"אם מסתכלים על הגרף של המחיר למ"ר לאורך ציר החוף של ישראל מבינים שהמחיר נקבע בתל אביב ועל פי המרחק ממנה המחיר נמוך יותר, אך באופן ממוצע אם מסתכלים על המחיר למ"ר בין השנים 2007 ל-2016 רואים שהוא עלה באותו שיעור בכל הארץ ולכן אם לא נטפל בהיצע הדיור ובמחירים במרכז הארץ לא נוכל לפתור את הבעיה בשאר המדינה", כך אמר היום (שני) פרופ' צביקה אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, דיקן בית הספר טיומקין וראש מכון אהרון במרכז הבינתחומי.
לדבריו, "רק כשמחירי הקרקע ברדיוס הפנימי של תל אביב יתחילו לרדת המחירים בשוק יתחילו לרדת. מה לעשות שהתעסוקה היא במרכז הארץ ואין תחבורה מהפריפריה למרכז הארץ וגם הזמן שאנחנו נבלה באיילון יוכפל בעשר השנים הבאות. רק אם נבנה 80 אלף יחידות דיור בשנה מחירי הדיור יתייצבו, כלומר חייבים לבנות יותר מהגידול הטבעי במשקי הבית". אקשטיין אמר את הדברים בפורום החוב של מדרוג בבורסה לניירות ערך.
אקשטיין כינה את רשות מקרקעי ישראל "אסון" ואמר כי "רשות מקרקעי ישראל, אין גוף כזה בשום מדינה בעולם, והוא אסון. צריך לקחת את כל הקרקעות הלא מתוכננות במרכזי הערים והן צריכות לעבור לעיריות ולגופים הפרטיים. אני לא מבין למה לא עושים את זה. אין משק בעולם שנותנים את הקרקעות והיוזמה הפרטית לממשלה".
אקשטיין הציג נתונים בנוגע לשוק הדיור ואמר כי "בין 2007-2015 המחירים עלו ב-70%. השאלה היא לאן אנחנו הולכים מפה. הסיבה המרכזית לעלייה הדרמטית היא חוסר תכנון וגידול גבוה באוכלוסייה. כל המדינות שאנחנו משווים אליהם כיום הן מדינות שבהן קצב גידול משקי הבית עומד על חצי אחוז בשנה, אבל בישראל קצב הגידול הוא 2% בשנה והממשלה לא מתמודדת נכון עם הבעיה ועם התשתיות שדרושות לכך. הסוגיה הזו מגדילה את אי השוויון במשק והפערים במונחים של הון גדלים בצורה דרמטית. אבל לממשלה אין נתונים על זה והיא גם לא אוספת נתונים. בסופו של דבר 'מחיר למשתכן' היא התוכנית הכי גדולה להגדלת אי השוויון במשק".
אקשטיין ציין כי "בממוצע חייבים שיהיו יותר דירות ממשקי בית, כי יש גם אוכלוסייה עשירה שמחזיקה יותר דירות. כלומר יש לא מעט אנשים שיש להם דירה בתל אביב ובירושלים והם מחלקים את זמנם בין הדירות. מדובר על אנשים מהמעמד הבינוני הגבוה, לא על העשירים ביותר, וככל שרמת החיים עולה האוכלוסייה הזו גם גדלה. בנוסף יש גם יהודים מחו"ל שיש להם דירות בישראל ולכן זה צריך להיות יעד לאומי שיהיו יותר דירות ממשקי בית. אם לא יהיו יותר דירות ממשקי בית, אז למעשה אנחנו לא מתכננים את המשק שלנו נכון".
על פי הנתונים שהציג אקשטיין, "המחיר למ"ר בשנת 2006 במגורים ובמשרדים היה די דומה, אבל אם מסתכלים על הגרפים רואים שהפער בין שני הסקטורים האלה הלך והתרחב. בסקטור המגורים הגידול במחירים בין השנים הללו (2006-2016) היה 64% ובמשרדים הגידול עמד על 28% וכל העלייה נובעת מדבר אחד: מחיר הקרקע. ומי מתעשר? בעלי הקרקע ובעל הקרקע העיקרי הוא הממשלה. הפער הזה נובע בעיקר מהיצע הקרקע ומהתמריצים של הרשויות המקומיות בגלל מבנה הארנונה: נכון להיום תעריפי הארנונה הם פי 2-4 בעסקים לעומת מגורים ואז הרשויות המקומיות, בצדק, לא יגדילו את היצע הדיור, אם לא יגדילו את ההיצע העסקי".
"90% מפרויקטי מחיר למשתכן - ללא היתר"
ערן היימר, מנכ"ל מדרוג, שפתח את הכנס אמר כי "ישנו גידול בשיעור של 60% בהנפקות של חברות נדל"ן.זו שנת שיא לנדל"ן, גם בניכוי החברות האמריקאיות. אבל הבעיה בנדל"ן היא לא רק מקומית אלא עולמית. בהסתכלות ארוכת טווח, העלייה המצטברת במחירי הדירות בישראל היתה מתונה בהשוואה למדינות קטנות מתקדמות. אז נכון שבארצות הברית ניתן למצוא דירה במאה אלף דולר ופה גם בירוחם אין דירה במחיר הזה, אבל כשמסתכלים בהשוואה בינלאומית ארוכת טווח ישראל לא חריגה".
לדבריו, "מה שכן צריך להדאיג זו עליית המינוף במשקי הבית, שם אנחנו רואים הרבה יותר שחקנים ממנפים, כסף נדחף לציבור וזה תמרור אזהרה, למרות שבהשוואה לעולם אנחנו במצב יחסית טוב".
רן גולדשטיין, סמנכ"ל ראש תחום נדל"ן במדרוג אמר כי "נדל"ן זה תהליכים כבדים וארוכים, ואם מסתכלים על מה שקיים רואים שרק כ-18% מכלל הפרויקטים הם עם היתרי בנייה - אבל גם את זה צריך לסייג, כי גם הפלח הזה הוא עם היתרי בנייה חלקיים ולכן בפועל אחוז פרויקטי מחיר למשתכן ללא היתר עומד על כ-90%. יש הרבה פרויקטים שבהם זכו בקרקעות - אבל אין שם כלום, תשתיות מינימליות וזה מקשה על יצירת המלאי שאנחנו רוצים".