פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בדיקה: הישראלים מתרחקים מהערים הגדולות - בגלל יוקר הדיור

      מחקר שביצעה עבור וואלה! נדל"ן השמאית נחמה בוגין, מצא קשר מובהק בין נתוני ההגירה מהערים הגדולות בישראל שפורסמו על ידי הלמ"ס, לשיעור עליית מחירי הדירות בערים אלה

      בדיקה: הישראלים מתרחקים מהערים הגדולות - בגלל יוקר הדיור
      צילום: אבי כהן, עריכה: ניר חן

      (בווידאו: גם הסטודנטים מדברים על מחירי הנדל"ן)

      האם הישראלים עוזבים את הערים הגדולות בגלל יוקר הדיור? בדיקה שערכה השמאית נחמה בוגין עבור וואלה! נדל"ן, הצליבה בין נתוני ההגירה הפנימיים בין יישובים, כפי שפורסמו באחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), לעליות במחירי הדירות באותן ערים.

      מאזן ההגירה מורכב ממאזן התושבים הנכנסים אל העיר פחות מאזן התושבים שעזבו אותה, כאשר הנתונים האחרונים מתייחסים ל-2016 לעומת 2015. לפיכך בבדיקה נבחנו השינויים במחירי הדירות בערים אלה באותן השנים (על ידי ניתוח של נתוני רשות המסים).

      מהבדיקה עולה כי בניגוד למגמת העיור המתחזקת בעולם, מסתמן כי הישראלים דווקא מתרחקים מהערים הגדולות - מגמה שממשיכה כבר שנה רביעית ברציפות. כך, 11 מתוך 15 הערים הגדולות בישראל (הכוללות 100 אלף תושבים ומעלה) אופיינו בשנים האחרונות בהגירה שלילית; לעומתן 4 ערים בלבד זכו להגירה חיובית - פתח תקווה, בית שמש, רחובות ואשקלון.

      לקריאה נוספת:
      מנהל בכיר במשרד הבינוי והשיכון מואשם בקבלת שוחד
      180 סוויטות בעיצוב ריף אלמוגים: אור ירוק למלון יוקרה במרינה הרצליה
      אאורה ישראל תקים פרויקט פינוי בינוי עם 400 דירות באבן יהודה

      דירוג הערים בישראל (יח"צ)
      הגירה בערים הגדולות בישראל 2015-2016 (מקור: נחמה בוגין)

      אשדוד ובאר שבע - עליות המחירים הגבוהות ביותר

      בירושלים, העיר הגדולה בישראל, עזבו ב-2015 כ-7,958 תושבים את העיר, וב-2016 היגרו ממנה 8,032 תושבים, כך שבסופה התגוררו בה 882,652 איש. באותה תקופה עלו מחירי הדירות ב-9.5% - מ-1.595 מיליון שקל לדירה ב-2015; ל-1.745 מיליון שקל לדירה ב-2016.

      בתל אביב, העיר השנייה בגודלה בישראל, עזבו ב-2015 כ-1,817 תושבים את העיר, וב-2016 היגרו ממנה 2,501 איש, כך שבסוף אותה השנה התגוררו בעיר ללא הפסקה 438,818 תושבים. באותה תקופה זינקו מחירי הדירות ב-20% - ממחיר ממוצע של 2.140 מיליון שקל לדירה ב-2015; למחיר ממוצע של 2.565 מיליון שקל לדירה ב-2016.

      בעיר השלישית בגודלה בישראל, חיפה, נרשמה הגירה של 2,064 תושבים ב-2015, ושנה לאחר מכן עזבו אותה 2,628 איש. כך, בסוף 2016 התגוררו בעיר הצפונית 279,591 תושבים, כאשר מחירי הדירות טיפסו בין 2015 ל-2016 בלא פחות מ-16% - מ-861 אלף שקל לדירה ב-2015; ל-998 אלף שקל לדירה שנה לאחר מכן.

      דווקא בראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, נרשמה הגירה חיובית ב-2015 של 48 איש; אולם שנה לאחר מכן עזבו אותה 370 תושבים ובסוף 2016 התגוררו בה 247,323 נפש. מחירי הדירות באותה התקופה עלו ב-15% - מ-1.440 מיליון שקל בממוצע לדירה ב-2015; ל-1.653 מיליון שקל בממוצע לדירה ב-2016.

      עליית מחירי הדירות (יח"צ)
      עליית מחירי דירות בשנים 2015-2016 (מקור: נחמה בוגין)

      הסיפור של פתח תקווה: עליות מחירים, אבל הגירה חיובית

      הסיפור של פתח תקווה, העיר החמישית בגודלה בישראל, הוא חריג בבדיקה: דווקא העיר הזו שבמרכז הארץ נרשמה הגירה חיובית הן ב-2015 (+1,870) והן ב-2016 (+1,369), כאשר בסוף שנה זו חיו בה 236,169 תושבים. כל זאת, למרות שמחירי הדירות בעיר זינקו תוך שנה ב-11% - מ-1.420 מיליון שקל לדירה ב-2015; ל-1.575 מיליון שקל לדירה ב-2016.

