פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הדרך להגן על עצמכם בעת רכישת דירה: סעיף בוררות

      במטרה לחסוך בעלויות משפטיות ולהבטיח כי יקבלו את כל מה שמגיע להם מהקבלן, מכניסים רוכשי דירה רבים לחוזה המכירה סעיף בוררות. למה כדאי לשים לב כשמנסחים סעיף כזה? מדריך

      הדרך להגן על עצמכם בעת רכישת דירה: סעיף בוררות
      עריכת וידאו:ניר חן

      (בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS, הילה ציאון, על תנופת הבנייה באילת)

      פרויקט בנייה הוא פרויקט מורכב, שהשלמתו דורשת מעורבות של גורמים רבים: קבלנים וקבלני משנה. מורכבות זו היא פתח לסכסוכים ואי הבנות בין המעורבים בפרוייקט.

      רכישת דירה יכולה להיות עסקה רגילה בה לקוח רוכש דירה מקבלן. עם זאת, בשל ההתפתחויות בשוק הדיור, פעמים רבות רכישת דירה מתבצעת במסגרת עסקה מורכבת כמו עסקת מחיר למשתכן, עסקת קומבינציה, עסקת תמ"א 38, או עסקת הריסה ובנייה. עסקאות כאלו הבנויות על קונסטרוקציות משפטיות מורכבות, יוצרות מצבים מסובכים המוסיפים מאפיינים נוספים לעסקאות רכישת דירה.

      היבט אחר הקשור לעסקת רכישת דירה הוא הזמן. הזמן הוא מרכיב משמעותי מאד בעסקאות בנייה - עבור הרוכש ועבור הקבלן. מצד אחד, על הרוכש לתכנן צעדיו, הן ביחס למסלול התשלומים והן ביחס למעבר לדירה החדשה. מהצד השני, כדי להבטיח את רווחיות העסקה, על הקבלן או היזם למנוע כל חריגה מלוח זמנים מוגדר, חריגה העלולה לשבש את התכנון הפיננסי של העסקה.

      מערכת המשפט עמוסה בתיקים העוסקים בתביעות בגין ליקויי בנייה. הדיון בתיקים אלו נמשך שנים רבות, ופעמים רבות כאשר הם סוף סוף מוכרעים, ההכרעה כבר אינה רלוונטית. באנגליה, לדוגמא, הוקם בית משפט מיוחד המתמחה בתביעות העוסקות בליקויי בנייה והוא נועד לשחרר את בתי המשפט מעומס תיקים אלו ולתת לצדדים מענה מהיר ומקצועי. פתרון כזה אינו קיים עדיין במערכת המשפט הישראלית ולכן במקרים רבים מסכימים הרוכשים והקבלן על הכרעת אי הסכמות עתידיות בפני בורר מוסכם.

      לקריאה נוספת:
      זכרון יעקב: טענות לניגוד עניינים בהקמת בית כנסת ביישוב
      "המטרה למשוך צעירים": מגדל יוקרה חדש מושק בניו יורק
      לא תאמינו כמה עלתה דירת 7 חדרים בדרום הארץ

      חפירה במשרד (ShutterStock)
      בוררות יכולה לסייע לשמור על זכויות רוכש הדירה (צילום: shutterstock)

      ניהול בוררות והתנהלות בבוררות דורשים מומחיות, הנה שלושה נושאים בסיסיים עליהם יש לתת את הדעת בהסכם על בוררות בין רוכש דירה לקבלן:

      סעיף בוררות מפורש בהסכם שבין הצדדים

      כדי שחוק הבוררות יחול על הבוררות, נדרש קיומו של הסכם כתוב בין הצדדים, בו הם מסכימים שסכסוך מסויים, קיים או עתידי, יוכרע בהליך בוררות. הסכמה כזו אינה דורשת מהצדדים לחתום על הסכם נוסף בנפרד מההסכם עליו חותמים הצדדים, מספיק להוסיף להסכם הראשי סעיף תניית בוררות.

      סעיף תניית בוררות מפרט את הסכמות הצדדים ביחס להכרעת אי הסכמות על ידי בורר. הסעיף מגדיר את הגבולות של הבוררות ואת המסגרת בה היא תתקיים. בסעיף יפורטו הנושאים שאי הסכמה עליהם תוכרע בבוררות.

      ניסוחו של סעיף תניית בוררות דורש הבנה מקצועית בהליכי בוררות ובניואנסים הקשורים בהם. לדוגמא, נושא שכדאי להתייחס אליו בסעיף זה הוא מתן מענה לשאלה מי מכריע כאשר אחד הצדדים טוען שהדיון בנושא שבמחלוקת אינו בסמכות הבורר?

      עלויות

      עלות גבוהה של הליך משפטי מהווה, פעמים רבות, מחסום בפני צד בסכסוך לתבוע את זכויותיו. מצב כזה עלול להיווצר גם ביחס להליך בוררות. לקוח עלול לגלות שכל הכרעה במחלוקת אל מול הקבלן עולה לו הרבה מאד כסף, וכך עלול הוא לצמצם את המקרים בהם הוא עומד על זכויותיו. לכן, כדאי לנסח את סעיף הבוררות באופן היוצר ביטחון ביחס לעלות הצפויה של ההליך.

      המודל הנפוץ בשוק הבוררות הוא שהבורר מחייב את הצדדים בעלות לפי שעה. זהו מודל בעייתי, כיוון שאין בו מנגנון המגביל את עלות ההליך. ישנם מודלים אחרים, בהם עלות ההליך נקבעת מראש ומוסכמת על הצדדים ועל הבורר. מודלים אלה מייצרים ללקוחות ביטחון, ומחייבים את הבורר לקיים הליך יעיל ומהיר.

      זהות הבורר ומקצועיותו

      אם הדבר ניתן, יש לוודא שקיימת גמישות בבחירת הבורר בפניו יובא הסכסוך. באופן כללי, כאשר צדדים בוחנים את האפשרות להכריע סכסוך בהליך בוררות, וצד לסכסוך מציע שם של בורר, עולה חשש אצל הצד השני שקיים קשר נסתר בין הצד המציע לבורר המוצע.

      לחששות אלו משקל כפול כאשר מדובר בשוק בו אנשי המקצוע: היזמים, הקבלנים, עורכי הדין השמאים, המהנדסים והמפקחים הם שחקנים חוזרים הנפגשים שוב ושוב בעסקאות שונות, וממליצים זה על זה בפני לקוחות, בעוד שהלקוח הוא שחקן חד פעמי הלוקח חלק בעסקה אחת בודדת.

      אף כשאין חשש לקשרים העלולים להעיב על תקינות החלטת הבורר, העובדה היא שהרוכשים אינם מכירים את השוק ואת הפועלים בו. הם עלולים להסכים על בורר שמעולם לא פגשו ואין להם מושג על אופיו ודרכי התנהלותו. ארעו מקרים בהם רוכשים התאכזבו מאופן פעולתו של בורר מוסכם בסכסוך ראשון שהתעורר בפרוייקט בניה, וגילו לאכזבתם שכל אי ההסכמות בינם לבין הקבלן יוכרעו גם בעתיד על ידי אותו בורר.

      הפתרון לסיכון זה הוא הסתמכות על מאגר מומחים המאפשר לצדדים לבחור מחדש את הבורר הספציפי, או להמשיך עם אותו בורר במידה והם מרוצים ממנו.

      הכותב הוא עו"ד, מנכ"ל הפדרציה לבוררות