דירה מהניילונים: מה לבדוק כשקונים נכס מיזם?

(בווידאו: העורכת הכלכלית של וואלה! NEWS הילה ציאון מסבירה מה העלות האמיתית של רכישת דירה)

החלטה על רכישת דירה היא החלטה משמחת ומרגשת, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על דירה חדשה הנרכשת ישירות מהיזם ("יד ראשונה"). יחד עם זאת, כאשר מדובר בדירה "יד ראשונה", קיימים בין הרוכש לבין החברות היזמיות והמשווקים מטעמן פערי ידע ומידע גדולים.

בידי הרוכש לא תמיד נמצאים הכלים להתמודד עם מכלול הנתונים, בליל העובדות וכמות ההחלטות אותן הוא נדרש לקבל, ותחושות השמחה והאופוריה מתחלפות די מהר לתחושות של בלבול ולעתים אף חוסר אונים. הכנו עבורכם מספר טיפים והמלצות באשר להליך רכישת דירה ישירות מהיזם.

לקריאה נוספת:
"מחיר למשתכן זה הכל פסיכולוגיה, עבודה בעיניים"
הסוף לכאוס: התוכנית החדשה של עיריית רמת גן לפרויקטי תמ"א 38
"מחירי הדיור במדינה נקבעים קודם כל בתל אביב"

כשמדובר על דירה חדשה, יש לבחון היטב את הסביבה, אופי האוכלוסייה ומגוון שירותים נוספים החשובים לכם, כגון תחבורה, חינוך ומוקדי עניין בקרבת הפרויקט. אם יש שטחים ריקים בסמוך לבניין בו נמצאת הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש, או כשמדובר על שכונה חדשה אשר הבנייה בה טרם הסתיימה, בדקו (עד כמה שניתן) כיצד תראה השכונה בסיום הבנייה והפיתוח ומה עתיד להיבנות (או לא להיבנות) בשטחים הריקים.

אל תסתפקו בשירותיו של עורך הדין מטעם היזם. מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם, המומחה בתחום המקרקעין, אשר ילווה וייעץ לכם במהלך המשא ומתן מול היזם מתחילתו (כולל שלב "בקשת הרכישה"), יצביע על הנקודות המהותיות, יבצע עבורכם את חישוב המס הכרוך בעסקה (אם קיים), יבהיר לכם את התחייבויותיכם אל מול היזם והגורמים השונים הקשורים לרכישה, יבדוק את התחייבויות היזם כלפיכם וידאג לתת ביטוי בחוזה הרכישה, עד כמה שניתן, לאינטרסים שלכם בעסקה.

חפשו נתונים על החברה היזמית, בקרו בפרויקטים קודמים והתרשמו מהם. אם ניתן, מומלץ כמובן גם לבדוק את שביעות הרצון של רוכשים בפרויקטים קודמים אשר אוכלסו בתקופה האחרונה.

בדקו את התחייבות היזם למועד מסירת הדירה, והאם מועד זה מתיישב בקנה אחד עם מצבכם הנוכחי והתכנון העתידי, האם יש צורך לסיים חוזה שכירות או למכור את דירתכם הנוכחית ועוד. אם אתם קונים את הדירה עוד בטרם החלה הבנייה ("על הנייר"), בקשו לדעת מתי צפויה הבנייה להתחיל ובקשו מאנשי מקצוע מטעמכם לבדוק במידת הצורך את מצבו התכנוני של הפרויקט.

בדקו מראש את התכנון והחלוקה הפנימית של הדירה, וחשבו האם הם עונים על הצרכים שלכם, כגון מספר חדרי הילדים, מספר חדרי הרחצה, מקום לחלל עבודה ועוד. אם התכנון אינו עונה במלואו על הצרכים שלכם, אך החלטתם בכל זאת כי ברצונכם לרכוש את הדירה, בדקו את עלויות השינויים ושקללו אותן במסגרת התקציב.

לעיתים אנו נתקלים ב"מבצעי מימון" של היזמים, המאפשרים תשלום מינימלי עם הרכישה והיתרה בסמוך לאכלוס. נכון שדחיית התשלומים עבור הדירה החדשה מסייעת לרוכש מבחינת התזרים ומקטינה את משך הזמן של תשלומים כפולים (לדוגמה תשלומי המשכנתא עבור הדירה החדשה ובמקביל שכירות עבור הדירה בה הוא מתגורר בינתיים), אך יש לבדוק ולהבין האם אכן מדובר בהטבה. במקרים מסויימים החברות היזמיות מחייבות בריבית עבור התקופה בה נדחו התשלומים.

כמו כן, יש לבדוק לאיזה מדד יוצמד הסכום שטרם שולם (מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה, או אחר). עלויות המימון וההצמדה משמעותיות יותר ככל שהתקופה עד האכלוס ארוכה יותר והסכום שנשאר לתשלום גבוה יותר.

המפרט הטכני הוא חלק משמעותי מהתמורה אותה תקבלו עבור מחיר הדירה. במפרט הטכני מפורטים מכלול הרכיבים שירכיבו את דירתכם - אורך המטבח והחומרים ממנו הוא יהיה בנוי, סוג וגודל הריצוף, מספר נקודות החשמל, מספר נקודות המים, סוג דלתות הפנים, סוג הכלים הסניטריים ועוד.

בידקו מראש את המפרט והחליטו האם הוא מספק. בדיקה מראש תסייע לכם גם לבצע חישוב נכון יותר של ההשקעה הכספית הנוספת בביצוע שינויים ושדרוגים שונים (למשל הוספת נקודות חשמל או שדרוג המטבח). הבדיקה תראה לכם האם אתם עומדים בתקציב העומד לרשותכם או לא - דבר העלול להשפיע על ביצוע העסקה כולה. כחלק מהמשא ומתן המסחרי לרכישה, ניתן לנסות ולשדרג גם את המפרט הטכני.

יש לציין כי לעיתים, לא חושפים היזמים את המפרט הטכני במהלך המשא ומתן, אלא מסתפקים ב"עיקרי המפרט", הניתן לרוב כחלק מהחומר השיווקי של הדירה. נסו להתעקש על קבלתו - לעיתים זה מצליח.

לרוב, במידה ורוצים לבצע שינויים כלשהם בדירה, ניתן לבצע זאת באמצעות החברה היזמית/מבצעת במהלך הבנייה, או לאחר קבלת המפתח על ידי קבלנים ובעלי מקצוע מטעמכם.

חשוב לזכור כי לא כל עבודה ניתנת לדחייה לאחר מסירת הדירה. התייעצו עם איש מקצוע מטעמכם לגבי הכדאיות בכל אחת מהחלופות. בין היתר יש לשקול עלויות הביצוע, הגמישות בבחירת החומרים ואופן ביצוע העבודה והאחריות לה, ומגבלות שונות על ביצוע שינויים הקיימות בחוזה הרכישה. כמובן שיש לקחת בחשבון כי החלטה על ביצוע עבודות השינויים לאחר מסירת המפתח, עשויה גם לעכב את תאריך הכניסה לדירה.

הרוכש לא יכול תמיד להעריך את טיב העבודה ואת החומרים שבהם השתמש היזם/הקבלן המבצע במן ביצוע העבודות עצמן. הפיקוח מטעם הבנק המלווה (במידה וקיים ליווי בנקאי) או מטעם היזם/קבלן מבצע, לא תמיד בודק את כל הדברים החשובים לרוכש.

לעיתים, אנו נתקלים בביצוע לא מקצועי של העבודה ו/או בחוסר התאמה בין מה שהתחייב היזם/הקבלן המבצע לרוכש לבין מה שבוצע או הורכב בפועל. מעבר לכך שהרוכש לא מקבל את מלוא התמורה על כספו, מצב זה עלול בעתיד לגרום לתהליך ארוך של התנהלות מול היזם/קבלן הביצוע בדרישה לתיקוני ליקויים, עוגמת נפש והפסדים לא מבוטלים של זמן וכסף. לכן, עדיף לגלות בעיות אלה כמה שיותר קרוב לזמן בו הן נוצרו ולפנות בדרישה לבצע את התיקונים הנדרשים.

מומלץ לשכור איש מקצוע מטעמכם, אשר ילווה עבורכם את הליך הבנייה, יגיע לאתר אחת לתקופה ויוודא כי אכן מה שהובטח לכם מתקיים בפועל ויחווה דעתו על טיב העבודה. עדיף כמובן שהליווי ימשיך להליך מסירת הדירה ומילוי "פרוטוקול המסירה" ובדיקת ביצוע התיקונים לקראת תום "שנת הבדק".

הכותב הוא הבעלים של "דירה בחוכמה", הנותנת ייעוץ וליווי מקצועי לרוכשי דירות