      לעומת זאת, באשדוד - העיר השישית בגודלה בישראל - שוב נצפה קשר בין הגירה שלילית של תושבים לעלייה במחירי הדיור. כך, ב-2015 עזבו אותה 2,510 איש ושנה לאחר מכן 2,703 איש, ובסוף 2016 חיו בה 221,591 תושבים. גובה הזינוק של מחירי הדירות בעיר זו הוא הגבוה ביותר במסגרת הבדיקה - עלייה של 25%, מ-1.175 מיליון שקל לדירה ממוצעת ב-2015; ל-1.472 מיליון שקל לדירה ממוצעת ב-2016.

      אחריה ממוקמת באר שבע, העיר השביעית בגודלה בישראל שבה זינקו מחירי הדירות ב-23% - מ-726 אלף שקל לדירה ב-2015; ל-897 אלף שקל לדירה ב-2016. ובאמת, בעוד שב-2015 עזבו את בירת הנגב 753 תושבים, ב-2016 נטשו אותה 1,370 איש - וגרו בה בסוף 2016 205,810 תושבים.

      ההגנה 10 פתח תקווה בניין ממנו נפלה פעוטה (ראובן קסטרו)
      מסתבר שרוצים לגור כאן. פתח תקווה (צילום: ראובן קסטרו)

      בירושלים אין קשר מובהק בין ההגירה השלילית לעליית מחירי הדיור

      בוגין מתייחסת לירושלים ומודה שבמקרה שלה אין קשר מובהק בין ההגירה השלילית לרמות מחירי הדירות, משום שמדובר בעלייה של 9.5% - פחות מהעלייה הממוצעת (כ-13%). "חלק מההגירה נובע כנראה ממחסור בתעסוקה לצעירים", היא מעריכה. לדבריה, למרות שאין קשר מובהק, ניתן לראות כי בתקופה שנבדקה במקביל להגירה השלילית, חלה גם ירידה ברכישת דירות חדשות בשיעור של 25% על פי נתוני הלמ"ס.

      "במרבית הערים שנבדקו, עליית המחירים באותה התקופה גבוהה מעליית המחירים הארצית הממוצעת, שעמדה על זינוק של כ-13% בין 2015 ל-2016", מוסיפה בוגין, "כמו באשדוד (+25%) ובבאר שבע (+23%). דוד לוי, מנכ"ל משותף בקבוצת הנדל"ן ארלוזורוב הפועלת בבירת הנגב, מתייחסת לזינוק במחירים. "מחסור לאורך שנים של שיווק קרקעות בבאר שבע הובילו לעליות מחירים ולדחיקה של תושבים ליישובים קהילתיים סמוכים - בסופו של דבר מדובר בעניין של היצע וביקוש".

      "לעומת זאת, בערים שבהן נרשמה הגירה חיובית כמו רחובות, בית שמש ואשקלון (לא כולל פתח תקווה), מחיר ממוצע של דירה היה נמוך יחסית למחירי הדירות בערים שבהן נרשמה הגירה שלילית. ברחובות מחיר ממוצע של דירה ב-2015 עמד על 1.37 מיליון שקל, וטיפס ב-15% ל-1.582 מיליון שקל שנה אחרי כן; בבית שמש מחיר דירה עמד ב-2015 על 1.143 מיליון שקל, ועלה ב-15.75% ל-1.323 מיליון שקל ב-2016; ובאשקלון עלו מחירי הדירות ב-29%, אבל ממחיר של 888 אלף שקל ב-2015 ל-1.148 מיליון שקל ב-2016.

      אשר לנתוני ההגירה החיובית, היא סבורה כי קיימת קורלציה בין נתוני ההגירה למצב הבנייה והאכלוס של פרויקטים חדשים. "בית שמש, פתח תקווה ואשקלון נהנו ב-5 השנים האחרונות מתנופת בנייה", היא מסבירה. "אשקלון צוברת תאוצה בשנים האחרונות מבחינת פיתוח תשתיות ובנייה", מחזק את הדברים אלי אגם, מנכ"ל חברת אמפא ישראל הבונה בעיר, "היא חתמה על הסכם גג להקמה של כ-30 אלף דירות ב-7 שכונות חדשות ומתוכננת גם בנייה של פארק הייטק ובתי מלון חדשים. נראה שמהלכים אלה מעודדים כניסה של אוכלוסיות חדשות לעיר".

      הגירה חיובית נרשמה גם במושבים שיתופיים, קיבוצים, יישובים קהילתיים וכפריים. "נראה שיש זליגה מערים גדולות לסוגי התיישבות אלה, מתוך הסתמכות על שדרוג אמצעי התחבורה והתשתיות בשנים האחרונות, מציינת בוגין. לדבריה, "נתוני ההגירה משקפים את תמונת המצב של התכנון בארץ - הגדלת היצעים ושיווק נכון מעודדים, בסופו של דבר, הגירה חיובית; ואילו אישור תוכניות מתאר שאינן מתאימות לאופי העיר ואוזלת יד בפיתוח תשתיות בהתאם לקצב הבנייה - פוגעים בנאמנות התושבים לעיר".