פיקוח על מתווכי הדירות? חקיקה מיותרת

חוק שכירות הוגנת ניסה לאסור על מתווכים לגבות כסף משוכרים. כשזה לא עבד הציעו חברי הכנסת להטיל עונש על מתווכים. אם היו לומדים כלכלה, היו מבינים למה זה לא יעזור. דעה

פיקוח על מתווכי הדירות? חקיקה מיותרת
עריכת וידאו: ניתאי דגן

(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS הילה ציאון מספקת טיפים לפני חתימה על חוזה שכירות)

לפני כמה חודשים עבר בכנסת חוק "שכירות הוגנת". אחד הסעיפים העיקריים בחוק קבע שאסור לחייב את השוכרים בדמי תיווך במידה והמתווך נשכר על ידי המשכיר. לכל מי שלמד מבוא למיקרו כלכלה היה ברור שאין שום סיכוי שהסעיף הזה יעמוד במבחן המציאות. אבל בכל זאת, כשהתברר שלמרות החוק המתווכים עדיין גובים דמי תיווך מהשוכרים, קמה צעקה בכנסת וח"כ פולקמן כבר הזדרז להגיש הצעת חוק להטלת עונשים על מתווכים שיגבו את דמי התיווך מהשוכרים.

הצעה ידידותית: מחוקקים, וותרו על החקיקה הזו. אני יודע שרבים חושבים, ובצדק, שכלכלה אינה מדע מדויק. אבל בכל זאת, יש כמה חוקים בסיסיים, שעובדים לא פחות טוב מחוקים פיזיקליים. אחד מהם הוא חוק הביקוש וההיצע. בשנה ראשונה בלימודי כלכלה המרצה מצייר על הלוח שני קווים: הראשון שיורד כלפי מטה ומייצג את הביקוש: ככל שהמחיר עולה, הכמות המבוקשת קטנה. השני, לעומת זאת, עולה כלפי מעלה והוא מייצג את המחיר. ככל שהמחירים עולים, הכמות המוצעת גדלה. בנקודת המפגש שלהם נקבע המחיר.

לקריאה נוספת:
בני ברק צפופה כמו מנהטן: "ב-2040 ישראל תעקוף את הודו"
היום: דיון בעליון בעתירה של קריית גת נגד המדינה
עסקת ענק בירושלים: מאות דירות ו-2 בתי מלון בארמון הנציב

עכשיו, נניח שחברי הכנסת יצליחו לחוקק חוק שמעביר את עלות התיווך מהשוכרים למשכירים. איך זה ישפיע על המחיר שהשוכרים ישלמו? את התשובה נתן פעם חתן פרס נובל, מילטון פירדמן, כשאמר שזה לא משנה: זאת שאלה של חשבונאות ולא של כלכלה.

במונחי הקווים שהמרצה שרטט על הלוח, מה שיקרה הוא שבצד הביקוש העברת העלות למשכירים תגרום לעלייה בביקושים. בצד ההיצע, זה יגרום לירידה בהיצע, כי העלות תהיה גבוהה יותר. בסופו של דבר, יתברר כי שיווי-המשקל נותר ללא שינוי, בגלל שדמי השכירות יעלו בדיוק בגובה דמי התיווך.

זה אמנם ייצור בעיה חדשה, כי ממצאים אמפיריים מחו"ל מראים שכשמגבילים את שכר הדירה אז או שאיכות הדירות להשכרה יורדת עד לרמה שמתאימה למחירים הנמוכים או שהדירות להשכרה נעלמות מהשוק והשוכרים נשארים בלי בתים. אבל גם את זה אפשר לפתור עם חוק.

כל מה שצריך זה חוק שיטיל קנס גבוה על כל משכיר שימשוך את הדירה שלו מהשוק או שלא ישפץ אותה כל שנתיים. כשגם זה לא יעבוד, אפשר להמשיך עם החוקים עד אין סוף, אבל גם ללא תכלית.

תמונות מהגג של עזריאלי פברואר 2012 (דרור עינב)
עדיף להגדיל את האפשרויות עבור השוכרים. העיר תל אביב (צילום: דרור עינב)

המשקיעים יקנו

אז אולי, במקום להציע חוקים, עדיף שהמחוקקים יעסקו בהגדלת האפשרויות עבור השוכרים. לדוגמא, מתברר שחלק לא קטן מהדירות בתכנית "מחיר למשתכן" לא נרכשות על ידי זכאים. זאת, בגלל המחירים, שכנראה יקרים מדי עבור הזכאים, וגם בגלל מיקומים לא אטרקטיביים וסיבות נוספות. מה עושים במשרד האוצר? מציעים שאת הדירות הללו ירכשו משפרי דיור. אבל מתברר שגם משפרי הדיור לא רצים לקנות את הדירות.

אז מי יקנה? כמובן, משקיעים. כך, מצד אחד, משרד האוצר, מנהל מלחמת חורמה במשקיעים ובקבלנים, ומצד שני הוא מציע למשקיעים לקנות במחיר מלא דירות שיועדו לזכאים. כך שגם המשקיעים מרוויחים ממחיר למשתכן, והקבלנים מרוויחים אפילו יותר, כי הם קנו קרקע בזול, ומוכרים את הדירות במחיר מלא. השוכרים, לעומת זאת, מפסידים, כי ישלמו שכר דירה מלא.

אז במקום לנסות לחוקק חוקים שמעוותים את חוקי הביקוש וההיצע, אולי כדאי לדאוג לכך שדירות שסובסדו על ידי המדינה ולא נרכשו על ידי זכאים, ימכרו למשקיעים במחירים מופחתים, תמורת התחייבות להשכיר אותן במחיר מופחת?

ד"ר אביחי שניר-כלכלן הוא בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי ומרצה במכללת נתניה. רונן בראל הוא מרצה באוניברסיטה הפתוחה