פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      זה לא פופולרי - אבל עכשיו הזמן הנכון לרכוש דירה

      השיח בענף הנדל"ן מתמקד באחוזים ובנתוני מקרו, ורבים ממליצים לדחות את רכישת הדירה. אך מצב של חוסר ודאות וקיפאון בבנייה הוא דווקא יתרון - ולא כדאי להישאר מאחור. דעה

      זה לא פופולרי - אבל עכשיו הזמן הנכון לרכוש דירה

      (בווידאו: הריסת בניין במסגרת פינוי בינוי ביהוד)

      במסגרת הדיון בנושא כדאיות רכישת דירה בשנים האחרונות, הפכה העמדה התומכת ברכישה לעמדה לא פופולרית. למרות ההתנגדות למהלך זה, יש בכל זאת מספר סיבות פשוטות התומכות בו.

      השיח על מחירי הדיור מתמקד בשנתיים האחרונות בשברי אחוזים. צהלות שמחה נשמעות מכיוונם של צדדים בעלי אינטרס כשמחירי הדיור יורדים ב-1.2% וצהלות שמחה לאיד נשמעות מצד גורמים בעלי אינטרס הפוך, כשמתפרסם תיקון של הלמ"ס לאותו נתון המציג, בעצם, עלייה של 0.4% במחירי הדיור.

      הוויכוח האינסופי הזה משרת גורמים שהם שני צדדים במשוואה אחת - את היזמים המבקשים לשמר את מחירי הדיור ואת הרגולטור המבקש שהציבור יעסוק במגמות אפשריות, בנתוני מקרו ולא במהות. בכל מקרה, כרגיל, המפסידים הם אנחנו, הציבור, שנסחפים לשיח הזה שאינו מוביל לשום שינוי מהותי. בלימת מספר העסקאות תוך התעלמות מהעובדה שאין שינוי במחירים תוביל במקרה הטוב לשום דבר ובמקרה הרע, לעליית מחירים - בדיוק כפי שראינו שקרה כשתוכנית מע"מ 0% של שר האוצר הקודם הביאה להקפאת הביקושים.

      לקריאה נוספת:
      הגרלת מחיר למשתכן השלישית: כמעט 30 אלף נרשמים
      מחיר למשתכן: באילו ערים יש לזכאי סדרה ב' הסיכויים הגבוהים ביותר?
      אפקט ענבל אור מתפוגג? התאוששות בקניית דירות בקבוצות רכישה

      שר האוצר משה כחלון בוועידת דה-מרקר, תל אביב 21 במרץ 2017 (ראובן קסטרו)
      היחיד שהכניס את היד לכיס. שר האוצר משה כחלון (צילום: ראובן קסטרו)

      בשוק הדיור בישראל אין אלטרנטיבה לרכישת דירה

      במסגרת תפקידי, אני פוגש מאות רוכשי דירות פוטנציאלים שמחפשים את דירתם הראשונה. כמי שאינו מאמין בהכללה, אני מבקש לבחון עם אותם רוכשים את היתרונות והחסרונות עבורם ברכישת או אי רכישת דירה. פעמים רבות, אני ממליץ להם להימנע מרכישת דירה. אלא שאז, כפי שקורה כבר עשור, אני נשאל "אז מה כן?" ועל זה, לצערי, אין לי תשובה טובה - לשוק הדיור בישראל אין תשובה טובה. בהיעדר אלטרנטיבה (למשל שוק מפותח של שכירות ארוכת טווח), רבים מהם יבטלו את המלצתי ויכנסו לתהליך רכישת דירה, אחרים רק ידחו אותה ויחזרו אליה מאוחר יותר.

      לפני מספר חודשים פגשתי את אחד ממובילי עמוד הפייסבוק "מחאת הדיור הגדולה". בתחילה הוא סיפר לי כיצד הצליח לשכנע למעלה מ-350 זוגות צעירים לא לקנות דירה, כשהוא מציג להם עשרות גרפים ומספרים המעידים כי "הנה הבועה מתפוצצת". בתום פגישה של שעתיים שאלתי אותו מה יעשו לדעתו אותם 350 זוגות בעוד שנה אם לא יהיה שינוי. התשובה שלו היתה חד משמעית: "יקנו דירה, אני רק דוחה את הקץ". אם זו דעתו, למרות עשרות הגרפים - הרי שמדובר בלא יותר מספקולציה שבסופה עשויים הממתינים לשלם, כפי הנראה, את אותם סכומים או גרוע מכך – סכומים גבוהים יותר.

      על אף הביקורת הנמתחת עליה, לתוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון יתרונות רבים. כחלון הוא באמת שר האוצר היחידי שהכניס את היד לכיס ונתן למי שצריך. יחד עם זאת, כדי לאלץ את השוק להיכנס לתוכנית, הופסקו בשנתיים האחרונות כמעט לחלוטין שיווקי הקרקעות לבנייה בשוק הפרטי. המשמעות המידית, היא הירידה החדה במספר התחלות הבנייה שראינו ובהמשך לכך, הירידה המשמעותית בכמות הדירות למכירה. אם ההיצע ממשיך לרדת, הרי שאנחנו, האזרחים שלא זוכים במחיר למשתכן, נשלם את מחיר חוסר האיזון שנפתח בין ההיצע לביקוש.

      כוח המיקוח בידיים שלכם

      בספטמבר האחרון אמר שר השיכון כי כל יזם שמוכר דירה ממוצעת במחיר הגבוה מ-700 אלף שקל מרוויח יותר מדי. בחודשים האחרונים התפרסמו נתונים במסגרת מכרזי מחיר למשתכן (האמורים לשקף הנחה של 20%-30% ממחירי השוק) המעידים כי מחיר דירה ממוצעת לאחר אותה הנחה עולה. נניח כי דירה ממוצעת בתכנית, היא דירת 4 חדרים בגודל 100 מ"ר, לפיכך בקרית ביאליק, המדינה משווקת זכייה בשווי 964,665 שקל, בנתניה תזכו באחד המכרזים לדירה כזו בשווי של 1,550,000 שקל ובגן יבנה ב-1,200,200 שקל. מלבד ההנחה הנקודתית שהמדינה מייצרת לזוכים במכרזים, ובניגוד להצהרת השר, היא למעשה מיישרת קו עם מחירי הדיור הקיימים ללא הנחה וללא זכיות.

      במצב של קיפאון בשוק הדיור, מצב אליו דוחפת המדיניות הממשלתית, כל הדירות שנמצאות על המדף למכירה, שייכות למי שצריך למכור. לכן כוח המיקוח שלכם, בין אם מדובר בדירה יד שנייה או בדירה מיזם, גדול משמעותית. זה בדיוק הזמן בו הרוכשים בעלי הידע, האמצעים או בעלי החזון יוצאים למסע רכישות. אנחנו, המסתמכים על הכותרות והדיסאינפורמציה נשארים מאחור.

      אם השורה התחתונה שלי מרגיזה אתכם, דעו שמטרתי היא לא לעודד אנשים לקנות דירה שלא לצורך, אלא פשוט לגרום להם לא להישאר מאחור במידה וברור להם שהם צריכים או רוצים דירה בבעלותם. המצב הקיים כיום בשוק הדיור רק מגדיל את הפערים בין בעלי האמצעים לשכבות המוחלשות ולא עתיד להשתנות בקרוב לאור העובדה שמספרנו האבסולוטי גדל משנה לשנה ומספר הדירות - לא.

      הכותב הוא מנכ"ל הבית האקדמי