(בווידאו: פינוי בינוי ביהוד-נווה מונוסון)
נכס בדמי מפתח סובל אולי מתדמית של משהו ארכאי ,"מפעם" - אך מסתבר שבישראל 2018 יש עדיין לא מעט נכסים כאלה. בעידן של מצוקת דיור ומחירי דירות שנוסקים לשמים, הפתרון של רכישת דירה בדמי מפתח הוא פתרון בכלל לא רע ודי כלכלי.
מה הם דמי מפתח ומה צריך או אסור לעשות כדי להמשיך להיות דייר בעל זכויות בנכס בדמי מפתח? אספנו מספר מושגים וטיפים חשובים שיכולים לסייע לכל מי שיש לו קשר לנכס כזה.
מה זה בדיוק נכס בדמי מפתח?
רכישת נכס נדל"ני בדמי מפתח היא רכישת זכות של דיירות מוגנת, בין אם מדובר בדירה ובין אם מדובר בבית עסק - כאשר הזכויות והחובות של הדייר המוגן נקבעו בחוק הגנת הדייר ובפסיקת בתי המשפט. הדיירות המוגנת נרכשת תמורת תשלום דמי מפתח שגובהם נמוך בהרבה מרכישת הנכס - כ-60% מהשווי של הנכס בבעלות.
כאשר נרכשת זכות של דיירות מוגנת תמורת תשלום של דמי מפתח, התמורה מתחלקת בין בעל הנכס (המכונה בחוק "בעל הבית") לבין הדייר הנוכחי בדירה או בבית העסק. החלוקה היא בדרך כלל של 40% לבעל הבית ו-60% לדייר המוגן.
זכויות הדייר המוגן
הזכויות העיקריות של מי שרוכש דירה או בית עסק תמורת תשלום דמי מפתח הן הזכות להתגורר בדירה או להשתמש בבית העסק במשך כל חייו, הזכות לשלם דמי שכירות נמוכים בהרבה מדמי השכירות הכלכליים - למעשה מדובר בדמי שכירות סמליים כמעט והזכות להוריש את הדירה או בית העסק לבן או בת הזוג או לילדים בתנאים מסויימים.
בנוסף בעל הבית מחוייב להשתתף ב-50 אחוז מעלות תיקונים בסיסיים בבית על פי המפורט בתקנות. לדייר המוגן עומדת אף הזכות למכור את זכות הדיירות המוגנת לדייר מוצע, שיבוא במקום הדייר המוגן המחזיק היום בנכס. הדייר המוכר יקבל כ-60% מדמי המפתח שישלם הדייר הנכנס ואילו בעל הבית יקבל את 40% הנותרים.
חובותיו של הדייר המוגן
הדייר המוגן חייב בראש ובראשונה לקיים במדוקדק את תנאי חוזה השכירות. כך, הוא חייב לשלם את דמי השכירות במועדם, לא לתת לאדם אחר להשתמש בנכס המוגן אלא בהסכמת בעל הבית, לא לבצע שיפוצים בנכס המוגן ללא הסכמה של בעל הבית. בראש ובראשונה עליו לגור בדירה המוגנת, או להיות בבית העסק, אחרת ייחשב כמי שנטש את הנכס.
אם הדייר המוגן לא יקפיד על תנאי ההסכם, או אם יפסיק להשתמש בו, תהיה לבעל הבית זכות לפנות אותו מהנכס באמצעות הגשת תביעת פינוי לבית המשפט.
זכות בעל הבית לפנות את הדייר המוגן מהנכס במקרה של בניה או הריסה
גם אם הדייר המוגן מילא את תנאי השכירות במלואם יש מקרים בהם תהיה לבעל הבית זכות לפנותו. לדוגמא, במקרה שבעל הבית רוצה להרוס את הבניין הקיים, שהוא בדרך כלל בניין ישן, ולבנות במקומו בניין חדש.
במקרה שכזה, בשונה מהמקרים האחרים בהם בעל הבית תובע את פינוי המושכר, על בעל הבית לתת לדייר המוגן זכויות דומות במקום אחר, דבר המכונה בחוק "דיור חלוף", וזאת בין בנכס ובין בכסף. לא פעם בתי המשפט פוסקים לדייר המוגן במקרה שכזה סכום העולה על גובה הזכות בדמי המפתח.
הורשת הזכות בנכס המוגן
כאמור, החוק מאפשר הורשת הנכס המוגן לבן או לבת הזוג של הדייר המוגן וכן לילדיהם. אם מדובר בבית עסק ההורשה מתקיימת באופן אוטומטי - בן הזוג מקבל באופן אוטומטי את זכויות הדייר שהלך לעולמו בבית העסק המוגן. אם אין בן זוג - ילדיו של הדייר שנפטר מקבלים את הזכויות.
במקרה של דירה יש מגבלה לפיה ההורשה אפשרית רק אם בן הזוג או הילדים התגוררו עם הדייר המנוח לפחות 6 חודשים טרם פטירתו. חשוב לדעת כי ההורשה הינה חד פעמית. יורשיו של הדייר המוגן לא יוכלו להוריש הלאה את הזכויות בנכס המוגן.
הכותב הוא עו"ד מומחה בדיני נדל"ן, שימש כיועץ המשפטי של הארגון הארצי להגנת הדייר