(בווידאו: כתבת הנדל"ן של וואלה! NEWS, יעל דראל, על מצב שוק הנדל"ן בישראל)
לא כל חוזה למכירת דירה שנכרת בין שני צדדים מעיד על תוכנו האמיתי. לעיתים, הדין רואה בחוזה כזה כחסר תוקף משפטי מחמת היותו "חוזה למראית עין". מהו חוזה למראית עין ומה קורה כאשר בית המשפט מגיע למסקנה כי החוזה שלפניו הוא חוזה למראית עין? לאחרונה, דן בית המשפט העליון בשאלות אלה וקבע חד משמעית, כי כשמערך ההסכמים בין שני צדדים ביחס לרכישת נכס נדל"ן נגוע באי חוקיות מובהקת ובמראית עין, דינו להתבטל כמעט לחלוטין.
תחילת הפרשה במערכת הסכמים שנחתמה בין חברה העוסקת ביזמות נדל''ן, לבין זוג רוכשים. זוג הרוכשים רכש מהחברה חלק בקרקע לבנייה בנתניה, שעליה עתיד היה לקום בניין מגורים אותו תבנה החברה. בנספחים להסכם קבעו הצדדים, כי עד לבניית הבניין, תישאר הבעלות על הקרקע בידי החברה, וכי לאחר בניית הבניין, יקבלו הרוכשים לידיהם שתי דירות בבניין במקום הקרקע שרכשו.
לאחר שכשחלפו שלוש שנים, הבניין לא קם והדירות היו רחוקות מלהימסר לידי הרוכשים פנו אלה לבית המשפט המחוזי בתביעה לביטול ההסכם. הרוכשים דרשו לחייב את החברה היזמית להעביר על שמם את חלקם בקרקע שרכשו.
בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה ופסק לטובת הרוכשים. החברה, שדעתה לא היתה נוחה מתוצאות פסק הדין, הגישה ערעור לבית המשפט העליון. לאחר שבחן את התיק, הגיע בית המשפט העליון למסקנה כי העסקה המדוברת היתה לאמיתו של דבר עסקה פשוטה לרכישת שתי דירות בבניין ("על הנייר") - כלומר "חוזה למראית עין".
חוזה לא חוקי - ואף עשוי להיות פלילי
על סמך הראיות שהוצגו בפניו, קבע העליון כי שלא כמו במתווה נורמטיבי של עסקה לרכישת דירה מקבלן, כאן ביקשו הצדדים להציג בפני הבנק מצג שאינו אמת, כאילו התבצעה רכישה של מגרש בעוד שהלכה למעשה, הצדדים ביקשו להסתיר מהבנק את העסקה האמיתית שנקשרה בין הצדדים - רכישת 2 דירות בבניין ותו לא.
באופן כזה, קבע העליון, הוסתרה מעיני הבנק וכן מעיני שלטונות מס שבח העסקה האמיתית בין הצדדים מכיוון שהצגת העסקה האמיתית לא היתה מאפשרת לרוכשים קבלת הלוואה מהבנק. הרוכשים קיבלו מהבנק הלוואה לצורך רכישת המגרש, בעידודה ובגיבויה של החברה המוכרת, כל זאת ביודעם כי עסקה כזו לרכישת המגרש - שעליה אף דווחו לרשויות המס - לא הייתה ולא נבראה.
מה הדין במקרה כזה? בית המשפט העליון קבע כי מדובר בחוזה בלתי חוקי, ודינו, בנסיבות העניין, להתבטל. יחד עם זאת הודגש בפסק הדין, כי לבית המשפט קיים שיקול דעת רחב בכל הנוגע לקביעת התוצאות המשפטיות הנובעות מכריתתו של חוזה פסול. בית המשפט רשאי למשל להורות על ביטול חלקי של החוזה. אבל, במקרה שהפרדה בלתי אפשרית והחוזה בטל כולו, על כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל במסגרת החוזה, או את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה בלתי אפשרית או בלתי סבירה בנסיבות העניין.
לפיכך, במקרה האמור, הורה בית המשפט העליון כי הקרקע תישאר בידי החברה המוכרת, ואילו הרוכשים יקבלו בחזרה את הסכומים שהעבירו לחברה בעד רכישת הקרקע לכאורה - תשלומים שלמעשה שולמו עבור שתי דירות בבניין שאמור היה לקום. כל זאת, לא מבלי שהוא מביע את מורת רוחו מההתנהלות הבלתי חוקית של הרוכשים שביקשו להפיק תועלת ממעשה פסול מיסודו.
לסיכום, הסתרת המטרות האמיתיות של עסקה היא פעולה בלתי חוקית, ויכולה אף לעלות עד לכדי עבירה פלילית של ממש. מכאן ברור, שהתקשרות בחוזה למראית עין, מטילה על רוכש דירה סיכון כבד שמוטב להימנע ממנו - בדרך המובנת מאליה של התקשרות במערך חוזים כשר וחוקי, ללא קיצורי דרך.
הכותב הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי