממש זכויות בנייה לצורך בניית ממ"ד לדירתם. על פי החוק, על בעל דירה בבית משותף לקבל את הסכמתם של 60% מדיירי הבית המשותף לצורך בנייה זו - או ליתר דיוק "רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

      המפקחת על רישום המקרקעין התייחסה לרוב הנדרש ואמרה כי "המחוקק היה ער לקושי הנעוץ בכך שאוסף של פרטים, שכולם משיאי אינטרס עצמי שהשאת האינטרס העצמי שלהם מחייבת שיתוף פעולה, עשויים - בהיעדר כפייה משפטית - לא להצליח לאחד כוחות על מנת להשיג את מטרתם". לכן, אמרה המפקחת, לא נדרשת הסכמתם של כל בעלי הדירות, אלא רק רוב יחסי.

      לקריאה נוספת:
      בדיקה: אלה הערים היקרות והזולות ביותר לקנות בהן דירה
      האוצר: ירידה של 14% בהיקף עסקאות הנדל"ן ב-2017
      הקולנוע הנטוש בירושלים שב לחיים: יהפוך למלון לצעירים

      המפקחת הדגישה כי על ההסכמות להיות מפורשות, ברורות ולא משתמעות לשתי פנים. במקרה הנדון, אמרה המפקחת, הרי שההסכמות שקיבלו בעלי הדירות היו לא רלוונטיות ולא מפורשות עבור בניית חדר ממ"ד במקום שביקשו, אלא לשלב מוקדם יותר של היתר הבנייה.

      עם זאת, אם מתברר כי התנגדות שאר הדיירים היא סתמית וקנטרנית, כלומר לא עומדת סיבה של ממש מאחורי התנגדותם, הרי שניתן לאשר את הרחבת הבנייה לצורך בניית ממ''ד, שכן "קיימת חובה לממש זכויות בדין, לרבות זכויות קנייניות, בתום לב". במקרה הנידון, נמצאה התנגדות הדיירים כנה ולא בחוסר תום לב. הדיירים המתנגדים הבהירו כי הם מתנגדים לבנייה במיקום המוצע, אך מסכימים לבניית הממ''דים באיזור אחר של הבניין.

      הדיירים אמרו כי לא הסכימו לבנייה בשל התנגדות להשתלטות על הרכוש המשותף של הבניין, אולם אין להם כל התנגדות שינוצל איזור אחר של הבית המשותף, בו לא תהיה השתלטות מוחלטת על השטח המשותף של כלל הדיירים.

      לא ניתן לחייב דייר סרבן להשתתף בפרויקט

      לאור זאת, העניקה המפקחת על רישום המקרקעין למתנגדים צו מניעה שיאסור את בניית הממ''דים, וזאת משום שהנתבעים, המבקשים לבנות את הממד''ים בדירותיהם, לא קיבלו את הרוב הנדרש משאר בעלי הדירות בבית המשותף.

      מהחלטה זו ניתן ללמוד כי על מנת להתחיל את תהליך הוספת הממ''ד, יש לפנות לדיירי הבניין בכדי לבחון את הסכמתם לדבר. בשלב בניית הממ''ד, יש להחתים את הדיירים על מסמך בו הם מצהירים אם הם מעוניינים בכך, מתנגדים או נמנעים - אך כמובן שיש לעמוד בדרישת החוק לרוב של 60%.

      בתהליך קבלת ההסכמה, חשוב להסביר לדיירים את החשיבות שבהוספת ממ''ד בכל דירה בישראל למען הגנה ובטחון מקסימליים. חשוב לציין כי לא ניתן לחייב דייר סרבן להשתתף בפרוייקט בניית הממ''ד. יחד עם זאת, מדגים מקרה זה כי לבעל דירה אין זכות להתנגד לתוכנית של השכן באופן סתמי ונטול הנמקה.

      כמובן שטרם התחלת הבנייה יש לקבל היתר בנייה. בדרך כלל ניתן לקבל היתר להוספת ממ''ד תוך חצי שנה מיום פתיחת התיק. בהמשך התהליך חשוב לבחור באנשי מקצוע, לרבות קבלן, אדריכל, מהנדסה ועורך דין המתמחים בתכנון ובנייה ומכירים את רזי התחום. לאחר קבלת אישור סיום עבודות הבנייה וביצוע עבודות הבנייה לפי ההיתר המקורי, יש לפנות לעורך הדין האמון על התהליך, על מנת לבצע תיקון של הרישום בטאבו, ולהביא לידי ביטוי מבחינה רישומית את הוספת הממ''ד בטאבו.

      הכותב: הוא עו"ד שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחים בנדל"ן

      אין לראות בכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית