מכרתם דירה באמצעות מתווך: האם מגיע לו תשלום?

לא מעט סכסוכים מתגלעים סביב תשלום דמי תיווך בעסקת נדל"ן - חלק מהסכסוכים אף מגיעים לפתחם של בתי המשפט בישראל. אז מי יכול להיות מתווך ואיך אנחנו יכולים לדעת אם אנחנו מחוייבים לשלם דמי תיווך?

המחוקק קבע כי על מנת לעסוק בתיווך במקרקעין, יש לעמוד במספר קריטריונים. על פי חוק המתווכים במקרקעין על המבקשים לעסוק בתיווך מקרקעין לעבור מבחן הסמכה שלאחריו ניתן להרשם אצל רשם המתווכים בתור מתווך רשמי בעל רישיון המוכר על ידי משרד המשפטים.

כיום בישראל יש עשרות אלפי מתווכים, חלקם עצמאיים וחלקם פועלים דרך משרדים ורשתות תיווך. על פי ההערכות, למעלה משליש מעסקאות הנדל"ן נעשות בישראל באמצעות מתווכים.

הנטייה הבסיסית של רבים מהאנשים היא להימנע מעסקה באמצעות תיווך, בשל עמלת התיווך שעשויה להיות משמעותית ברכישה או מכירה של נכס. יש לוודא תחילה שהמתווך מחזיק ברישיון בתוקף לעסוק בתיווך במקרקעין. חוק המתווכים קובע כי מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע שירותי תיווך. בהזמנה יקבעו כל הפרטים לגבי הנכס ויאושרו בחתימת המזמין.

לקריאה נוספת:
כחלון רוצה להאריך את תוקף חוק הותמ"ל בעוד שנה - הירוקים מתנגדים
דיור בר השגה בת"א: 373 נרשמים על 50 דירות בלבד בשכ"ד מוזל
7 חדרי שינה ומרתף יין: הצצה לבית היוקרה של השף ג'יימי אוליבר

בנוסף, נקבע כי מתווך רשאי להסכים עם לקוח על תקופת בלעדיות. תקופת הבלעדיות בתיווך דירה לא תעלה על שישה חודשים, ובכל מקרה אחר לא תעלה על שנה אחת. בתקופת הבלעדיות על המתווך לבצע פעולות שמטרתן שיווק המקרקעין. על מנת לקבל את דמי התיווך, על המתווך להיות הגורם היעיל בביצוע העסקה.

דמי התיווך המקובלים הינם 2% מכל צד לעסקה ברכישת דירה. בעסקת השכרת דירה דמי התיווך הם לרוב בגובה חודש שכירות. מדובר באחוזים שניתן להתמקח עליהם - כך שאין סיבה לא לנסות.

אם אתם מתלבטים האם לקחת שירותי תיווך, הרי שיש להכיר את היתרונות הקיימים בדרך זו. ראשית, ישנן דירות שניתן למצוא אך ורק באמצעות תיווך שכן רבים מעדיפים לתת את המושכות למתווך המתמחה במקרקעין ובניהול מו"מ, בעודם ממשיכים בשגרת יומם העמוסה. כך למשל, דירות שבהן לא מתגוררים האנשים או דירות מירושה, יוצעו למכירה לרוב דרך תיווך – כך שמגוון הדירות דרך תיווך רחב מאוד.

האם כדאי לשכור מתווך מחברה גדולה או משרד תיווך קטן? חשוב להכיר את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות. לרשתות הגדולות קיימות מערכות מידע נרחבות אשר מספקות מידע מקיף על איזורים נרחבים יותר משל משרד קטן. אולם, חיפוש דירה באזור ספציפי ומוגדר – יכול להיות יעיל אצל משרדי תיווך קטנים יותר "המומחים" למכירות באותו איזור ספציפי.

במידה והשתכנעתם כי אכן אתם זקוקים לשירותי תיווך, יש לוודא כי דמי התיווך עוגנו במסגרת טופס ההתקשרות. כאמור, דמי התיווך הפורמאלים הם 2% (בתוספת מע''מ), הם רשומים בטופס ההתקשרות כברירת מחדל ומעוגנים בחוק המתווכים. ניתן להתמקח על גובהם אך רצוי לעשות כן לפני שרואים את הדירה המיועדת שכן לאחר מכן, הסיכוי שהמתווך יוריד מגובה שכר טירחתו נמוכים ואם מדובר בדירה מבוקשת אתם יכולים לפספס את העסקה.

