פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      העיר שבה דירת 4 חדרים נמכרה ב-1.35 מיליון שקל

      ניתוח עסקה: דירה בשטח של 122 מ"ר מיד שנייה עם 3 כיווני אוויר, מרפסת וחניה נמכרה במחיר מעט נמוך מזה שביקש בעל הבית - למרות שהיא גדולה הרבה יותר מדירות אחרות בשכונה. האם המכירה משתלמת? בדיקת אתר מדלן לוואלה! נדל"ן

      רחוב נוב חדרה (צילום מסך , Google Street View)
      רחוב נוב בחדרה (צילום: Google Street View)

      לפני כ-3 חודשים נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב נוב 4 בשכונת ניסן שבחדרה ב-1.35 מיליון שקל. מדובר בדירה משופצת בשטח 122 מ"ר ברוטו עם 3 כיווני אוויר, מרפסת בשטח 6 מ"ר וחניה. הדירה ממוקמת בקומה הראשונה בבניין בן 9 קומות אשר נבנה בסוף שנות ה-90 של המאה הקודמת. מחיר העסקה הסופי נבדל בפחות מ-2% מהמחיר המבוקש לדירה, אשר עמד על 1.375 מיליון שקל.

      מחיר העסקה משקף את הממוצע בשכונה לדירות 4 חדרים מיד שנייה, העומד על כ-1.33 מיליון שקל; אולם מדובר בדירה ששטחה גדול יחסית לדירות 4 חדרים בשכונה. לכן, במונחים של מחיר למ"ר, מחיר העסקה נמוך בכ-12% מהמחיר הממוצע למ"ר בדירות 4 חדרים בשכונה.

      באתר מדלן מסבירים כי את הפער הזה ניתן לייחס לכך שמדובר בבניין שנבנה בשנות ה-90, בעוד שבשכונה ישנם בניינים שנבנו בשנות האלפיים ואף בשנים האחרונות. הדירה נרכשה למטרות השקעה באמצעות השכרתה, ולכן יש לקחת בחשבון גם את תשואת השכירות באזור. מחיר השכירות החודשי לדירת 4 חדרים בשכונה עומד על כ-4000 שקל ומסתכם בתשואת שכר דירה של כ-3%, לפני תוספת תשואת ההון על ערך הדירה עצמה.

      לקריאה נוספת:
      חוק דיור בהישג יד עבר בקריאה שנייה ושלישית בכנסת
      מכרז ל-3 מגדלי משרדים, מלונאות ומגורים במתחם חסן ערפה יוצא לדרך
      עיריית ירושלים אישרה את השלב הראשון בקמפוס מובילאיי החדש

      לדברי יובל שדה ממשרד התיווך שורשים נדל"ן חדרה וקיסריה, אשר סגר את העסקה, "שכונת ניסן היא אחת השכונות המבוקשות בחדרה. היא נבנתה כשכונה המיועדת למשפחות ונשמרה ככזאת. במרכזה יש סופר, גינה גדולה וגינת כלבים חדשה ומיוחדת. בתי הספר נמצאים במרחק הליכה ויש גן ילדים בתוך השכונה. אזור הבנייה הרוויה ואזור הבתים הפרטיים אינם צמודים זה לזה, כך שהדירות שבנויות לגובה לא יוצרות הפרעה לאזור הבתים הפרטיים".

      שדה מוסיף כי "הדירה שנמכרה נמצאת בפרויקט הראשון של בנייה רוויה שנבנה בשכונה לפני כ-20 שנה. באותה תקופה נבנו דירות 4 חדרים הגדולות ב-10-15 מ"ר מאלו שנבנות היום, ולכן הרוכשת העדיפה בניין זה על פני בניינים חדשים יותר. הודות לשטח הדירה, יש בה אזור יעודי לפינת אוכל וחדר ארונות ביחידת ההורים. יתרון נוסף לדירה היה השיפוץ שהיא עברה לפני כ-3 שנים".

      "בדירה התעניינו כ-25 רוכשים פוטנציאליים, ובסופו של דבר היא נרכשה על ידי משקיעה מאזור זכרון יעקב אשר מכרה נכס אחר יקר יותר", ממשיך שדה, "הרוכשת הייתה מעוניינת בדירה להשקעה בחדרה במחיר נמוך יותר מהנכס שמכרה, והביקוש שיש בשכונה לדירות להשכרה התאים למטרותיה. את הדירה מכרו זוג עם שני ילדים גדולים הקרובים לעזוב את הבית. הם מכרו את הנכס על מנת לעבור לדירה שתתאים יותר לשלב החדש בחייהם."

