(בווידאו: מה המחיר האמיתי של רכישת דירה)
מכירת דירת מגורים, ברוב המקרים העסקה הגדולה הנעשית בחייו של אדם, יכולה לנבוע מסיבות רבות: הצורך בדירה גדולה יותר, רצון להשקיע כספים באפיקים אחרים, התקדמות כלכלית ועוד. כמו בעסקאות גדולות אחרות, גם במכירת דירת מגורים צריך המוכר להבין את כל העלויות הכרוכות בעסקה זו.
מכירת דירה עלולה להיות מלווה בחובה לשלם מסים והיטלים אליהם המוכר לא מודע. מי שאינו מצוי בחוק עלול למצוא עצמו מופתע מתשלומים החלים עליו ולא להיערך כראוי להוצאה זו - אם בחישוביו השונים ואם בפעולה לנסות ולזכות בפטור ממסים אלה.
שני תשלומים עיקריים עלולים לחול על מוכר נכס:
היטל השבחה - היטל השבחה הוא היטל המושת על המוכר אם לנכס שברשותו זכויות בניה בלתי מנוצלות בגין תוכנית בנייה או הרחבה לא ממומשים, שהתקבלו שעה שהנכס היה בחזקתו של המוכר. ההיטל מוטל על דירות בקומות קרקע וקומות אחרונות, להן האפשרות לבנות ולהתרחב. לאחרונה ישנן עיריות הגובות היטלי השבחה גם על דירות בקומות אמצע בגין תוכניות משביחות. ההגיון העומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שאם לדירה אותה מוכר יש אופציה לבנייה אז השווי של הדירה גבוהה יותר - גם אם לא ביצעת בנייה בפועל ועל כך יש לשלם היטל השבחה לעירייה.
מס שבח - מס אשר ישולם על ידי מוכר שהוא בעליה של יותר מדירה אחת על פי הפרמטרים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין או מוכר שלא החזיק בבעלותו את דירתו היחידה במשך 18 חודשים מיום שרכש אותה. מס זה מוטל על העלייה בשווי הדירה עת היתה בחזקתו של המוכר. הדרך בה הוא מחושב, היא על פי ההפרש בין המחיר אותו קיבל המוכר בעבור מכירת הנכס למחיר אותו שילם המוכר בעת רכישת הנכס. על ההפרש הנ"ל משולם מס השבח לאחר הניכויים המותרים בחוק.
לא תמיד חייבים לשלם
ישנם פטורים רבים למס השבח. הפטורים כוללים תנאים מצטברים בהם צריך לעמוד המוכר. כך, על המוכר לבקש את הפטור במפורש (הבקשה משולבת בטופס ההצהרה - 7000 או בטופס 2988). כמו כן, המוכר חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים. אם המוכר מכר חלק מזכויותיו בדירה ולא את כולה, או שהמוכר הותיר בידיו זכויות, כגון זכות הבעלות עם החכרת הדירה, לא יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שבח בעת מכירתה. תנאי נוסף לזכאות לפטור ממס שבח הוא שהמוכר עומד בהגדרת תושב ישראל כפי שמופיעה בפקודת מס הכנסה או שהוא תושב חוץ שיש בידיו אישור מרשויות המס שבמדינת תושבותו לפיו אין בבעלותו דירה באותה מדינה ועוד תנאים שונים.
פטורים נוספים הניתנים על מס שבח הם פטור לדירה שנתקבלה בירושה (בכפוף לתנאים) והחל מה-1 בינואר 2018 ניתן פטור חד פעמי במכירת שתי דירות על מנת לרכוש דירה אחת יקרה יותר.
הכותבת היא עורכת דין העוסקת בתחום המקרקעין