בעסקת מכירת דירה, המתווך יגבה לרוב את שכר טרחתו הן מהמוכרים והן מהקונים. בהשכרת דירה, קובע חוק השכירות והשאילה שאם בעל הדירה, המשכיר, הזמין את שירותי התיווך, אז לא ניתן לדרוש מהשוכר שכר טרחה. כוונת המחוקק היתה למנוע מצב בו השוכר נושא בנטל תשלום דמי התיווך במלואו, כפי שהיה נהוג עד כה, על אף ששירותי המתווך הוזמנו על ידי בעל הדירה. אולם, נדמה שהחוק מותיר פרצה למשכירים להשית את דמי השכירות על השוכרים בכל זאת.

לאחר שבדקתם כי למתווך רישיון תקף והוא החתים את בעל הנכס על הסכם, קיימת גם חשיבות לבחון ולבדוק עד כמה המתווך אכן תרם והיה גורם משמעותי לסגירת העסקה. המבחן לתשלום עמלת התיווך על פי הפסיקה הוא "מי הגורם היעיל בעסקת הרכישה?" אם ללא המתווך, הייתה מתבצעת העסקה בכל אופן, הרי שהוא אינו הגורם היעיל. לעומת זאת, אם בלעדיו לא הייתה עסקה, אז יש לשלם לו את שכרו.

המבחן אינו רק עובדתי, אלא על המתווך להראות כי פעולותיו הביאו להסכם בין הצדדים ולא רק לחיבור ביניהם, אלא לפעולות אקטיביות במהלך המשא ומתן שהובילו לסגירת העסקה.

בנוסף, חוק המתווכים אוסר על מתווך לייעץ או לערוך ולהכין מסמכים משפטיים הנוגעים לעסקת המקרקעין. אם התגלה כי המתווך עשה כן הוא לא יהיה זכאי לדמי תיווך בשל כך.

מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אם יתגלה כי לא פעל על פי חוק המתווכים בנאמנות ובהגינות.

כך למשל, מתווכת שפעלה בניגוד לחובות המוטלות עליה בחוק, איבדה את שכרה. במקרה המדובר, בית משפט השלום ברמלה החליט, בעניינן של שתי תביעות שאוחדו, אשר הוגשו על ידי מתווכת דירות כנגד הרוכשים והמוכרים, משום שלא קיבלה את כספה בגין עסקת רכישת דירה בה תיווכה. מתווכת הדירות חתמה על הסכם תיווך עם לקוחותיה, לפיו היא תקבל עמלה בכל עסקה שתעלה על סכום של 1,880,000 שקלים. אולם, לפי הנתבעים, מרגע שנחתם הסכם התיווך, המתווכת החלה לנהוג באופן שנוגד את חוק המתווכים וכל נורמה התנהגותית הוגנת ומוסרית, הכל כדי לסגור את העסקה ולהרוויח כמה שיותר ממנה.

לא רק שהמתווכת סירבה למסור למוכרי הדירה את פרטי הרוכשים, אלא שדרשה להיות מעורבת באופן בלעדי במו''מ כדי לדאוג לאינטרסים שלה. כך, יצרה קשר עם עורכי הדין של הצדדים בשמו של מוכר הדירה, ללא ידיעתו או הסכמתו, וניהלה עמם מו''מ לגבי מכירת הנכס. אולם, הקש ששבר את גב הגמל, היה ניסיונה של המתווכת לדרוש מחיר גבוה יותר לנכס על מנת למקסם את רווחיה, ללא הסכמתו של המוכר.

הרוכשים פנו למתווכת ואמרו כי הם מוכנים לרכוש את הדירה בסכום של 1,900,000 שקל אולם המתווכת מסרה להם כי המוכר מוכן לרדת עד לסכום של 1,950,000 שקל והיא תוכל להורידו עד 1,925,000 שקל.

סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע את חובותיהם של מתווכי הדירות, לפעול בנאמנות, בהגינות ובמסירות ללקוחות שלהם תוך מסירת כל המידע הרלוונטי אודות הנכס הרלוונטי לעסקת התיווך. כמונ כן, סעיף 12 לחוק אוסר על מתווכי הדירות לערוך מו''מ משפטי כפי שניהלה המתווכת עם עורך הדין של הצדדים. נוכח הפרת חובותיה של המתווכת, קבע בית המשפט כי למתווכת אין כל זכות לקבל את שכר דמי התיווך עליהם הוסכם בהתחלה וחייב אותה בתשלום של 7,500 שקל לכל צד בגין הוצאות משפט.

הכותב הוא עורך דין שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחים בנדל"ן והתחדשות עירונית