      סביבת הנכס

      רם גפן, ראש צוות מחקר שכונות באתר מדלן, מתאר את סביבת הנכס שנרכש בחדרה: "שכונת ניסן מחולקת ל-3 מתחמים עיקריים - צמודי קרקע בשיטת בנה ביתך; צמודי קרקע ובתים דו משפחתיים בבנייה אחידה, שנבנו בשלהי שנות ה-2000; ומתחם בבנייה רוויה, חלקו נבנה במהלך שנות ה-90 וחלקו ממש בשנים האחרונות. הנכס נמצא בחלק הדרומי של השכונה, שמאופיין בבנייה רוויה של מבנים בני 6-14 קומות, בניגוד לשאר החלקים שמאופיינים במבנים צמודי קרקע", הוא אומר.

      לדבריו ,"הנכסים באזור זה נהנים מסופרמרקט במרחק הליכה קצר, מפארקים וגינות ציבוריות. במרחק הליכה גדול יותר נמצא קאנטרי קלאב. עד לאחרונה, סבלו תושבי האזור ממחסור יחסי בפארקים וגינות ציבוריות, באופן טבעי כאשר מדובר באזורים המאופיינים במבנים צמודי קרקע וגינה פרטית; אך עם בנייתה של שכונת הפארק בחדרה, נהנים התושבים ממרחק הליכה לאקו פארק".

      מצב הנדל"ן בשכונת ניסן בחדרה
•	בשכונה שיעור גבוה של דירות גדולות המותאמות למשפחות. כ-70% מהדירות בשכונה הן בנות 4 חדרים ויותר
•	מחיר שכירות ממוצע לדירת 4 חדרים: 4,000 שקל
•	השכונה נמצאת בסמיכות לכביש 9 שממנו מתאפשרת גישה מהירה לכביש 6. ניתן להגיע מהשכונה לכביש 6 בתוך 5 עד 12 דקות בשעות השיא, לעומת זמן כפול משכונות אחרות בעיר
•	בשכונת הפארק הסמוכה, במרחק הליכה משכונת ניסן, נמצא האקו פארק שבליבו אגם אקולוגי (עיבוד תמונה)

      בכמה נמכרו דירות יד שנייה ודירות חדשות בשכונה?

      בלוח מדלן מוצעת למכירה ברחוב שדרות אלכסנדר דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 107 מ"ר ב-1.395 מיליון שקל. לדירה מרפסת וחניה, והיא ממוקמת בקומה 3 מתוך 9 בבניין שנבנה בשנת 2005.

      ברחוב יצחק רבין מוצעת למכירה דירת 5 חדרים מיד שנייה בשטח 120 מ"ר ב-1.32 מיליון שקל. הדירה במצב שמור בקומה 5 מתוך 9 קומות בבניין שנבנה בסוף שנות ה-90.

      ברחוב יצחק רבין מוצע למכירה קוטג' עם 6 חדרים מיד שנייה בשטח 200 מ"ר ב-2.35 מיליון שקל. לקוטג' יחידת הורים עם ג'קוזי וגינה עם עצי פרי.

      אשר לעסקאות אחרונות בשכונה, לפי לוח מדלן, לפני מספר חודשים נמכרה ברחוב יצחק רבין 14 דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 95 מ"ר ב-1.24 מיליון שקל. הדירה בקומה 6 מתוך 9 קומות בבניין שנבנה בשנות ה-90.

      לפני כחודשיים נמכרה ברחוב שדרות אלכסנדר 4 דירת 4 חדרים מיד שנייה בשטח 84 מ"ר ב-1.315 מיליון שקל. הדירה בקומה 3 מתוך 9 קומות בבניין שנבנה בשנת 2005.

      לפני כ-3 חודשים נמכרה ברחוב דקל הדום דירת פנטהאוז עם 5 חדרים חדשה בשטח 169 מ"ר ב-2.56 מיליון שקל. הדירה בקומה האחרונה מתוך 13 קומות בפרויקט של 7 בניינים בני 10-14 קומות בדרום השכונה.